Перейти к содержимому

Быстрая навигация

"Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное". Азбука инвестиций в новостройки.


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 21

#1 birdm

birdm

    Пользователь

  • Супер Модераторы
  • 53 сообщений

Отправлено 27 Октябрь 2014 - 00:56

На создание этой темы, меня натолкнуло обсуждение в соседней теме. А действительно, - чего люди ожидают от инвестиции в новостройки и почему выбирают именно этот инструмент?

"Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет". Дядя Федор.

 

 

Понятно, что раз мы интересуемся этой темой, то "деньги у нас уже есть" :)
Вспомните, для чего пес с котом, предлагали "продать что-нибудь ненужное"? Они хотели купить корову :) В общем то так и инвесторы, ищут инструмент, в котором хотят держать и приумножать свои "кровно заработанные".

Пожалуй, бывает 2а вида людей инвестирующих в новостройки:
1. Люди, которые не доверяют бумажным деньгам и хотят держать свои накопления в чем то "реальном". Их не волнует как таковая прибыль, главное, чтобы их капитал не обесценился.
2. Люди (к коим отношусь и я), которые с помощью покупки и продажи квартир в новостройках хотят с небольшими временными затратами заставить свои деньги работать и приносить некий доход, который не меньше дохода по банковским депозитам (10-11%).

Разделение довольно условное, тк после скачка рубля с 32 до 42 рублей за доллар, все мы не очень то доверяем рублевым банковским депозитам :) (я не доверяю и долларовым, тк неизвестно, что будет завтра). Но все таки первая группа - это более обеспеченная группа лиц, которая не хочет тратить время на эти дополнительные 10-15% в год, тк занимается более серьезными делами :) А хочет просто "сохранить" свои капитал (например, один мой знакомый "олигарх", скупает квартиры целыми подъездами и даже не заморачивается, чтобы сдавать их в аренду. Причем он не помнит сколько их у него точно, как я не помню, сколько у меня пар туфлей  :lol:  ). Т.е. тут людям не принципиальны мелочи и нюансы - главное разложить яйца в разные корзины и кроме кучи бумаги иметь что то "ненужное", чтобы можно было продать это ненужное и купить еще что нибудь. Таким инвесторам я бы посоветовала не связываться с новостройками, а покупать хорошие ликвидные квартиры на вторичном рынке и сдавать их в аренду.
Даже, если вы не олигарх, а просто хотите быть Рантье (ссылка на ВиКи) я бы посоветовала вам "вторичку". Во первых вы сразу начинаете зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду. Во вторых вы не несете рисков связанных с недостройкой, или затяжкой сдачи объекта.

Дело в то, что основная фишка инвестиций в новостройки строится несколько на другом. А именно на том, что в момент инвестиции вы покупаете не реальный объект из кирпича и бетона, а воздух, который через некоторое время обретет форму квартиры. Разница между ценой покупки и продажи формируется за счет того, что вы готовы ждать пока воздух станет квартирой, а кто то не готов и ему нужна эта квартира в уже построенном виде для проживания. Т.е. если вы хотите заработать, нет смысла покупать уже построенную новостройку, готовую для проживания, ее цена не сильно изменится в ближайшее время. Цена на квартиру в новостройке подскакивает несколько раз, -
1. Когда вырастает дом + 5-8% (6 мес. - 2 года)
2. Когда подведены все коммуникации, можно получить ключи, начинать делать ремонт и в обозримом будущем заселяться +5-8% (это еще от 3х месяцев до года)
3. Когда дом сдается госкомиссии, получает адрес, а вы получаете право собственности (не путать с договорами соинвестирования). Т.е. можете продавать свои метры уже не по переуступке прав соинвестирования, а как собственность + 10-15%

Как видим, разница в цене от "котлована" до "собственности" может достигать 20-40%, но и от начала строительства и продаж до получения права собственника обычно проходит от 1 года до 3х лет.

Раньше можно было зарабатывать 30-40% в год на удачных инвестициях, не проходя весь путь до собственности. Достаточно было удачно купить квартиру и через год продать ее на 30% дороже, за счет того, что:
- рынок рос сам по себе

- застройщики давали больший дисконт на начальных этапах

Но мы пока не будем вдаваться в подробности и нюансы, а опишем вопрос в целом.

Итак, для того, что успешно вложить деньги в новостройку и заработать на этом. Нужно:

1. Определить когда вы хотите "войти" (вложить деньги) и когда "выйти".
2. Правильно выбрать объект (не только жилой комплекс/новостройку, но и саму квартиру. Она должна быть ликвидной. Приведу простой пример. Застройщик строит целый квартал из 8 корпусов. Вы приобрели квартиру в 1-ом корпусе за 100р и хотели продать ее через 1.5 года за 120р, а застройщик взял и через полтора года вывел в продажу квартиры в корпусе №2 по 105р., который планирует сдать через 5 мес, после вашего 1-ого корпуса. Думаете выстроится очередь на покупку вашей квартиры за 120р? :) )
3. Выбрать застройщика (помимо понятных рисков по поводу недостроя, проволочек итп нужно понимать, чего ждать от застройщика в плане ценовой политики. Какой дисконт он дает на этапе котлована? Насколько поднимает цены по ходу строительства? Нам выгодно, чтобы эта вилка была больше и чтобы у застройщика к концу продаж не оставалось кучи свободных площадей из за задранной цены, иначе вы просто не реализуете свою квартиру)

Вот вкратце азбука, а далее постараюсь написать что нибудь по нюансам. Если вам есть чем дополнить, не стесняйтесь!


  • Aptemka и Андрей Ильин это нравится

#2 Fric

Fric

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 25 сообщений

Отправлено 31 Октябрь 2014 - 15:32

За азбуку спасибо, хотелось бы еще нюансы услышать, как выбирать застройщика и как выбирать непосредственно объект.



#3 Parmen

Parmen

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 39 сообщений

Отправлено 31 Октябрь 2014 - 18:57

К выбору застройщика нужно подходить очень осторожно, в первую очередь необходимо найти всю возможную информацию - историю компании, какие проекты уже завершены, отзывы по этим объектам и т.д...



#4 dmitry_kuznecov

dmitry_kuznecov

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 6 сообщений

Отправлено 03 Ноябрь 2014 - 01:52

Ух ты, спасибо, полезно! Добавил в закладочку. А будут какие нибудь ваши примеры инвестиций? Удачных, или не очень...



#5 birdm

birdm

    Пользователь

  • Супер Модераторы
  • 53 сообщений

Отправлено 03 Ноябрь 2014 - 02:10

За азбуку спасибо, хотелось бы еще нюансы услышать, как выбирать застройщика и как выбирать непосредственно объект.

 

Parmen5456ba59376a5_captain.jpg - "капитан очевидность" :)

Хотя, если честно, сходу добавить нечего.
Тут действительно, есть такой момент, что застройщики с репутацией - немного завышают цену, а новички, иногда дают интересные условия. Т.е. грубо говоря опять все зависит от вас. Насколько стабильной, или рискованной тактики вы придерживаетесь в инвестициях? Больше риск - выше доход, меньше риск - меньше доход, но спокойней сон.

Думаю что за 1 день, можно разобраться в компаниях их объектах и репутации. Вот наш раздел застройщиков, для начала

 

Ух ты, спасибо, полезно! Добавил в закладочку. А будут какие нибудь ваши примеры инвестиций? Удачных, или не очень...

Ну раз вы просите, то почему бы и нет. Только чуть позднее, в следующих постах )
 



#6 Fric

Fric

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 25 сообщений

Отправлено 06 Ноябрь 2014 - 20:54

bridm, 1-го дня наверно не хватит, информацию еще осмыслить надо, а за ссылку  Вот наш раздел застройщиков отдельное спасибо.



#7 Aptemka

Aptemka

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 6 сообщений

Отправлено 03 Февраль 2015 - 16:09

Огромное спасибо за статью,очень полезно и доходчиво. А ещё вот интересно по поводу новичков застройщиков,не выльются ли их интересные условия потом какими-нибудь подводными камнями? тут наверно действительно вопрос о степени риска... 



#8 Александрит

Александрит

    Гуру недвижимости

  • Модераторы
  • 952 сообщений

Отправлено 03 Февраль 2015 - 21:02

А вот, чтобы не наткнуться на подводные камни, на подписание контракта обязательно нужно брать с собой юриста



#9 Лунатик

Лунатик

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 1 сообщений

Отправлено 08 Июнь 2015 - 21:50

Я бы добавил четвёртый пункт: "Выбрать правильно способ приобретения". То есть, за счёт каких средств. На мой взгляд, это немаловажно. Или это ипотека, или фонд коллективных инвестиций, или собственные сбережения, или взаймы у соседа взять - есть разница. При неверном просчёте варианта привлечения средств вся выгода может нивелироваться.



#10 100watt

100watt

    Знаток

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 106 сообщений

Отправлено 30 Июль 2015 - 21:02

Это само собой, покупать квартиру в ипотеку, в виде инвестиций вообще звучит загадочно, но конечно у нас такое тоже случается, не без этого. Взаймы у соседа это вообще несерьезно.  Просчитать вообще не сложно, другой вопрос что предсказать рынок практически невозможно в свете всех политических событий.



#11 Aptemka

Aptemka

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 6 сообщений

Отправлено 23 Октябрь 2015 - 23:42

Ну, как видите, ипотека все равно остается популярной. Это едва ли не единственный выход для многих семей, чтобы получить собственное жилье.



#12 Андрей Ильин

Андрей Ильин

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 5 сообщений

Отправлено 26 Октябрь 2015 - 12:44

Вы правы на счет популярности ипотеки,но для этих семей вопрос про инвестиции не стоит, им бы свой уголок заиметь, куда там до прибыли. Потому и популярна ипотека. А если вы собрались инвестировать, значит есть свободный капитал, который надо вложить.

За статью, спасибо, действительно очень интересно. От себя могу добавить, что хорошо бы найти опытного человека в инвестициях, который может дать вам совет, бесплатно или за деньги, куда выгоднее вложиться, потому что рынок огромный и очень трудно быстро в нем ориентироваться. 



#13 Алена Вернова

Алена Вернова

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 7 сообщений

Отправлено 29 Октябрь 2015 - 12:04

К сожалению, Андрей, не все готовы делиться так легко ценной информацией по инвестициям, ведь это по сути создает тебе конкурентов. А кому они нужны? Инвестирование -это целое искусство, некоторые всю жизнь учатся этому, а вы говорите навести справки за 1 день о застройщиках. Нереальная задача



#14 Андрей Ильин

Андрей Ильин

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 5 сообщений

Отправлено 04 Ноябрь 2015 - 11:04

Алена, ну я бы не смотрел на поиск консультантов как на невыполнимую задачу, я же написал, что бесплатно или за деньги, уж за деньги то найдется кто вам подскажет и даст адекватную оценку состояния рынка недвижимости. И не надо на эти консультации полагаться слепо, везде нужна своя голова, читайте и новости фонда, новости рынка как такового и делайте выводы



#15 metropolitan2014

metropolitan2014

    Гуру недвижимости

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 318 сообщений
  • ГородMoscow

Отправлено 11 Ноябрь 2015 - 19:06

Фонд Metropolitan Property проводит персональные бесплатные консультации для своих Участников и тех, кто только планирует записаться в Реестр.

 

Консультации по направлениям:

- инвестиции в недвижимость;

- консервативные частные и корпоративные инвестиции в британской и швейцарской юрисдикциях (в среднем 5-15% в валюте при 100% защищенности капитала), private banking;

- юридическая защита инвестиций, капитала, собственности.

 

Консультации проводятся в офисе Фонда в ММДЦ "Москва-Сити" по предварительной записи.



#16 bigsassa

bigsassa

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 5 сообщений

Отправлено 12 Ноябрь 2015 - 13:29

Хорошая статья, добавлю в закладки себе. Могу от себя добавить, если нужны варианты выгодного инвестирования можете посмотреть темы различные. Много интересных предложений по вложению ваших средств.



#17 metropolitan2014

metropolitan2014

    Гуру недвижимости

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 318 сообщений
  • ГородMoscow

Отправлено 16 Ноябрь 2015 - 20:24

Небезупречная (с точки зрения легкого манипулирования сознанием читателей), но любопытная статья-мнение: "Почему московская недвижимость приобрела черты религии" опубликована в «РБК-Недвижимость». Прочитать можно здесь.



#18 Везучий

Везучий

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 58 сообщений

Отправлено 22 Март 2016 - 15:35

Небезупречная (с точки зрения легкого манипулирования сознанием читателей), но любопытная статья-мнение: "Почему московская недвижимость приобрела черты религии" опубликована в «РБК-Недвижимость». Прочитать можно здесь.

 

Довольно любопытная статья и довольно актуальная в свете нестабильности нынешней экономики. Очень многие сейчас хватаются за любую жилплощадь, чтобы в случае усугубления кризиса иметь хоть что-то за пазухой. Полагаю такую веру вполне можно назвать фанатичной и религиозной.)



#19 volor

volor

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 3 сообщений

Отправлено 26 Март 2016 - 11:17

Очень актуально, спасибо за статью



#20 Катерина Бондарева

Катерина Бондарева

    Эксперт

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • 211 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 28 Март 2016 - 09:12

Хорошая статья, добавлю в закладки себе. Могу от себя добавить, если нужны варианты выгодного инвестирования можете посмотреть темы различные. Много интересных предложений по вложению ваших средств.

 

Соглашусь с вами. Мы месяц назад купили квартиру, предварительно еще пару месяцев анализировали рынок, объекты, застройщиков, консультировались со специалистами. В вопросах недвижимости наобум поступать чревато серьезными последствиями.




Для отправки сообщения необходимо пройти регистрацию или авторизоваться!


scroll to top
Выделить 30 сек Чукча не писатель

Быстрый поиск новостроек

Рекомендуем посмотреть
  • Москва
  • Новая Москва
  • Московская Область
  • Вас может заинтересовать
  • Самые обсуждаемые
  • Рекомендуемые
  • Ваша история просмотров
  • Новостройки
  • Компании