Перейти к содержимому

Быстрая навигация

Защита прав дольщиков

Правовые вопросы

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 13

#1 Evgeny

Evgeny

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 14 Январь 2016 - 17:38

Здравствуйте уважаемые форумчане, участники долевого строительства!

 

Межрегиональный центр защиты прав участников долевого строительства готов оказать всем заинтересованным, содействие, в разрешении правовых вопросов связанных с долевым строительством.

Будем рады Вам помочь



#2 Marikos

Marikos

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 42 сообщений

Отправлено 14 Январь 2016 - 17:49

Вот мне интересно, есть вопрос. 

Какова вероятность получение чего либо если мы покупаем квартиру через ЖСК, приводить договор не вижу смысла, так как вариантов и договоров масса, просто есть ли вероятность что либо вернуть назад? 



#3 Evgeny

Evgeny

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 14 Январь 2016 - 17:54

Здравствуйте!

Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав. 



#4 Evgeny

Evgeny

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 14 Январь 2016 - 17:57

Здравствуйте!

Что бы вести речь о возврате чего-либо, нужно понимать какие именно обязательства нарушены в ходе исполнения договора и уже из этого делать вывод о способах защиты нарушенных прав. 

 

Могли бы Вы более подробно описать Вашу ситуацию?



#5 Илья У.

Илья У.

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 67 сообщений

Отправлено 14 Январь 2016 - 22:54

Добрый вечер! Что та ответить на ваш вопрос, необходимо определить что именно вы хотите получить и в связи с какими обстоятельствами.... В любой ситуации найдётся выход.

#6 Marikos

Marikos

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 42 сообщений

Отправлено 15 Январь 2016 - 12:06

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.



#7 Илья У.

Илья У.

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 67 сообщений

Отправлено 15 Январь 2016 - 13:05

При данном виде сделки вы будете защищены так же, как и при покупке по ФЗ-214, Верховный Суд уже высказался по этому поводу.

#8 Evgeny

Evgeny

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 15 Январь 2016 - 14:06

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.

 

Да никаких обстоятельств пока что нету, подумываю о покупке по ЖСК, поэтому и хотелось бы понять что это вообще за схема, что она из себя представляет, насколько она защищает права дольщика.

Предлагаю ознакомиться с нижеприведенной статьей относительно минусов приобретения жилья через ЖСК.

 

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем и пойдет речь в настоящей статье.

ЖСК – редкость, но только пока.
Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. По общим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее..

Доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. Но в будущем, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей.

Связь нарушена.
Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах.

 

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

 

Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте. Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

 

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж.
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

После дождика в четверг
Кроме того, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика.

 

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего. Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

 

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен.

Если денег не хватит.
Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ. Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%.

 

Однако, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство, что исключено при долевом участии, так как цена квартиры по ДДУ изменению не подлежит.

ДДУ не панацея
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.



#9 Илья У.

Илья У.

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 67 сообщений

Отправлено 24 Май 2016 - 08:58

Процесс пркупки квартиры это вопрос комплексного анализа документов, текущего состояния застройщика и так далее. Если вы сомневаетесь в застройщике или хотите себя максимально обезопасить стоит обращаться к специалистам данной сферы.

#10 ГриЛВиЛ

ГриЛВиЛ

  • Юридический консультант
  • PipPipPipPipPip
  • 441 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 24 Май 2016 - 09:05

Здесь Вы найдете информацию. которая позволит минимизировать риски при принятии решения о покупке квартиры путём заключения ДДУ http://pronovostroy....евого-участия»/



#11 Илья У.

Илья У.

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 67 сообщений

Отправлено 24 Май 2016 - 09:11

Было бы здорово если бы все ваши советы и рекоменлации вы выкладывали на своем сайте. Но к сожалению ваш сайт не работат.

#12 ГриЛВиЛ

ГриЛВиЛ

  • Юридический консультант
  • PipPipPipPipPip
  • 441 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 24 Май 2016 - 09:57

Было бы здорово если бы все ваши советы и рекоменлации вы выкладывали на своем сайте. Но к сожалению ваш сайт не работат.

 

Было бы лучше, если бы Вы демонстрировали свой профессионализм, помогая дольщикам, отвечая на их вопросы и создавая интересные для дольщиков темы, и не спамили бы темы других форумчан, в том числе и наши не информативными сообщениями.



#13 ВикторЛ

ВикторЛ

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 7 сообщений

Отправлено 11 Декабрь 2016 - 15:55

Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он  в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через  жск куплена.  

 

#14 ГриЛВиЛ

ГриЛВиЛ

  • Юридический консультант
  • PipPipPipPipPip
  • 441 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 12 Декабрь 2016 - 20:12

 

Брат в прошлом году, по осени взял квартиру в строящ. доме, возникли сложности и он  в Центр защиты жилищных прав на Тульской обратился чтобы с дольщиком своим решить вопрос. Детали описывать не буду, там много всего, я всей не владею информацией. Но они бились как львы... в итоге смогли документы переоформить. У них была кв через  жск куплена.  

 

 

 

Не могли бы Вы вложить здесь результат этой эпической битвы))), Решение суда.




Для отправки сообщения необходимо пройти регистрацию или авторизоваться!


scroll to top
Выделить 30 сек Чукча не писатель

Быстрый поиск новостроек

Рекомендуем посмотреть
  • Москва
  • Новая Москва
  • Московская Область
  • Вас может заинтересовать
  • Самые обсуждаемые
  • Рекомендуемые
  • Ваша история просмотров
  • Новостройки
  • Компании