Стандарт вместо эконома: законодательные изменения в классе доступной недвижимости

Власти предлагают исключить понятие «жилье экономического класса», а взамен него ввести «стандартное жилье». Соответствующий законопроект недавно был принят Госдумой.

На начальном этапе произойдет лишь замена понятий, и «стандартным» будет называться такое жильем, которое соответствует критериям экономического класса. Однако Минстрою России еще предстоит выработать новые требования к стандартному жилью.  Не исключено, что изменится минимальная и максимальная допустимая площадь.

Жилье экономического класса изначально было обозначено как «доступное», но за ним закрепился другой термин – «эконом», который, по мнению многих специалистов, имеет негативную окраску и может ассоциироваться с дешевыми и некачественными квартирами без отделки и необходимой инфраструктурой поблизости.  Впрочем, такое мнение небезосновательно: известны случаи, когда новостройки даже признавались опасными в силу нарушений при строительстве.  

В правительстве считают, что должно быть стандартное жилье, а дальше идут вещи, уходящие за рамки нормы. Понятие экономкласса довольно расплывчато, и под него попадали объекты совершенно разные по уровню и качеству. Предполагается, что четкость норм и определенные стандарты приведут в порядок рынок доступной жилой недвижимости. Исчезнет возможность продавать малопригодные для жизни дома, выдавая их за «эконом».

Требования современных покупателей растут и вполне справедливо: они хотят видеть сопутствующую инфраструктуру, чувствовать безопасность, жить в качественно построенном доме. Рынок должен соответствовать их запросам. Предполагается, что застройщики, придерживающиеся старых правил, просто не смогут держаться на плаву.

В то же время правительство обещает, что стоимость на новую недвижимость не повысится. Подразумевается именно обеспечение стандартов при постройке доступного жилья, необходимых для комфортного проживания. Согласно документу законодательством будут предусмотрены механизмы по стимулированию строительства стандартного жилья, которые сделают его более доступным для граждан с разным уровнем дохода.

Помимо прочего, новый термин поможет устранить непонимание со стороны иностранцев (разных специалистов, покупателей, инвесторов), которых настораживает российское выражение «экономический класс». Это связано с тем, что в международной практике нет такого понятия, и его нередко переводят как «social housing», что имеет отрицательную окраску за рубежом.

Мнением насчет изменений в законодательстве с нами поделились эксперты. Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

– Сам термин «эконом-класс» имеет достаточно негативный оттенок, а для иностранцев это практически равносильно понятию «гетто». До сих пор законодательство не устанавливало четких критериев, которые позволяли бы отнести жилье однозначно к тому или иному классу.

Часто в маркетинговых целях комплекс комфорт-класса называли экономом, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей ценой, а иногда происходило наоборот – чтобы завысить стоимость квадратного метра. Да и в целом внутри экономкласса были представлены квартиры разного качества, все-таки понятие слишком неоднозначное.

Бояться дополнительных расходов не стоит, стоимость жилья в первую очередь определяют качество проекта, его инфраструктура, местоположение и другие факторы. От того, что «экономический класс» начнут называть «стандартным жильем» ничего в этом плане не изменится – разве только у недобросовестных застройщиков появятся сложности после выработки Минстроем регламента. Но до появления четких требований замена понятий будет носить характер «маркетингового хода».

Введение стандартов положительно повлияет на рынок новостроек и сделает границы разных классов массового жилья более понятными как для застройщиков, так и для покупателей – практическая польза вполне ощутима.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

– Это абсолютно правильная инициатива, необходимость ее принятия назрела уже давно. Сам рынок уже практически избавился от некомфортного жилья. Если проанализировать объекты, которые сегодня по принятым на рынке классификациям относятся к экономсегменту, то можно увидеть, что это новостройки, в том числе те, которые находятся в пешей доступности от метро (Level-Амурская, «Дом на Профсоюзной», «Орехово-Борисово), это проекты с готовой отделкой – въезжай и живи («Некрасовка», «На Базовской», «Орехово-Борисово»), с оптимальными площадями – от 33 до 102 кв. м (по средней площади лотов, имеющихся в продаже в таких домах с отделкой). Ряд новостроек экономкласса отличается продуманными планировками, интересными фасадными решениями и так далее. То есть отличий от комфорт-класса у них уже практически никаких нет.

Если основные критерии комфортности будут закреплены законодательно, это позитивно скажется на рынке доступного жилья. При этом удорожания произойти не должно, так как новостройки с такими же характеристиками уже сегодня реализуются на рынке как доступное жилье – с бюджетом покупки от 3,2 млн руб. (студии) до 10 – 14 млн. руб. (за 4-комнатные квартиры).

Партнер практики «Инжиниринг» АО «НЭО Центр» Алексей Ефанов:

– Замена термина сама по себе никаких изменений не повлечет, это скорее просто технический переход к более правильному и психологически приемлемому варианту. Но то, что к стандартному жилью будут установлены дополнительные и более подробные требования - это большой шаг вперед. Оно не станет хуже, поскольку минимальные условия уже установлены стандартами, сводами правилами и санитарными требованиями. В этом смысле любое вводимое в эксплуатацию жилье, даже самое дешевое, и сейчас является стандартным. Но некоторые параметры, относящиеся к базовому комфорту, не являются нормативно закреплёнными. Сейчас, в силу направленности законопроекта, их необходимо будет закрепить, поскольку для того, чтобы стимулировать развитие строительства жилья, первым делом нужно  подробно определить, что именно мы развиваем. И определить не только минимальные требования, но и верхнюю планку характеристик, при переходе которой жилье уже будет относиться к более высокому классу, которое не будет попадать в зону действия государственной политики по стимулированию развития. Конечные покупатели стандартного жилья только выиграют от такой ситуации, поскольку при приеме квартиры смогут ссылаться на конкретные критерии. Однако в сегменте самого дешевого жилья может наблюдаться рост стоимости, поскольку появятся новые технические требования.