Элитные новостройки становятся более сдержанными и рациональными

Застройщики в последнее время переходят к более простому варианту элитного жилья, о чем рассказывает гендиректор девелоперской компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин
в интервью для РБК. Московские застройщики стремятся к сокращению затрат при сохранении внешних требований к элитному жилью, отказываясь от неоправданно дорогих решений.

По словам Энвера Кузьмина, при высоком и устойчивом спросе на элитную недвижимость меняется само предложение: оно становится «более европейским, сдержанным, рациональным и экономически обоснованным». Как объясняет Кузьмин, происходит это по двум причинам. Первая заключается в том, что рынок элитной недвижимости становится «цивилизованным и понятным». Вторая причина – влияние экономических факторов.  На их фоне сокращается средний бюджет приобретения «элитки», покупатели становятся более экономными и разборчивыми. Девелоперам, в свою очередь, приходится искать способы оптимизации себестоимости проекта, компании начинают строить «проще и дешевле». «Элитка» становится доступнее, однако такие объекты уже нельзя по праву отнести к традиционному элитному или люксовому классу, – считает гендиректор «Реставрации Н». Так появляется категория «премиум» – промежуточный вариант между элитным и бизнес-сегментом.

На данный момент идет некое слияние элитного и премиум-класса. По мнению Энвера Кузьмина, в столице за последние несколько лет элитные квартиры в истинном виде предлагались лишь в двух-трех жилых комплексах, являя собой «пережитки прошлого». Подавляющее большинство проектов предполагают рациональный подход в строительстве, ориентированный на актуальную рыночную ситуацию.

«В исконно элитных проектах использовались зарубежные эксклюзивные материалы – лепнина, мрамор, керамогранит», - объясняет разницу Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. «Сейчас материалы стали более доступными, появилось больше качественных заменителей – например, керамогранитные панели – большой по площади и интересный по дизайну вариант.  Фасады из новых материалов выглядят современно, дорого и стильно. Сегодня европейские дизайнеры с помощью искусственных заменителей в отделке могут создать интерьер, актуальный на 15-20 лет вперед. Застройщик сэкономил на отделке фасадов и входных групп, но при этом выдержал основные качественные характеристики: высоту потолков, панорамное остекление, интересные эркеры, террасы, эксплуатируемые кровли, выводы каминов. Также сохранились оптимизированные характеристики, интересные покупателям: охраняемая территория, большие дворы, хорошо разработанный ландшафтный дизайн».

По словам генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, некоторое упрощение элитной недвижимости все же происходит.  «Традиционная» группа покупателей становится все меньше, но за счет увеличения возможностей приобретения элитного жилья (в частности, ипотеки и рассрочки) расширяется потенциальная аудитория в целом. На этом фоне снижается стоимость «входа» на рынок элитной недвижимости (за год цена на жилье здесь упала на 7-10%), чему также способствует уменьшение площадей новых квартир и «размывание» самого класса.

«С другой стороны, – замечает Глазунова, – относительная визуальная простота без изобилия лепнины и других элементов больше отвечает признакам современной архитектуры и не означает ухудшения качества используемых материалов. Рационализация в новых проектах – это в каком-то смысле усложнение. Например, если раньше этаж просто «нарезался» большими площадями, то теперь планировочные решения минимизируются по площади, но при этом улучшается функциональность пространства. На выходе получается более качественный и продуманный продукт». 

Воплощая последние тенденции рынка недвижимости, новые элитные проекты вовсе не обязательно оказываются простыми. Валерия Яновская, руководитель департамента продаж элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой», рассказывает: «Ведущие игроки рынка, например, компания «VESPER» или Группа ПСН (реализующая очень интересный проект «Полянка, 44») не экономят на коммуникациях, фасадах и оснащении домов и стараются следовать современным тенденциям. Тем более, что покупатель становится требовательнее по части используемых материалов и оборудования; для него важно, чтобы дом строился по новейшим технологиям, включая оснащение (вентиляцию, кондиционирование, фильтрацию, очистку)».

Генеральный директор риэлтерской компании «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО») Екатерина Батынкова подтверждает, что в рамках стремления к лаконичности застройщики продолжают использовать дорогие материалы, так как на этом нельзя экономить в элитном сегменте. «Так, например, в отделке фасадов элитного комплекса клубных домов «Садовые кварталы» используется эксклюзивный клинкерный кирпич, который поставляется из Германии, медь, а в других элитных объектах компании «Интеко», Balchug Residence и Balchug Viewpoint – мрамор, натуральный юрский камень и подобные материалы», - рассказывает Екатерина Батынкова.

Уместнее говорить именно о рационализации элитного жилья, полагает Валерия Яновская. Например, лидеры рынка сегодня уже не строят слишком просторных квартир. Как поясняет Валерия, если в прошлом минимальный метраж элитного жилья стартовал от 100 кв.м, то сейчас площадь «элитки» начинается от 65 кв.м. Однако при данном метраже предусматривается три окна, что позволяет по желанию обустроить пространство, сделать из него «трешку». Раньше же нередко встречались проекты площадью от 100 кв.м., но с двумя окнами – эффективно использовать такое пространство было затруднительно.

«Описанная тенденция, – утверждает специалист «БЕСТ-Новостроя, – полностью соответствует требованиям современного покупателя, предпочитающего помещения с наиболее эффективным функционалом и не готового платить за пространство, которое нельзя качественно использовать. Поэтому сегодня приоритеты покупателей сосредоточены на квартирах в пределах 150 кв. м – на долю таких покупок приходится 70% сделок».

Последние тенденции подкрепляют спрос на квартиры в элитных новостройках, их приобретают покупатели, которые ранее не могли позволить себе класс выше «бизнеса». «Если лет 10 элитное жилье стоило более 900 тыс. руб./кв. м, то по итогам III квартала 2017 года средневзвешенная цена на квартиры премиум-класса составила 468,6 тыс. руб./кв. м, а в элитном сегменте – 858,5 тыс. руб./кв. м» - описывает изменения в доступности дорогого жилья Анна Карпова.  Кроме того, покупке способствуют низкие ипотечные ставки. В результате их снижения консалтинговые компании обещают 20-процентное увеличение спроса на элитную недвижимость. При этом в 2017 уже наблюдался довольно высокий интерес покупателей к «элитке» наряду с сокращением ее объема на рынке.

Прогнозы экспертов относительно рынка элитной недвижимости

В ближайшее время в элитном и премиум-сегментах наоборот ожидается рост предложения, поскольку существует заметный отложенный спрос на расположенные в ЦАО качественные проекты, как объясняет Яна Глазунова. Также происходит отток ряда покупателей из «бизнеса» в классы «премиум» и «элит». Об однозначном увеличении цен говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова: «уже в I квартале 2018 года на рынок выйдет несколько новых элитных проектов». Прогнозы подтверждает информация, предоставленная компанией «Магистрат».  По словам ее генерального директора Екатерины Батынковой, в 2018 году элитном и премиальном сегменте действительно ожидается существенный рост объема предложений, при этом сохранится высокий объем продаж, но также будет расти цена предложения. По данным «Магистрата», средняя стоимость кв.м. в элитном и премиум-классе по сравнению с прошлым годом уже увеличилась на 3,7 и 1,9 процента, составив в этом ноябре 861 853 и 450 821 рублей за кв.м. соответственно.

Однако, как считает Анна Карпова, «в связи с выходом новых проектов  общая цена предложения может корректироваться в сторону уменьшения, а предлагаемый сейчас дисконт скорее всего сохранится в первых кварталах года». Яна Глазунова также предполагает, что, «вероятнее всего, средний ценник будет «проседать» - за счет увеличения конкуренции и дальнейшего размывания элитного класса. Хотя это, конечно, не относится к действительно качественным проектам, расположенным в знаковых местах, например, в Хамовниках». В то же время специалисты «БЕСТ-Новострой» не прогнозируют рост цен и предложения.

На заметку: главные различия между элитным и премиальным жильем

«Элитным считается проект, который отвечает следующим основным критериям, - рассказывает Екатерина Батынкова:

- Локация. Это основное требование: объект должен быть расположен в центре города. Впрочем, если раньше круг элитных районов был ограничен - Тверская, Арбат, Замосковоречье, Патриаршие пруды, Остоженка и Пречистенка, то сегодня его границы расширились. Это связано с отсутствием в этих районах свободных площадок для строительства. Прослеживается тенденция к дальнейшему расширению диапазона районов, считающихся элитными. В частности, объекты сегмента премиум и выше будут появляться в различных районах ЗАО.  

В сегменте «премиум» требования к локации изначально не такие строгие: проекты появляются в пределах ТТК или прямо рядом с ним. По качеству строительства, используемых материалов, уровню инфраструктуры, такие проекты, как правило, ничем не уступают элитным, и только локация зачастую не позволяет им называться настоящим элитным жильем.

- Масштаб проекта. Элитный дом по определению не может быть большим. В идеале это сравнительно невысокий клубный дом, с одной или двумя просторными квартирами на этаже. Общее число квартир не должно превышать 60, а лучше 50. Проекты премиум-класса могут быть значительно больше – и по размерам, и по количеству квартир в целом и на этаже. Из любого правила есть прекрасные исключения. Наш проект «Садовые кварталы» – один из самых крупных элитных комплексов на рынке. Он состоит из 38 домов, которые формируют пять кварталов. При этом каждый дом клубный, внутри каждого квартала сформирована комфортная приватная среда, закрытая для посторонних. Грамотное зонирование и квартальная застройка – еще один и очень важный критерий».

 Фотоматериалы: РБК Недвижимость