Цены московских студий растут на фоне активного спроса

На московском рынке недвижимости за последний год возросла стоимость студий, о чем свидетельствуют исследования «Метриум Групп». Это происходит на фоне активного повышения покупательского интереса к данному виду квартир. 

По данным агентства, стоимость евроквартир массового сегмента повысилась за год на 6,4%.  Средняя цена на квартиру-студию в столичной новостройке комфорт-класса в декабре 2017 года достигла 4,78 млн рублей, показав рост на 290 тысяч за 12 месяцев. По статистике компании,  на конец минувшего года наиболее доступными оказались студии площадью чуть более 20 кв.м. в жилых комплексах «Столичные Поляны» и «ВЛюблино». Специалисты «Метриум групп» подсчитали, как меняется стоимость студий в массовом секторе относительно площади:

Что касается бизнес-класса, на фоне общего понижения средней стоимости покупки квартир на 8,7%, именно студии продемонстрировали положительную динамику с ростом средней цены на 4,6% до 6,7 млн руб. В «Метриум групп» также провели расчеты для данного сегмента:

При этом в течение 2017 цены на евроквартиры то падали, то возрастали, в целом, однако, демонстрируя восходящий тренд. Ценовой пик пришелся на июнь и октябрь, когда средняя стоимость студии приблизилась к значению 4,95 млн рублей, что даже превысило более поздний показатель декабря 2017. Говоря о студиях в целом, Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, отмечает рост цен на 5,5% по итогам 2017 года.

По словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, более уверенную положительную ценовую динамику квартир евро-формата по сравнению с другими видами объясняет превышение спроса над предложением. Согласно информации «Метриум Групп», объем студий на рынке новостроек столицы заметно уступает другим типам. В бизнес-сегменте его значение составило лишь 1,5%  и немного больше в «комфорте» – 5,5% относительно подавляющей доли одно- двух- и трехкомнатных квартир. В частности, наблюдается переизбыток предложения популярных «однушек» и «двушек», что объясняет слабую ценовую динамику таких предложений.

Студии же не так давно начали привлекать покупателей, и девелоперы пока опасаются реализовывать проекты с крупной долей специфичного продукта, полагает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. По словам Романа Сычёва, генерального директор Tekta Group, увеличение спроса на квартиры-студии в сегменте эконом- и комфорт-класса наблюдается последние 3-4 года. Urban Group сообщает об увеличение спроса на евроквартиры за последний год на целых 40 %. В 2018 году спрос может продолжить расти или как минимум останется стабильным, считают эксперты.

«Рост спроса и цен обусловлен, прежде всего, финансовой доступностью студий для широкой аудитории, включая даже молодых покупателей», – объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Студии – очень востребованный продукт на современном рынке новостроек», – подтверждает Кирилл Игнахин. – Ввиду невысокого бюджета предложения они привлекательны как с инвестиционной точки зрения, так и для покупателей с ограниченным бюджетом. И хотя в последние несколько лет застройщики активно предлагают студии в рамках своих проектов (как массовых, так и более высокобюджетных), доля евроквартир, как правило, ограничивается 15-20%. Вероятнее всего, текущие тенденции в этом сегменте получат продолжение в 2018 году». Другие эксперты рынка также говорят о стабильном предложении, не предвидя увеличения его объема. Как объясняют специалисты, слишком большое количество студий может отрицательно сказаться на качестве проекта в целом и его привлекательности, поскольку увеличивает количество квартир и, соответственно, жильцов. По оценке Кирилла Игнахина, сегодня на рынке недвижимости доля студий в целом колеблется между 4% и 5%, что заметно меньше потенциального количества их покупателей.

В связи с этим эксперт ожидает дальнейшее увеличение цен на данный формат жилья. При этом небольшая площадь студий становится благоприятной почвой для их подорожания, ведь, как объясняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, стоимость квадратного метра в квартире находится в обратной зависимости от ее площади. Среди причин подорожания студий Роман Сычёв также называет общий рост стоимости жилья на рынке. При этом, как сообщает глава Tekta Group, процесс ценообразования и динамика повышения стоимости очень индивидуальны не только для отдельного проекта, но даже для каждого корпуса.

«Так или иначе, в строящихся жилых комплексах студии практически всегда будут самыми быстро дорожающими объектами по мере повышения стадии строительной готовности, – считает Кирилл Игнахин. – Например, в нашем проекте «Level Амурская» доля компактных студий в общем объеме продаж достигает 21%. Именно такие квартиры и апартаменты демонстрировали самый активный рост стоимости в 2017 году».

В то же время студии привлекают покупателей именно благодаря низкой стоимости, поэтому логично, что должен быть какой-то разумный предел роста цен. По этому поводу Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»), сообщает: «По мере приближения бюджета покупки студии к стоимости полноценной однокомнатной квартиры спрос на студии будет несомненно снижаться». Как полагает специалист Est-a-Tet Роман Родионцев, квартиры-студии в скором даже могут начать испытывать конкурентное давление со стороны сегмента однокомнатных квартир, площади которых, как и бюджеты покупки, постепенно «сжимаются».

В 2018 году Ирина Доброхотова не ожидает существенного подорожания студий, объясняя это ограниченной платежеспособностью современного покупателя. Urban Group прогнозирует 10-процентный увеличение стоимости студий. Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», считает, что без влияния дополнительных внешних факторов рост цен на евроквартиры составит не более 5-7%, а с выходом новых объектов возможно даже некоторое понижение. Роман Родионцев полагает, что в 2018 году рост цен на квартиры евроформата не превысит темпов прошлого года.

Сегодня на столичном рынке новостроек средняя цена однокомнатных квартир студийного типа, по информации агентства БЕСТ-Новострой, составляет 179 тыс. руб., а средний бюджет покупки – 4,960 млн руб. Для сравнения: средняя цена метра в классических однокомнатных квартирах составляет 161 тыс. руб., а бюджет покупки – 6,445 млн. руб.

Как сообщает Роман Сычев, самые бюджетные студии расположены за МКАД, а также на территории Новой Москвы. Такие объекты (особенно малогабаритные) предлагаются уже с отделкой, имеют хорошее расположение относительно транспортных узлов и приобретаются чаще всего в качестве первого жилья.  Самые дорогие варианты студий представлены в центральном округе Москвы или в знаковых районах деловой застройки, таких как Москва-Сити. Как правило, данные объекты относятся к апартаментам. Их чаще приобретают бизнесмены для проживания в период активной деловой занятости. Самые дорогие варианты студий (Москва-Сити) примерно в 12 раз превышают в цене самые бюджетные объекты за МКАД.

Роман Родионцев рассказывает, что наиболее доступные студии можно купить в ЖК «Жемчужина Зеленограда»: «Стоимость лота площадью 20,9 кв. м начинается от 2,4 млн рублей. Кроме того, застройщик предлагает скидку 10%, что позволяет приобрести евроквартиру за 2,2 млн». Самые дорогие студии предлагаются в проектах элитного и премиум-сегментов». Например, в апарт-комплексе премиум-класса «Софийский» за студию площадью 52,7 кв. м придется заплатить не менее 31,4 млн рублей.

Помимо географии объекта, стоимость квартиры определяется и другими факторами: местоположением, качественными характеристиками, стадией строительной готовности – чем она выше, тем дороже жилье. Среди доступных предложений Ирина Доброхотова называет студии в проектах «Лесопарковый» (почти 2,9 млн рублей), Северный и «Влюблино» (минимальный бюджет студий начинается от 3,1 млн рублей). Все три проекта расположены в округах с наиболее доступным по цене жильем – ЮАО, ЮВАО и СВАО, а ЖК «Лесопарковый», помимо прочего, находится в начальной стадии строительства: продажи в нем открылись только в декабре 2017. Самые дорогие студии в сегменте новостроек комфорт-класса, по информации Доброхотовой, предлагаются в уже сданном ЖК «Фили Град 2», расположенном престижном Западном округе в пешей доступности от метро.

Что касается размеров студий, то, по данным Est-a-tet на рынке первичного жилья их средняя площадь составляет 26-28 кв. м. Общая стоимость и площадь студий оказывается примерно на 20-25% меньше, чем у аналогичных полноценных изолированных квартир. Метраж лотов евро-формата варьируется в зависимости от класса конкретного проекта, однако все чаще на рынке появляются студии площадью 16-18 кв. м., что свидетельствует о тренде к снижению размера студий, а следовательно, удорожанию квадратного метра в них.  Однако на рынке предлагаются и достаточно просторные евроквартиры. Например, в ЖК «Маяковский», где все лоты имеют свободную планировку и панорамное остекление, продаются квартиры площадью 46,3 кв. м, которые можно переформатировать как в просторную однокомнатную студию, так и в двухкомнатную квартиру евроформата. В целом сектор студий на рынке недвижимости тяготеет к разнообразию площадей и планировочных решений.

Фотоматериалы: Кошкин Дом