Президент Российской Федерации дал указание о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию. Задача была поставлена в ходе совещания Путина с кабинетом министров 25 октября, на котором обсуждались проблемы долгостроев и обманутых дольщиков.
По словам Президента, изменения возможны после вступления в силу поправок в 214-ФЗ 1 июля 2018 года, которые в том числе определяют требования к финансовой обеспеченности застройщиков и регулируют механизмы проектного финансирования строительства банком. На данный момент Правительству и Центробанку предстоит разработать четкий план поэтапной замены долевого строительства проектным финансированием. Как объясняет Глава Минстроя Михаил Мень, необходимо действовать постепенно и осторожно, чтобы обеспечить важное условие – не «обрушить» рынок и избежать подорожания жилья. Так, по его словам, процесс окончательного перехода может быть запущен через 3-5 лет. Срок зависит и от того, насколько готовы банки заместить средства дольщиков, сообщил Мень в интервью телеканалу «Россия 24».
Проектное финансирование строительства представляет собой выделение застройщику банком средств на реализацию проекта. При этом возврат долга кредитору происходит за счет денег, который приносит этот проект. Так, девелопер получает инвестиции без участия граждан, которые, следовательно, больше не попадают в зону риска. Проектное финансирование должно исключить возможность приобретения жилья на стадии строительства, которое правительство признает небезопасным видом сделки. Однако вместе с тем пропадает и возможность покупки квартиры по максимально выгодной цене, предусмотренной долевым участием.
Кроме того, некоторые специалисты считают, что текущие процентные ставки, по которым банки кредитуют застройщиков, достаточно высоки. Так, управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая в интервью «РИА Недвижимости» посчитала, что при нынешних ставках переплата банку составит от 30 до 60 процентов (зависит от размера проекта) всей суммы на реализацию проекта. По этой причине будут высокими цены на недвижимость, возведенную за счет банковского финансирования. Эксперт полагает, что нынешние условия в России не вполне подходят для проектного финансирования: в экономике отсутствуют необходимые для этого «длинные и дешевые деньги», а из-за нестабильности курса рубля застройщики и банки заинтересованы в скорейшем возврате вложений и не склонны участвовать в долгосрочных проектах.
С другой стороны, отмечаются и благоприятные тенденции для перехода на данный вид привлечения инвестиций: снизилась инфляция, а значит, должны понизиться и ставки банков. Это, в свою очередь, позволит проектному финансированию конкурировать с долевым строительством. К тому же в Правительстве заявляют, что необходимость замены уже очевидно назрела, о чем лишний раз свидетельствуют многократные случаи обмана дольщиков.
Как объяснил нам партнер практики «Инжиниринг» АО «НЭО Центр» Алексей Ефанов, повышение стоимости жилья вслед за проектным финансированием неизбежно просто потому, что деньги дольщиков дешевле банковского кредита, особенно долгосрочного. Алексей Ефанов уточняет: «Те застройщики, которые смогут строить без привлечения кредита, конечно, воспользуются ситуацией и будут пытаться монополизировать рынок, поскольку смогут предложить более низкую цену за квадратный метр. Но их крайне мало, поскольку без привлечения заемных средств жилье практически не строится.
Кроме того, - продолжает эксперт «НЭО Центра», - переход к проектному финансированию планируется осуществить через банковское сопровождение. Это механизм, при котором банк глубоко погружается в деятельность застройщика, начиная контролировать не только целевое расходование средств, но и оценивать эффективность принятых в проекте технических решений и компетентность подрядных организаций. В финале это будет означать практически полный переход строительства под контроль банка и появление на стройке его технического надзора. С одной стороны, это хорошо, с другой – требует наличия собственных или привлеченных компетентных специалистов. А может добавить около 1% к банковской ставке по кредиту, если банк дорожит своими деньгами».
Что касается выгоды, то, по словам Алексея Ефанова, для конечного покупателя в любом случае понизятся риски и расширятся возможности выбора: «Можно будет брать не «кота в мешке», а законченную квартиру в доме с благоустройством и готовой инфраструктурой. Или не брать, если что-то не нравится. Можно хотя бы проверить, хватает ли давления воды в кране, перед тем, как отдать деньги. За такое спокойствие тоже придется заплатить, ведь если в долевом строительстве риски недостижения проектных показателей застройщик делил с дольщиками, то при проектном финансировании он будет нести их сам и, конечно же, - предупреждает эксперт, - закладывать в стоимость дополнительно.
В целом от инициативы выигрывают банки и самые крупные девелоперы. Для всех остальных в текущей ситуации и перспективе ближайших лет – это скорее дополнительное обременение. В связи с этим непонятно, - задается вопросом Алексей Ефанов, - зачем переходить на проектное финансирование принудительно? Долевое строительство - это зло только тогда, когда нет альтернатив. Стоит создать альтернативу в виде проектного финансирования, и покупатели сами выберут, что им выгоднее. Если банковская ставка будет низкой и переплата по кредиту не повысит стоимость жилья в среднем больше чем на 15%, относительно построенного по ДДУ, то проектное финансирование вполне сможет получить свою нишу на рынке, не приводя к его монополизации и повышению цен во всех сегментах».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» не исключает, что на смену покупки жилья на стадии строительства может прийти бронирование квартир, практикующееся в Европе, при котором покупатель вносит аванс в пределах 30% от стоимости квартиры, а остальную часть оплачивает после заселения. Однако гадать о том, какие схемы будут разработаны, пока слишком рано, считает эксперт: «главное, чтобы переход был плавным, без резких решений».
«Кстати, одним из наиболее приемлемых вариантов, - размышляет Ирина Доброхотова, - могло бы стать разрешение открывать продажи пусть не на котловане, но на этапе 30-50% готовности дома. Такая схема могла бы стимулировать застройщиков вносить собственные средства в проект и тем самым увеличивать его надежность. Тем более что в Москве сейчас в избытке уже построенного жилья, и, если новые проекты будет нельзя продавать на котловане, то это будет стимулировать граждан приобретать квартиры из уже построенного объема».
«Пока сложно сказать, какие механизмы будут разработаны Центробанком и Минстроем, но уже сейчас понятно, что одним из очевидных последствий отмены долевых схем станет удорожание нового жилья», – подтверждает Доброхотова прогнозы других специалистов. – Ведь если застройщики лишатся беспроцентных кредитов в виде денег дольщиков и будут вынуждены открывать кредитные линии в банках пусть даже под 10% (а сегодня ставки для застройщиков начинаются от 13%), то затраты по обслуживанию этих кредитов они возложат на покупателей».
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова также не видит предпосылок для того, чтобы цены на квартиры в новостройках остались на прежнем уровне: «До снижения инфляции и банковских ставок говорить об этом бессмысленно, поскольку проектное финансирование пока не в силах предложить более выгодные условия для покупателей, чем долевое. Кроме того, можно говорить о грядущем снижении количества застройщиков и, соответственно, объемов строительства, а также об уходе ряда инвесторов с рынка недвижимости – эти процессы будет влиять на стоимость квадратного метра и «тянуть» его вверх».
«С одной стороны, – рассуждает Яна Глазунова, - всем ясно, что рынок давно требовалось очистить от недобросовестных игроков, решив проблему обманутых дольщиков, а также взять как сферу социальной ответственности под более строгий контроль. С другой – перемены слишком резкие и кардинальные. Остается надеяться, что внедрение программы будет последовательным и постепенным, все-таки озвученные правительством 5 лет – слишком маленький срок для того, чтобы избежать сильных потрясений на рынке недвижимости».
«Поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» стали первыми шагами на пути к механизму проектного финансирования. Речь идет и о создании компенсационного фонда, и о росте контроля над застройщиками со стороны банков, и о целевом использовании средств. Но пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством», – заключает эксперт.
Фотоматериалы: www.inkris.spb.ru
