Выгодно ли покупать апартаменты для личного проживания
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE: «Делая выбор в пользу апартаментов, а не квартир, покупатель экономит немалые средства. Как правило, апартаменты стоят заметно дешевле, чем квартиры в расположенных поблизости жилых комплексах, особенно готовых. Даже если речь идет о строящихся объектах, в которых есть как квартиры, так и апартаменты, последние могут быть дешевле на 10-30%, чем аналогичные формально жилые помещения. В столице речь может идти об экономии, которая исчисляется сотнями тысяч и миллионами рублей. К примеру, при средней стоимости двухкомнатной квартиры в Москве (8 млн рублей), аналогичный по площади апартамент может обойтись в 6,5-7 млн рублей». В ином случае, как отмечают специалисты ИСГ Алвек, за аналогичную цену апаратамент будет располагать большими благами: высокими потолками, панорамными окнами, авторскими входными группами, ресепшн, внутренней инфраструктурой, подземным паркингом. По внешним характеристикам такие здания также превосходят многие жилые комплексы, представляя собой монолитные современные новостройки, часто необычного архитектурного решения.
Коммунальные тарифы в апартаментах действительно, как правило, выше, чем в жилых помещениях. По словам Марии Литинецкой, разница может достигать 5-20% в зависимости от вида коммунального ресурса. Однако в денежном выражении, особенно если объект небольшой, как и число его жителей, коммунальные платежи в апартаментах будут выше расходов на квартиру всего на 500-1500 рублей. «Учитывая стартовую экономию, которую получает собственник апартаментов, эти повышенные расходы на «коммуналку» полностью покрываются», - резюмирует эксперт.
Например, выгодный вариант для проживания - апартаменты ИСГ «Алвек». Как сообщают в пресс-службе группы, стоимость коммунальных услуг здесь отличается от квартирных тарифов всего до 7%, а расценки их Управляющей Компании являются одними из самых низких по Москве. При этом апартаменты квартирного типа, которые предлагает данный застройщик, спроектированы с учетом всех потребностей жителей и предназначены исключительно для проживания. Соответственно, недопустимо их использование в других целях. Отсутствуют помещения и в Клубном Доме «Sky Parks», вместо них на первых этажах реализована собственная инфраструктура.
«Современные апартаменты не уступают по своему качеству жилым комплексам», - заявляет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Более того, благодаря более низким ценам они могут стать хорошей альтернативой жилью по схожим расценкам, но находящемуся дальше от центра. К примеру, в расположенном в ЦАО ЖК «Пресня Сити», на старте продаж можно было приобрести апартамент площадью 42 кв. м за 7 млн рублей. За эти деньги клиент получал жилье в высотном комплексе (44 этажа), в состав которого входят подземный паркинг, детский развивающий центр, семейный ресторан, экомаркет фермерских продуктов, продовольственный супермаркет, фитнеc-клуб с бассейном & SPA и даже музей и арт-галерея.
Зачастую комплексы апартаментов находятся в деловых районах города, непосредственно соседствуют с крупными бизнес-центрами или даже являются их частью, как, скажем «Москва-Сити». По словам Литинецкой, в таком случае они отлично подходят в качестве временного жилья, «квартиры для пиджака» для людей, чей основной дом расположен далеко от места работы. «Когда необходимость использовать апартаменты по назначению отпадает, их можно очень выгодно сдать в аренду, если они расположены в оживленных деловых или туристических районах города, - советует управляющий партнер «Метриум Групп». - К примеру, в ЖК «Савеловский Сити» один из наших клиентов сдает однокомнатный объект за 50 тыс. рублей в месяц, при том что на старте строительства он был приобретен за 6,5 млн рублей».
Инвестиции в апартаменты
«Проекты апартаментов в плане извлечения прибыли изначально ориентированы на инвесторов, в том числе, ввиду особенностей этого вида недвижимости», - замечают в ИСГ «Алвек». Как объясняют эксперты, они привлекательны низким порогом входа и возможностью по меньшей цене приобрести недвижимость порядочной площади и лучшего класса, чем позволила бы покупка квартиры.
По информации пресс-службы ИСГ «Алвек», на этапе разработки концепции также продумываются способы получения денежной выгоды и презентуются клиентам – как разовые, так и пассивные долговременные. Например, для покупателей апартаментов в Клубном Доме «Октябрь» существует особый способ получения прибыли - программа гарантированной доходности «Alvek Buy Back». Клиент приобретает апартамент по заниженной стоимости в ходе строительства, а по его завершении застройщик гарантированно выкупает недвижимость обратно, возвращая ее полную стоимость +12% годовых. Кроме того, «Октябрь» - это современное монолитное здание с авторской архитектурой, зоной ресепшн и полным набором инфраструктурных единиц на первых этажах. Такое проектное решение обеспечивает привлекательность апартаментов и делает их отличным вариантом для стабильной аренды.
Для апартаментов в целом существует возможность покупки на раннем этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи их по выгодной цене другим покупателям. Однако наиболее выгодным вариантом все же является сдача апартаментов в аренду: в качестве жилья или для коммерческого использования. При том, что купить такую недвижимость можно намного дешевле, чем квартиру, их аренда оказывается значительно прибыльнее. Нередко арендаторов привлекает сервис высокого качества, сравнимый с гостиничным, и за проживание в таком месте они готовы отдать больше денег, чем за квартиру. «В случае аренды коммерческого характера особенной популярностью пользуются лофты, которые можно сдавать, например, в качестве студий для фотографии», - рассказывает Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Под какие нужды могут использоваться апартаменты
Апартаменты могут служить разным коммерческим целям, использоваться в качестве гостиничных номеров, офисов, складов, кафе и анти-кафе, спортзалов, детских студий и многого другого. Как говорит Наталья Шаталина, по сути, там можно даже организовать производство: «известны случаи, когда в апартаментах были сделаны типографии».
Ограничения в пользовании апартаментами
Однако существует важное ограничение в использовании апартаментов: нежилые помещения не могут располагаться над жилыми, поэтому все офисы, учреждения и прочее должны располагаться на нижних этажах. А в случае перевода апартамента в жилье необходимо переводить весь стояк, чтобы исключить возможность подобных нарушений. Другие требования и правила в целом не предусматриваются. Однако, как уточняет генеральный директор правового центра «Малина-Групп» Андрей Суворов, согласно ГК РФ 123.12 существует возможность управления апартаментами путем создания и функционирования Товарищества собственников недвижимости, в рамках которого возможно установление всевозможных правил и обязанностей. Такой вариант может оказаться весьма полезным для поддержания порядка в здании, где офисы соседствуют с населяемыми апартаментами, фактически не являющимися жильем.
Налоги
К сожалению, для покупателей апартаментов нет возможности получить налоговый вычет, так как данная льгота распространяется лишь на жилые помещения. Однако, по словам Марии Литинецкой, можно получить вычет при продаже такой недвижимости, правда его размер ограничен суммой в 250 тыс. рублей (в случае с квартирами – 1 млн рублей).
Как сообщает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, уменьшение налогооблагаемой базы возможно с помощью перевода апартаментов в жилье. Если речь идет об апартаментах в составе МФК технического назначения, где налоговая ставка составляет и вовсе 2% от кадастровой стоимости, то недвижимость можно перевести в категорию апарт-отелей, где ставка уже 0,5%. Но в любом случае перевод исключительно одного апартамента невозможен, необходим пересмотр целевого назначения всего здания или стояка. Андрей Суворов также заявляет, что к апартаментам как к нежилой недвижимости применимо право уменьшения налогооблагаемой базы за счет документально подтвержденных затрат.
Помимо прочего, существует возможность перевода апартаментов в статус жилья. Оно не может происходить в здании частично и, конечно, предполагает ряд условий, соответствующих жилой недвижимости. Зато при успешном изменении статуса собственник получает новое свидетельство о праве собственности, которое можно подавать на налоговый вычет уже в следующем году, как сообщает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Напомним, что на данный момент всецелый перевод апартаментов в статус жилой недвижимости рассматривается на законодательном уровне.
