Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке: прогнозы и советы экспертов

Покупка квартиры – дело крайне серьезное, поэтому важно выбрать подходящее время для совершения сделки, когда цены и предложение находятся в лучшем для покупателя состоянии. Однако последние прогнозы специалистов относительно будущих цен на квартиры расходятся: одни говорят о том, что стоимость жилья ждет резкое повышение в связи с вступлением в силу июльских поправок, другие предрекают еще несколько лет падения цен.

Так, согласно прогнозам экспертов аналитического центра IRN, через два года цены на квартиры в столице упадут на 20-30%, а в период 2020 – 2024 годов рынок достигнет ценового дна, после чего уже может начаться новый этап подорожания недвижимости.

Как объясняет руководитель центра Олег Репченко, это связано с низкой платежеспособностью населения, а также тем, что в ближайшие годы продолжит выходить большой объем жилья, который будет распродаваться еще несколько лет после отмены долевого строительства, запланированного на 2021 год. По его словам, средняя цена квадратного метра в новостройке опустится до 120 тыс. руб.

Вместе с тем не так давно в СМИ появилась информация о том, что уже с 1 июля этого года может начаться рост стоимости первичного жилья, связанный со вступлением в силу ужесточенных требований к застройщику. Портал ПроНовострой поговорил с несколькими экспертами рынка недвижимости, чтобы разобраться в ситуации и помочь принять решение покупателям жилья.

Как рассказывает аналитик ИК АЛОР Кирилл Яковенко, сейчас в отрасли есть ряд разгоняющих темпы строительства трендов: это, в частности, активная позиция власти в отношении поддержки и стимулирования жилья в сегменте эконом, это и последовательное снижение ипотечной ставки, и различного рода инициативы по еще большему снижению ставки для многодетных и молодых семей. Кроме того, за ближайшие 5-7 лет Владимир Путин поставил план нарастить объемы вводы жилья в России до 120 млн кв м жилья в год». Так, можно предположить, что предложение на рынке новостроек действительно еще несколько лет будет оставаться высоким, что едва ли способствует росту цен.

В частности, эксперты рынка говорят о том, что особая концентрация предложения ожидается в ближайшие месяцы. «Поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу в 2018 году, серьезно осложнят девелоперский бизнес. Большинство застройщиков постараются форсировать вывод готовящихся проектов, чтобы успеть начать их реализацию  при ныне действующих правилах игры. Таким образом, в 2018 году можно ожидать нового всплеска девелоперской активности и существенного увеличения объемов предложения», - объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Понятно, что преобладание предложения над спросом не будет способствовать росту цен, соответственно, 2018 год будет достаточно благоприятным для покупки «первички».  Иное дело, что самый доступный порог входа на рынок отмечается в проектах, расположенных не в самых лучших и престижных локациях», - добавляет эксперт.

Кроме того, нужно понимать, что речь идет о средних значениях, а не о конкретных жилых комплексах. «Массовый выход новостроек действительно усилит и без того рекордную конкуренцию, - соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Чтобы собрать максимальный спрос, девелоперы будут выводить проекты по действительно привлекательным ценам, возможно, чуть ниже рынка». Однако эксперт предупреждает: застройщики уже строящихся и зарекомендовавших себя на рынке новостроек однозначно не будут снижать цены. «Хотя в первой половине 2018 года у покупателей действительно есть неплохой шанс сэкономить за счет высокой девелоперской активности», - отмечает Литинецкая.

По информации Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, в первой половине 2018 года начнется старт продаж не менее чем в 30 комплексах. В силу особенностей структуры предложения произойдет уменьшение среднего значения цен на рынке, будет наблюдаться демпинг на проектах, зависимых от стабильного денежного потока. Тем не менее такая ситуация продлится первые два квартала, во второй же половине года аналитики Est-a-Tet ожидают увеличение стоимости первичной недвижимости.

«На рынке формируется сразу несколько предпосылок дальнейшего роста цен, - сообщает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Во-первых, в Москве зафиксированы рекордные продажи. Во-вторых, продолжается ужесточение законодательства в отношении контроля над деятельностью застройщиков. Уже действует компенсационный фонд, обновились требования к уставному капиталу, но главные изменения ожидаются во второй половине 2018 года. Застройщики новых проектов будут вынуждены пересматривать бизнес-модели, перекладывая дополнительные затраты на плечи покупателей».

По прогнозам «Метриум Групп», основной рост цен вероятен в объектах массового сегмента во второй половине года. «Ожидается, что средняя стоимость кв. метра достигнет 159-160 тыс. рублей, то есть возможен прирост в пределах 2%», - говорит Мария Литинецкая.

Рост цен продолжится в течение некоторого времени, тем более, что в будущем восходящему тренду будут способствовать дальнейшие изменения в области строительства. В целом, по прогнозам экспертов на среднесрочный период стоимость «первички» увеличится на 12-15%.

Как объясняет Кирилл Яковенко, цены на квадратные метры в новостройках не смогут из-за изменений в законодательстве стремительно расти, сами строители в таком случае не смогут продавать жилье прежними темпами, а им необходимо еще до начала активной фазы стройки продать хотя бы половину от строящегося жилья.

Учитывая, что объем предложения предполагая потенциальное сужение рынка может первые годы снижаться, спрос на то что есть будет разрастаться. Добавим, что важно понимать – речь идет о том, что в конечном итоге из-за жестких требований к собственному капиталу застройщика, их число может резко сократиться и на рынке большая доля уйдет очень крупным компаниям уже зарекомендовавшим себя, учитывая их объемы ввода и строительства на формирование чрезмерно высоких цен они не пойдут, поскольку ориентированы на средний класс.

Вместе с тем компенсировать перспективный рост цен на жилье смогут льготные ипотечные ставки, о чем говорит статистика по уже выданным кредитам. «По данным ЦБ РФ, относительно 2016 года объем выдачи ипотеки возрос на 37% при снижении ставки на 2%. Но самое главное, произошло увеличение среднего размера кредита. Это значит, что покупателей не просто стало больше, но они также начали рассматривать более дорогие или просторные квартиры. Соответственно, дальнейшее уменьшение ипотечных ставок поможет нивелировать возможный рост цен на жилье», - рассказывает Литинецкая.

С прогнозами аналитиков IRN эксперты соглашаются отчасти. Дело в том, что речь идет о средней стоимости квадратного метра, а не о ценах в конкретных новостройках. Поэтому снижение цен в определенных объектах может способствовать уменьшению стоимости квадратного метра в среднем по рынку. «Думаю, что среднесрочной перспективе уменьшеие средней стоимости квадратного метра возможно в высокобюджетных проектах, что связано с априори меньшей покупательской активностью, чем в массовом сегменте, - делится мнением Мария Литинецкая. - При этом нужно отметить, что профицит предложения уже снижается. К примеру, в массовом секторе прирост в 2017 году по количеству квартир составил 7,5%, в 2016 году он был равен 27%, в 2015 году – 80%. То есть застройщики сбавляют обороты, тогда как покупатели, наоборот, наращивают темпы. В совокупности эти факторы способствуют устранению дисбаланса. При текущем уровне покупательской активности экспонируемые квартиры будут поглощены за полтора года».

Что касается программы реновации, то вряд ли она существенно повлияет на стоимость первичного жилья на рынке. «Безусловно, программа реновации жилья в Москве создает для застройщика серьезного конкурента в лице города: тот объем, который появится в рамках реновации, в любом случае повлечет за собой усиление конкуренции, а это может повлиять на уровень цен на рынке первичной недвижимости», - сообщают в пресс-центре ИСГ «Алвек». Однако, по мнению аналитиков ИСГ «Алвек», также не стоит ожидать резкого демпинга, обвала цен. Предполагается, что стоимость квадратного метра на жилье, построенного в рамках программы, будет варьировать в рамках существующей рыночной ситуации. «Помимо этого, в рамках существующих условий также уместно говорить об оптимизации каждым застройщиком себестоимости продукта», - отмечают эксперты.

Советы специалистов:

Роман Родионцев: сейчас достаточно комфортное время для приобретения недвижимости, ведь предложения много и «на любой вкус», а цены, действительно, максимально комфортные, после 1 июля 2018 года, после того, как на девелоперов будет возложена дополнительная финансовая нагрузка, цены пойдут вверх. Именно поэтому уже по итогам января был отмечен высокий спрос.

Ирина Доброхотова: Мы обычно объясняем нашим клиентам, что в случае потребности откладывать покупку до лучших времен, надеясь на снижение цен,  не стоит.  В первую очередь потому, что в успешных проектах цены не снижаются, а наоборот, растут по мере повышения строительной готовности объекта. В нашей практике было немало случаев, когда покупатель, побывав на объекте, решал немного подождать, а  появившись в офисе продаж через пару месяцев, был поражен н только отсутствием в продаже самых удачных вариантов, но и повышением цен.

Подобная «стратегия» покупателя обычно обусловлена не совсем верным пониманием сообщений о снижении стоимости квадратного метра на первичном рынке. Рядовой потребитель не всегда понимает, что речь идет не о понижении цен на конкретном объекте, а о средней температуре по больнице, когда рост цен в строящихся проектах нивелируется за счет выхода больших объемов нового предложения по стартовым низким ценам.

Мария Литинецкая: Если вы планируете покупку квартиры в ближайшее время, то весна 2018 года – лучший для этого момент. Во-первых, девелоперы будут стремиться собрать максимальный спрос до вступления новых поправок в 214-ФЗ в силу. Во-вторых, ожидается массовый выход новостроек по привлекательным ценам, которые, согласно планам девелоперов, должны привлечь интерес к новому проекту. В-третьих, традиционно в марте, а также к майским праздникам, девелоперы предлагают специальные бонусы.  В-четвертых, ключевая ставка в очередной раз снижена, а значит, можно рассчитывать на еще более интересные условия по выдаче ипотеки. Таким образом, ближайшие 2-3 месяца – оптимальное время для приобретения жилья.

Итак, рынок недвижимости ожидают весомые изменения, что несомненно скажется на стоимости жилья, однако масштабных изменений цен не предвидится. По прогнозам экспертов, действительно ожидается возрастание стоимости первичной недвижимости, но прирост будет в разумных пределах и не должен оказать существенного давления на бюджет покупателя. Этому также будет способствовать доступная ипотека и льготные государственные программы. Скорее всего, будут расти цены на массовое жилье, в то время как стоимость элитных новостроек может даже уменьшиться. Поэтому, если Вы присматриваете себе дорогую квартиру, возможно, стоит немного подождать и проследить за ценовой динамикой.

Так или иначе, что касается остальных классов, то  именно в ближайшие месяцы складывается весьма благоприятная ситуация для покупки жилья: предложение на рынке будет богатым, а цены – привлекательными. Возможно, пришло время решиться на покупку квартиры, пока ситуация на рынке понятна, а не откладывать дело «в долгий ящик» неизвестности.

Фотоматериалы: Недвигус
Автор: Токарева Ангелина