Эксперты рассказали порталу «ПроНовострой» о состоянии рынка апартаментов и прогнозах на его ближайшее будущее.
Актуальные тенденции в сегменте апартаментов
Специалисты предсказывают дальнейшее увеличение объема предложения апартаментов в ближайшей перспективе, которое уже наблюдалось в 2017 году. Причем, по данным аналитического отдела ИСГ «Алвек», существенная доля данного формата запланирована в составе транспортно-пересадочных узлов, которые будут возведены в рамках существующей программы по их возведению. Одновременно отмечается рост средневзвешенной цены предложения в сегменте апартаментов на 4,7% по сравнению с предыдущим кварталом. По итогам года ее значение составило 362,5 тыс. руб./кв. м.
Апартаменты в последнее время развиваются активнее других сегментов рынка, – сообщает пресс-служба ИСГ «Алвек»: за прошедший год их доля по Москве в общем объеме значительно выросла. «По большей части это связано с ограниченностью количества мест, отведенных под жилую застройку. Строительство жилых апартаментов, в отличие от квартир, можно вести и на земле нежилого назначения, что решает проблему поиска хорошего района». Этот же фактор объясняет причину возрастающей популярности апартаментов среди населения: как правило, покупателей привлекают точечные проекты в местах с хорошей инфраструктурной развитостью и транспортной доступностью.
По информации ИСГ «Алвек», интерес к данному виду недвижимости при стабильном развитии рынка в Москве набирает обороты. Специалисты компании объясняют: уровень осведомленности москвичей стремительно растет, в связи с этим увеличивается доля лояльной аудитории – к примеру, люди уже знают, что апартаменты оформляются в собственность и существует возможность временной регистрации в них (с пролонгацией). На стадии вхождения данного сегмента в рынок большинство покупателей не знали об особенностях владения апартаментами, их отличительных характеристиках, не понимали, каким образом данная недвижимость может приносить доход. «Сейчас спрос на апартаменты есть, и неплохой, – считают эксперты ИСГ «Алвек», хотя в целом ситуация на рынке всего жилья довольно непростая».
Тем временем, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», отмечает в силу роста предложения «первички» массового сегмента снижение доли покупателей, которые раньше выбирали апартаменты исключительно за ценовую доступность. За последние пару лет недорогие квартиры в новостройках составили серьезную конкуренцию сектору апартаментов. Несмотря на то что, по словам Доброхотовой, цена на данный вид недвижимости в целом остается довольно стабильной.
«В зависимости от того, выходят на рынок новые объекты или нет, средняя стоимость метра в сегменте апартаментов прибавляет или теряет порядка 1-2%. К примеру, в ноябре на продажу не было выведено даже ни одного нового корпуса. Существующий же объем экспозиции достаточно активно вымывался, что привело к его снижению на 4% за месяц, но средняя цена метра, напротив, выросла примерно на те же 4%», – разъясняет Ирина Доброхотова.
Динамика цен значительно различается в зависимости от класса недвижимости. По данным Est-a-Tet, за последний год отмечено увеличение средней стоимости апартаментов комфорт и бизнес-класса на 9,7% и 1,1% соответственно, а также ее снижение в премиум-классе на 20%.
Ситуация на рынке апартаментов
«Средневзвешенная цена на апартаменты (362,5 тыс. руб./кв. м), хотя и выросла по сравнению с предыдущим кварталом, в годовой динамике все же снизилась на 3,7%», – сообщают пресс-служба Est-a-Tet.
Что касается предложения, по информации председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, сегодня объем экспозиции столичного рынка апартаментов составляет более 9,5 тыс. лотов общей площадью свыше 630 тыс. кв. м, которые предлагаются в составе 163 корпусов в рамках 108 проектов. По статистике «БЕСТ-Новострой», наиболее значительную часть (44%) в общем объеме предложения занимают апартаменты в элитном сегменте, в бизнес- и премиум-классе на апартаменты приходится 27% от общего объема, а в массовом сегменте – всего 11%.
«Этот объем достаточно активно реализуется благодаря довольно высокому спросу, который поддерживается специальными акциями застройщиков и привлекательными условиями по ипотеке», – рассказывает Ирина Доброхотова. Однако при масштабном рассмотрении оказывается, что доля спроса в данном сегменте уменьшилась и составила менее 15%, хотя два года назад этот показатель превышал 20%. Структура же спроса в течение года остается практически неизменной, о чем говорит аналитика «БЕСТ-Новострой»: порядка 45% сделок приходится на однокомнатные апартаменты, 28% покупателей выбирают студии, 24% - двухкомнатные лоты.
Наряду с другими тенденциями рынка апартаментов, Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости «Est-a-Tet», отмечает уменьшение доли предложения в «старой» Москве. По итогам последнего квартала 2017 года она занимала 19,5%, в то время как год назад показатель составлял 22,4%, а в 2015 – 26,0%. Однако в дальнейшем, с учетом выхода закона о регулировании рынка апартаментов, доля данного формата в общем объеме предложения снова начнет расти».
Перспектива законодательных изменений для апартаментов
Этой осенью стало известно о подготовленном Минстроем проекте федерального закона, направленного на совершенствование отношений сфере владения, пользования и распоряжения апартаментами. «В рамках законопроекта предполагается полностью приравнять апартаменты к жилью, как по части налоговой нагрузки, так и по величине коммунальных платежей», – уточняет Роман Родионцев. В частности, будет разрешена прописка в апартаментах.
Как считают игроки рынка, принятие закона повысит интерес покупателей, что приведет к сокращению разницы между стоимостью квартир и апартаментов, которая в настоящее время составляет 15-20%. Однако цена на данный вид недвижимости, по мнению экспертов ИСГ «Алвек», вряд ли достигнет уровня квартир, что позволит апартаментам сохранить конкурентоспособность на рынке. Est-a-Tet прогнозирует сокращение ценового разрыва до 10%.
«Сейчас разница в стоимости обусловлена определенными минусами формата апартаментов, из-за которых он не всем подходит: в первую очередь, невозможностью прописки и большим размером коммунальных платежей», – объясняет Ирина Доброхотова. Предложенный законопроект как раз решает эти проблемы. Однако более точно оценить перспективу его влияния на сегмент апартаментов можно будет только после выхода закона, – полагают аналитики ИСГ «Алвек». Если вдруг рассматриваемые меры не будут реализованы и статус апартаментов останется прежним, разница в цене сохранится, – добавляет Ирина Доброхотова.
Вопрос о покупке апартаментов
По информации компании «БЕСТ-Новострой», апартаменты студийного формата сегодня можно купить по цене от 2,033 млн рублей, а минимальный бюджет однокомнатных вариантов начинается от 3,3 млн руб. Ирина Доброхотова оценивает время для покупки как довольно благоприятное, особенно в силу рекордно доступных цен на первичном рынке столичной недвижимости и низких ставок по ипотеке.
Тем не менее, многие покупатели отказываются от формата апартаментов из-за отсутствия рядом нужной им инфраструктуры. Ведь при реализации проектов жилых апартаментов девелопер не несет обязательства по строительству дополнительных обслуживающих объектов для жителей дома. Однако в последнее время некоторые застройщики по собственной инициативе стали ответственно подходить к данному вопросу. Так, в решении инфраструктурных проблем видит будущее апартаментов ИСГ «Алвек».
При создании клубного Дом «Октябрь» (от 129 т.р. за кв.м.), монолитного 23-х этажного здания по адресу ул. Народного Ополчения, вл. 33, ИСГ «Алвек» учитывала самые современные представления о комфортной жизни любой семьи. Выбор района и места застройки тщательно подбирался, чтобы будущие жители были обеспечены всем необходимым: от магазинов до кинотеатров.
Кроме того, в проекте полностью реализован принцип «собственной инфраструктуры» – визитная карточка Клубного Дома «Октябрь». «Октябрь» воплощает концепцию умного дома, в котором все необходимое для многогранной и интересной жизни продумано до мелочей и уже есть внутри. Застройщик позаботился об экономии времени жителей. «Все что нужно жильцам – от продуктового магазина, ресторана, SPA и фитнес-клуба до Медицинского Центра, кинотеатра и Детского Клуба – находится на первых этажах Дома», – сообщает девелопер проекта ИСГ «Алвек».
