Острая конкуренция на рынке жилья сдерживает рост цен, влияет на поведение, деятельность застройщика и ее результаты.
За последние несколько лет конкуренция на рынке первичного жилья Москвы существенно увеличилась. Выросло предложение, достигнув, по словам генерального директора Level Group Кирилла Игнахина беспрецедентного объема: «К концу IV кв. 2017 общая площадь квартир в реализации достигла 3,4 млн. кв. м. Это равно ежегодному объему ввода жилья в Москве». По информации Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE, за прошлый год объем предложения на столичном рынке новостроек всех классов и сегментов возрос на 22%. По сравнению с 2014 годом данный показатель увеличился на 83%.
При этом столь резкий рост предложения проходил на фоне кризисных явлений в экономике, падения уровня жизни населения и сокращения доходов, объясняет Мария Литинецкая. «Спрос, хотя и возрос, но в целом остается недостаточным, поэтому девелоперам приходится бороться за каждого покупателя, и в этом процессе главные инструменты – возрастающие качественные характеристики новых проектов и готовность давать скидки, предлагать доступные бюджеты покупки», – рассказывает эксперт. По оценкам Tekta Group, предложение квартир сейчас примерно в три раза превышает спрос
По словам Кирилла Игнахина, главный признак сохраняющейся острой конкуренции на московском рынке – стагнация цен. «C 2016 г. средние цены предложения на рынке новостроек остаются примерно на одном уровне. При этом не стоит забывать о повальном распространении скидок, которые достигают 20% от стоимости квартиры», – напоминает глава Level Group. Однако коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова считает, что Ценовая конкуренция – тупиковый путь: «Дисконт не может быть бесконечным без ущерба для бизнеса и итогового результата. А при отказе от долевого строительства продолжать удерживать сегодняшний уровень цен будет невозможно в принципе». Кроме того, перед застройщиками возникает новый и мощный конкурент – государство, конкурировать с которым получится, только предлагая «принципиально иной продукт».
Также, по словам Марии Литинецкой, характерной для всех сегментов антикризисной тактикой стало уменьшение метража квартир: на рынке распространился малогабаритный формат с бюджетом покупки до 5 млн рублей. Активно осваиваются участки за пределами МКАД, где средний ценовой уровень ниже. Девелоперы стали более гибкими и пробуют себя в разных секторах рынка.
По мнению Кирилла Игнахина становится более условной классификация жилья, что также связано с высокой конкуренцией. Ее усиление сопровождает неизбежный процесс взаимного проникновения качественных характеристик разных классов жилья в другие сегменты. С неминуемостью «размывания» однажды принятых стандартов соглашается и Ольга Барабанова, поясняя, что создание неординарного продукта обеспечивает успех в конкуренции.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова обращает внимание на особенности данного процесса. Дело в том, что в течение нескольких последних лет на фоне рекордного роста предложения девелоперам приходится усиливать привлекательность проектов за счет всевозможных опций, ранее не присущих этому сегменту жилья. К ним, например, относятся панорамное остекление, высокие потолки, просторные лобби и МОПы. Однако некоторые моменты остаются незыблемыми, и говорить о полном смешении сегментов нельзя, отмечает эксперт: «Дом бизнес-класса, пусть и строящийся с применением новейших технологий и самого современного инженерного оборудования, никогда не сможет претендовать на статус элитного, если, к примеру, возводится за пределами ТТК».
Так или иначе, борьба за клиента привела к существенному сокращению пропасти между качественными характеристиками жилья различных сегментов, полагает Мария Литинецкая. К разработке проектов абсолютно разных классов может привлекаться одно и то же архитектурное бюро с мировым именем, а дизайнерские входные группы и отделка мест общего пользования, ранее являющиеся прерогативой высокобюджетных комплексов, стали нормой во многих массовых ЖК. Клубный формат распространился в бизнес-классе, хотя чаще встречался в элитном сегменте. «Такое сближение характеристик, на мой взгляд, свидетельствует о том, что как наш покупатель, так и рынок в целом стали более зрелыми и прагматичными» - говорит Мария.
«Девелоперы стали более креативно подходить к реализации проектов, – рассказывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Типовые многоэтажки остались в прошлом: застройщики стараются создать уникальный имидж, узнаваемую и оригинальную архитектуру. Однако вместе с тем они остаются в рамках довольно жестких регламентов строительных и санитарных норм, поэтому креатив никак не вредит безопасности будущего жилья. Современные технологии строительства позволяют разнообразить проекты различных классов».
Инфраструктура проектов также стала намного богаче и разнообразнее за последние три года на фоне обострения конкуренции. Об этом свидетельствуют как сами объекты, так и проведенное компанией «Метриум Групп» исследование об эволюции московских округов.
Роман Сычёв объясняет: В ситуации трехкратного превышения предложения над спросом выигрывают только те проекты, которые наиболее удачно расположены, а также продуманы с точки зрения архитектуры, инфраструктуры и благоустройства.
Глава Tekta Group отмечает, что девелоперы стали больше уделять внимания вопросам экологии, энергоэффективности и безопасности жильцов комплексов, поэтому они активнее внедряют соответствующие системы в строительстве.
По словам главы Level Group Кирилла Игнахина, за последние два-три года практически полностью исчез эконом-класс. На смену ему пришел комфорт-класс как более качественный формат жилья для покупателей с ограниченным бюджетом. Новостройки комфорт-класса предполагают помимо обязательной социальной инфраструктуры наличие большого числа коммерческих объектов. И их помощью в проектах комплексной застройки девелоперы стараются создать максимально автономное пространство для проживания, позволяющее жителям пользоваться широчайшим спектром услуг, не покидая территории комплекса.
«Застройщики стали добавлять необычные объекты», – рассказывает Мария Литинецкая. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Маяковский» девелопер предусмотрел собственный фитнес-клуб с бассейном. На территории ЖК комфорт-класса «Level Амурская» расположится амфитеатр и уличный рынок. В городском квартале «Ривер Парк» на берегу Москвы-реки предусмотрено создание детской парусной школы и набережной. «Еще пять-десять лет назад такие объекты были редкостью даже в проектах бизнес-класса, а сегодня многие масштабные ЖК комфорт-класса обладают данными преимуществами», – говорит эксперт.
Ольга Барабанова обращает внимание на то, что, хотя стратегия «доступная роскошь» понижает стандарты класса, она работает на аудиторию, которой важно уложить причастность к статусу в рамки своего бюджета. Или наоборот: перенос характеристик бизнес-класса в комфорт или премиального сегмента в бизнес-класс позволяет девелоперу заявить о «топовом прочтении» стандартов класса для аудитории, которая принципиально не готова к компромиссам. Эксперт приводит наглядный пример – авторский дизайн лобби с мебелью на заказ и аксессуарами категории de luxe в бизнес-классе ЖК «Династия».
«Современная форма рынка усовершенствовалась и адаптировалась под свою целевую аудиторию настолько гибко, насколько это возможно, – объясняют специалисты ИСГ «Алвек». – Конкуренция действительно стимулирует девелоперов расширять присутствие в разных локациях, классах и форматах». Поразительна особая гибкость предложения современных застройщиков в плане цен и характеристик самого жилья: она позволяет подобрать подходящий вариант практически любому потенциальному потребителю.
