Инвестиции в Новострой. Рейтинг. Будущая годовая прибыль

  • Страница 1 из 2
  • 1
  • 2
  • Вперед
Сообщений в теме: 21
14 Январь 2017 - 19:00

Добрый вечер.

Публикую свой текущий рейтинг 175 ЖК и Новостроек на 08.01.2017
Слабо обсчитаны районы ЮЗАО и ЦАО - планирую закончить в ближайшие месяцы.

Данные содержат как апартаменты так и квартиры.

Апартаменты идут с дисконтированием в 15% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.

Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 10%
Держать, если прибыль от 10% до 20%
Покупать если прибыль выше 20%

Текущие варианты и дополнительную информацию по каждому ЖК можно посмотреть здесь: 
http://hmcg.ru/5817/...ih_zhk_08012017

Прикрепленные изображения

  • Moscow Zhk08.01.2017-2 excel.JPG
  • metropolitan2014, KamorkasSt и Roberttal это нравится
16 Январь 2017 - 12:13

Всем добрый день.

Сегодня пересмотрел модель и создал другую, которая на мой взгляд более реальна.

Поэтому пересчитал все Новострои и Жк.

Публикую текущий рейтинг примерно 190 ЖК и Новостроек
Слабо обсчитан ЦАО - планирую закончить в ближайшие месяцы.

Данные содержат как апартаменты так и квартиры.

Апартаменты идут с дисконтированием в 15% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.

Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 0%
Держать, если прибыль от 0% до 10%
Покупать если прибыль выше 10%

Внимание: криво обсчитаны ЖК Квартла 38а, ЖК Крылаткий, ЖК Утесов- вопрос постараюсь решить в ближайшую неделю

По апартаментам: по многим потенциальная прибыль очень высока- процентов по 50-80. Я думаю, что в итоге получение этой прибыли разойдется на 2-3 года + прмиерно по10% годовых. То есть прибыль в 50% можно будет получить за 3 года 50%+ 10%+10%=70% за 3 года

Текущие варианты и дополнительную информацию по каждому ЖК и Новостроек можно посмотреть здесь: 
http://hmcg.ru/6043/...ih_zhk_15012017

Отдельно не сданных Новостроек здесь:
http://hmcg.ru/6045/...stroek_15012017

Также криво посчитана доходность:
1. ЖК Варшавские огни: вместо +31% там -0.5% рекомендация продавать
2. Династия. Там +2.66% рекомендация Держать

3. Квартал 38А- весь пока кривой

Прикрепленные изображения

  • Moscow Zhk15.01.2017 excel.JPG
  • metropolitan2014 это нравится
30 Январь 2017 - 23:30
Добрый вечер.
Публикую свой текущий рейтинг Новостроек и ЖК г.Москвы на 29.01.2017
1. Новостройки
2. Новостройки и ЖК - всего 204 штуки
В принципе все что хотел обсчитал
 
Данные содержат как апартаменты так и квартиры.
 
Апартаменты идут с дисконтированием в 26% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.
 
Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 0%
Держать, если прибыль от 0% до 10%
Покупать если прибыль выше 10%
Всем всего самого самого наилучшего!!!
 

Прикрепленные изображения

  • Moscow Zhk29.01.2017 NEW фейсбук excel.JPG
06 Февраль 2017 - 00:45

За пару недель позиции прыгают на 30-40 пунктов -  это ненормально.

Будущая прибыль за год - как считается? (Средняя по району-средняя по жк) / число лет до сдачи.

Данные руками забиваются или автоматом затягиваются?

26 Февраль 2017 - 10:26
Добрый вечер.
Публикую свой текущий рейтинг Новостроек и ЖК г.Москвы на 26.02.2017
1. Новостройки
2. Новостройки и ЖК - всего 204 штуки
 
 
Данные содержат как апартаменты так и квартиры.
 
Апартаменты идут с дисконтированием в 26% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.
 
Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 0%
Держать, если прибыль от 0% до 10%
Покупать если прибыль выше 10%
Всем всего самого самого наилучшего!!!
 
По предыдущему вопросу: машина считает все самостоятельно. По поводу позиции прыгают:а почему бы и нет?

Прикрепленные изображения

  • Moscow Zhk26.02.2017 NEW excel.JPG
  • metropolitan2014 это нравится
26 Февраль 2017 - 14:36

 

Добрый вечер.

Апартаменты идут с дисконтированием в 26% то есть будущая прибыль уже указана с дисконтом.
 
Каждому объекту присвоена рекомендация : Продавать, Держать, Покупать.
Продавать, если прибыль меньше 0%
Держать, если прибыль от 0% до 10%
Покупать если прибыль выше 10%

По предыдущему вопросу: машина считает все самостоятельно. По поводу позиции прыгают:а почему бы и нет?

 

 

Потому что это означает, что критерии оценки и ранжирования неверны (нужно учитывать больше факторов), не может один и тот же дом прыгать с 1 на 50-ю позицию за 2 недели. Даже на фондовом рынке таких скачков не бывает почти никогда.

 

Апартаменты идут с дисконтированием в 26% - это Вы сами придумали? А то, что сейчас апартаменты сравнялись в цене с жилыми помещениями Вас не смущает? Я бы еще понял 10%, но четверть - это просто взято с "потолка".

 

Спасибо за таблицы, они полезные, как сырые актуальные данные, я лишь обратил внимание на ранжирование. Подумайте об этом, будет на много объективнее.

26 Февраль 2017 - 18:03

На самом деле апартаменты дисконтируются на 0%, 10%, 20%, 26%. Просто все расписывать нет времени.

 

В этот раз впервые продисконтировал некоторые Новострои по разным параметрам таким как: удаленность от метро, насыщенность (навес)  и в большую сторону- ремонт

 

Вот передача на радио Mediametrics, где я сырые данные дисконтировал на свое усмотрение по ходу передачи

 

27 Февраль 2017 - 18:51

На самом деле апартаменты дисконтируются на 0%, 10%, 20%, 26%. Просто все расписывать нет времени.

Мы ведь никуда не торопимся, не картошку же на рынке покупаем.

Думаю, всем интересно понимать, из каких критериев складываются эти числа.

  • Влади это нравится
21 Март 2017 - 15:09

Мы ведь никуда не торопимся, не картошку же на рынке покупаем.

Думаю, всем интересно понимать, из каких критериев складываются эти числа.

Здравствуй. 

В ниже приведенной статье я описал ТОП 10 Новостроек и Апартаментов с коэффициентами дисконтирования для каждого объекта.

 

 

Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Novostroy-M.ru подготовил рейтинг инвестиционно привлекательных новостроек Москвы и строящихся комплексов апартаментов, покупка недвижимости в которых может принести владельцу прибыль до 15% годовых.

ЧАСТЬ I

Строящиеся жилые комплексы

В исследовании приняли участие 100 новостроек Москвы, потенциальная прибыль которых составила от 8% до 14% годовых. Представляем топ 8 инвестицонно привлекательных новостроек столицы:

  1. ЖК «Римского-Корсакова 11»  +14% годовых
  2. ЖК «Саларьево парк»   +11% годовых
  3. ЖК «Мир Митино»   +9.5% годовых
  4. ЖК «Аннино парк»   +9.4% годовых
  5. ЖК «Золотая Звезда»   +9.3% годовых
  6. ЖК «Лучи»   +8.6% годовых
  7. ЖК «Родной Город. Воронцовский парк»   +8.5% годовых
  8. ЖК «Домашний»   +8% годовых

Теперь рассмотрим каждый проект подробно по возрастанию.

8 место: ЖК «Домашний»

Выдача ключей - III квартал 2018 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (37 кв. м) – 4 500 000 руб.

Стоимость кв. метра – 121 621 руб.

Средняя цена кв. метра в районе 152 600 руб.

С учетом падения цены 2% за год (подробнее об этом читайте во второй части) получаем прибыль в 14% годовых.

Теперь продисконтируем удаленность от метро на 6% и получим прибыль 8%.

7 место: ЖК «Родной Город. Воронцовский парк»

Выдача ключей - III квартал 2018 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (42 кв. м) – 8 300 000 руб.

Стоимость кв. метра – 197 620 руб.

Средняя цена кв. метра в районе 230 200 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 8,5% годовых.

6 место: ЖК «Лучи»

Выдача ключей -  I квартал 2019 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (34,6 кв. м) – 4 186 000 руб.

Стоимость кв. метра – 120 990 руб.

Средняя цена кв. метра в районе 140 600 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 5,6% годовых.

Здесь ожидается открытие станции метро «Солнцево» в шаговой доступности, поэтому прибавим 3%.

Итого годовая прибыль составит 8,6%.

5 место: ЖК «Золотая Звезда»

Выдача ключей - IV квартал 2017 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (38,8 кв. м) – 6 225 000 руб.

Стоимость кв. метра – 160 440 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 178 900 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 9,3% годовых.

4 место: ЖК «Аннино парк»

Выдача ключей - IV квартал 2018 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (36 кв. м) – 5 011 720 руб.

Стоимость кв. метра - 139 215 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 171 400 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 10,4% годовых.

Продисконтируем на 1% за счет небольшого навеса новостроек.

Итого годовая прибыль составит 9,4%.

3 место: ЖК «Мир Митино»

Выдача ключей - II квартал 2018 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (35 кв. м) – 4 250 000 руб.

Стоимость кв. метра – 121 428 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 152 300 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 17,5% годовых.

Теперь продисконтируем удаленность от метро на 8% и получим 9,5% годовой прибыли.

2 место: ЖК «Саларьево парк»

Выдача ключей - I квартал 2019 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (37 кв. м) – 3 993 500  руб.

Стоимость кв. метра – 107 940 руб.

Район Саларьево можно сравнить с районом Солнцево, где средняя цена кв. метра составляет 138 400 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 11% годовых.

1 место: ЖК «Римского-Корсакова 11»

Выдача ключей - IV квартал 2018 года.

Стоимость 1-комнатной квартиры (33,3 кв. м) – 4 378 640 руб.

Стоимость кв. метра - 131 490 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 187 400 руб.

С учетом падения цены за год на 2% получаем прибыль в 20% годовых. Теперь продисконтируем удаленность от метро на 6% и получим 14%.

 

 
 
78c3ea33f0038ca88b52e6.jpg
ЖК «Домашний»
c9ea6d366f5d676d8a6d43.jpg
ЖК «Лучи»
 
 
 
78c3ea33f0038ca88b52e6.jpg
c9ea6d366f5d676d8a6d43.jpg
0820b72a08b6d88f45df33.jpg
0bdf78b560c733c6ed06b4.jpg
0e8dfbc779a52ac3bfd5d8.jpg
c0d4644b282b5598f2ae52.jpg
13044d16e4dfdd51b7ec86.jpg

 

ЧАСТЬ II

Строящиеся в Москве комплексы апартаментов

Далее исследуем потенциальную прибыль от покупки апартаментов. На момент написания статьи было проанализировано 40 строящихся комплексов апартаментов. Апартаменты сравним с жилыми квартирами и, конечно, продисконтируем из-за увеличенного налога и других неудобств.

В проектах представлены в основном апартаменты гостиничного типа, где налог составляет 0,5% в год. При этом нужно учитывать, сколько это составит за 10 лет, а сколько за 100 лет. Нужно посчитать сумму бесконечной геометрической прогрессии с дисконтом 10% - ставкой рефинансирования. В итоге получим 5%.

В модели рассмотрены 2 вида дисконта:

1.  10% для апартаментов с ценой выше 200 000 рублей за кв. метр;

2.  20% для апартаментов с ценой ниже 200 000 рублей за кв. метр;

Топ-прибыльных комплексов апартаментов выглядит так:

  1. МФК «IQ-квартал»   +15% годовых
  2. МФК «Букинист»   +14,4% годовых
  3. МФК «Савеловский Сити»   +11,3% годовых
  4. МФК «Клевер Лэнд»   +11,2% годовых
  5. МФК «Янтарь apartments»   +10,6% годовых
  6. МФК Neva Towers   +9,3% годовых
  7. МФК «Лайнер»   +9% годовых
  8. МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской»   +8,7% годовых
  9. МФК «Отражение»   +8,6% годовых
  10. Клубный дом Vivaldi   +8,5% годовых

Также рассмотрим этот рейтинг более подробно.

10 место: ЖК Vivaldi

Выдача ключей - I квартал 2018 года.

Стоимость апартаментов площадью 35,3 кв. м – 5 900 000 руб.

Стоимость кв. метра – 167 140 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 230 200 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 12.5% годовых.

Продисконтируем на 4% за счет небольшого навеса новостроек.

Итого годовая прибыль составит 8,5%.

9 место: МФК «Отражение»

Выдача ключей - IV квартал 2017 года.

Стоимость апартаментов площадью 35,8 кв. м – 5 370 000  руб.

Стоимость кв. метра - 150 600 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 213 000 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 16.6% годовых.

Продисконтируем на 8% за счет небольшого навеса новостроек.

Итого годовая прибыль составит 8,6%.

8 место: апарт-комплекс «Штаб-Квартира на Мосфильмовской»

Выдача ключей - III квартал 2017 года.

Стоимость апартаментов площадью 50,31 кв. м – 10 107 000 руб.

Стоимость кв. метра – 200 900 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 264 900 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 18,7% годовых.

Продисконтируем на 10% за счет навеса новостроек, годовая прибыль составит 8,7%.

7 место: МФК «Лайнер»

Выдача ключей - I квартал 2018 года.

Стоимость апартаментов площадью 32 кв. м – 4 980 000 руб.

Стоимость кв. метра – 155 630 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 213 000 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 13% годовых.

Продисконтируем на 4% за счет небольшого навеса новостроек, и в итоге годовая прибыль составит 9%.

6 место: МФК «Neva Towers»

Выдача ключей – I квартал 2019 года.

Стоимость апартаментов площадью 61 кв. м – 17 700 000 руб.

Стоимость кв. метра – 290 160 руб.

Средняя цена кв. метр в «Москва-Сити» – 420 000 руб.

С учетом 5% падения цены за год получаем прибыль в 14,3% годовых.

Продисконтируем на 5% за счет небольшого навеса новостроек и получим годовую прибыль в размере 9,3%.

5 мето: комплекс апартаментов «Янтарь Apartments»

Выдача ключей - IV квартал 2017 года.

Стоимость апартаментов площадью 30 кв. м 3 468 000 руб.

Стоимость кв. метра – 115 600 руб.

Средняя цена кв. метра в районе 184 900 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 30,6% годовых.

Продисконтируем на 10% за счет большого навеса новостроек и на 10% за счет удаленности от метро и получим годовую прибыль 10,6%.

4 место: апартаменты Cleverland (Апарт-комплекс «Клеверленд»)

Выдача ключей - IV квартал 2017 года.

Стоимость апартаментов площадью 31,4 кв. м – 4 235 020  руб.

Стоимость кв. метра – 134 900 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 222 600 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 35,2% годовых.

Продисконтируем на 12% за счет большого навеса новостроек и на 12% за счет удаленности от метро и получим 11,2% годовой прибыли.

3 место: МФК «Савеловский Сити»

Комплекс сдан

Стоимость апартаментов площадью 30 кв. метров – 5 000 000 руб.

Стоимость кв. метра – 166 700 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 222 600 руб.

Итого годовая прибыль – 11,3%.

2 место: МФК «Букинист»

Выдача ключей - II квартал 2018 года.

Стоимость апартаментов площадью 33,4 кв. м – 4 656 000 руб.

Стоимость кв. метра – 135 800 руб.

Средняя цена кв. метра в районе – 230 600 руб.

С учетом 2% падения цены за год получаем прибыль в 29,4% годовых.

Продисконтируем на 15% за счет большого навеса новостроек и получим итоговую прибыль 14,4%.

1 место: МФК «IQ-квартал»

Комплекс сдан

Стоимость апартаментов площадью 50 кв. м – 15 000 000 руб.

Стоимость кв. метра – 300 000 руб.

Средняя цена кв. метра в «Москва-Сити» - 420 000 руб.

Предварительная прибыль при покупке и продаже в течение года с дисконтом в 5% составляет 33% Продисконтируем на 18% за счет большого навеса новостроек и получим итоговую прибыль 15% годовых.

21 Март 2017 - 15:13

Добрый день, друзья. 

Вчера мы продолжили обсуждение апартаментов г.Москвы на радио Mediametrics "ТОП-10 апартаментов г.Москвы", где гостем программы стал Алексей Белоусов - коммерческий директор Capital Group и куда я был приглашен в качестве финансового аналитика. 

Сегодня обсудили апартаменты Триколор и МФК Око 
https://www.youtube....h?v=-xxiR52sBjM

02 Апрель 2017 - 15:25

Ваша аналитика мало применима к реалиям. Рынок недвижимости это не форекс. 

Что значит рекомендация "держать", при строительстве возникнет какой-то драйвер роста конкретного ЖК?

Что значит рекомендация "продавать"? А если не покупают, а деньги нужны?

Давать хорошую скидку, которая съест весь профит?

Вы считаете квадратным метрами, а заработок как правило различается из-за комнатости.

Данный рейтинг имеет хорошую основу в том и только в том случае, если данные по конкретным, случившемся продажам/переуступкам от физ. лиц. 

В остальном это "теоретическая физика", мало применимая к жизни.

17 Апрель 2017 - 14:19

Добрый день! А подмосковные ЖК оцениваете ?

23 Апрель 2017 - 22:34

Добрый день. В открытую Подмосковье не оцениваю: сложно сделать процесс автоматически, но в ручную конечно можно.

 

Публикую свой рейтинг Московских ЖК 23.04.2016 с обсчитанной потенциальной годовой прибылью. Надежность застройщика не рассматривается
Добавил:
1. ЖК Мещерский лес
2. ЖК Позитив
3.ЖК Нормандия
4.МФК Западный порт
5. Нескучный сад Home&Spa

Всем всего самого самого наилучшего!!! 

http://hmcg.ru/7697/...stroek_23042017

 

http://hmcg.ru/7696/...ih_zhk_23042017

28 Апрель 2017 - 18:43
Добрый день, а по Пресне сити, что скажете? У вас он был на 2м месте, а сейчас уже не в топе? В чем причина?
01 Май 2017 - 14:57

Мне кажется, не корректно сравнивать стоимость кв.м. Москва-Сити со средней ценой по району ) Вообще столбик средняя цена, довольно спорный с точки зрения инвестиционной привлекательности.

23 Июнь 2017 - 00:06

Добрый день. Публикую свой рейтинг Московских ЖК 25.06.2017 с обсчитанной потенциальной годовой прибылью. Надежность застройщика не рассматривается
Добавил:
1. Afi Residence
2. ЖК Орехово-Борисово
3.ЖК Летний сад
4.ЖК Селигер Сити
5. ЖК Level Амурская

Всем всего самого самого наилучшего!!! 


http://hmcg.ru/8193/...stroek_25062017

http://hmcg.ru/8192/...ih_zhk_25062017

04 Август 2017 - 13:37

Здравствуйте! Какой ЖК в Москве у метро посоветуете для инвестиции в 1 комн квартиру? Бюджет до 8 млн. Спасибо!

04 Август 2017 - 16:05

Не заблуждайтесь, инвестиции в жилье для перепродажи в нашей стране в ближайшие 5 лет будут иметь отрицательную доходность. Поэтому есть смысл выбирать только для себя и под аренду. Фонд коллективных инвестиций, если посмотрите, уже переключился на заграницу.

Здравствуйте! Какой ЖК в Москве у метро посоветуете для инвестиции в 1 комн квартиру? Бюджет до 8 млн. Спасибо!

07 Август 2017 - 16:55

Я бы сформулировал немного не так: расти будет ОЧЕНЬ МАЛАЯ доля новостроек и выявить их мы не в состоянии.

 

Факторов для их выбора настолько много, что нужно быть просто ГУРУ экспертом во всех планах правительства Москвы и области, либо обладать инсайдом (планы открытия новых станций метро и ТЦ и тд и тп) - т.е. всего, что влияет на цену недвижки.

Вторичка падает третий год, на первичке гипер-переизбыток предложения.

 

ГУРУ ни мы ни автор этой колонки НЕ ЯВЛЯЕМСЯ.

 

Поэтому итог: есть лишние 8 млн, есть своя хата и все потребности в жизни закрыты - покупай облигации гос.компаний и не парься.

 

9-11% в год гарантировано с шансом 99,9%.

Идеальная ликвидность (продал сегодня - деньг уже завтра и не ждешь покупателя) и никаких налогов (НДФЛ по купонному доходу отменен с этого года).

 

Боишься биржи - покупай валюту и разноси по банкам по 1.4 млн руб.

08 Август 2017 - 10:43

Добрый день.

По поводу роста цен на новострой:

Провел исследование пару недель назад и выяснил какие новостройки больше всего выросли с начала года, то есть за 6 месяцев

Вот ссылка на оригинал статьи:

 

Вот результаты:

Место Название ЖК Сегмент Локация Средняя цена на 01.01.2017 (руб.) Средняя цена на 01.07.2017 (руб.) Изменение цены 1 ЖК «Дом в Олимпийской деревне» бизнес ЗАО, Тропарево-Никулино 281 179 324 785 15,51% 2 ЖК «Мир Митино» комфорт СЗАО, Митино 123 393 134 922 9,35% 3 ЖК «Андерсен» комфорт Новая Москва, дер. Десна 74 915 81 818 9,2% 4 ЖК «Дом Серебряный Бор» бизнес СЗАО, Хорошево-Мневники 239 351 259 248 8,31% 5 ЖК «Черняховского, 19» комфорт САО, Аэропорт 183 205 198 243 8,21% 6 Элитный дом «Малая Ордынка, 19» элит ЦАО, Замоскворечье 523 815 564 437 7,75% 7 мкр. «Северный» (Москва) комфорт СВАО, Алтуфьевский 106 250 113 000 6,35% 8 ЖК I`M элит ЦАО, Замоскворечье 356 842 382 381 6,03% 9 ЖК «Лучи» комфорт ЗАО, Солнцево 118 000 124 640 5,62% 10 ЖК «Родной город. Октябрьское поле» бизнес СЗАО, Щукино 203 389 212 323 4,38%

  • Страница 1 из 2
  • 1
  • 2
  • Вперед
Ответить
Еще обсуждаемые темы этого форума