Новости Фонда коллективных инвестиций Metropolitan Property

  • Страница 1 из 11
  • 1
  • 2
  • 3
  • Вперед
Сообщений в теме: 218
02 Апрель 2015 - 20:43

Для плавного ввода Читателей Форума в курс дела публикуем Новости Фонда Metropolitan Property, начиная с октября 2014 г. Часть информации устарела и на настоящий момент уже не представляет интереса. Актуальная информация будет опубликована в свежих выпусках Новостей Фонда. Следите за обновлениями!

 

Информация о записи в Реестр Участников Фонда здесь.

  • gva, InvestMacho, ArthurDera и еще 1 это нравится
02 Апрель 2015 - 20:54

Новости Фонда Metropolitan Property от 15 октября 2014 г.

 

Прошедший с 03.10.2014 г. период характеризуется позиционной работой в переговорах с Застройщиками. Нарастающие кризисные явления не позволяют Застройщикам быстро принимать решения, выводить на рынок новые проекты и выдавать цены. Все ждут дальнейшего развития событий на геополитической арене и, как следствие, на российском рынке недвижимости.

 

Проекты:

 

1. ГК "Метрополь" (http://metropol.ru/index.wbp). ЖК "Метрополия".

Фонд еще не получил полный комплект документации  от Застройщикам для анализа Юридическим блоком Фонда. Застройщик также не выдал цены.
На встрече Застройщик пояснил, что расчет проекта велся, исходя из ориентира 6000 USD/кв.м. (по курсу 32 руб./USD) для розничного покупателя. Сейчас маркетинг пытается рассчитать рублевые цены с учетом того, что большого количества инвесторов на данном этапе не наблюдается.
 
2. ГМСН. ЖК "Яуза Парк".
Застройщик не смог предоставить какой-либо схемы работы, обещанной им до 10.10.2014. Предложенный Застройщиком вариант договориться покупать по ценам, интересным Сберу, не нашел живого отклика в Фонде и признан нерабочим. Мораторий на переговоры по ЖК "Яуза Парк" сохраняется.
 
3. ГК Конти.
В ходе проведенных переговоров руководство ГК Конти сообщило, что готово дать интересную инвестиционную цену для Фонда. Ближайшим объектом, выходящим в розничную продажу во 2кв. 2015 года будет ЖК (пока без названия) на ул. Герасима Курина (в пешей доступности от м. "Славянский бульвар"). Об экономике проекта и ценах наиболее целесообразно беседовать в январе-феврале 2015 г.
Реализуемый в настоящий момент МФК "Новая Пресня" (http://newpresnya.ru/)по мнению Фонда, уже не имеет инвестиционной привлекательности. Тем не менее, Застройщик готов рассмотреть предоставление неглубоких (неинвестиционных) скидок для членов Фонда.
 
4. ГК "Пионер". ЖК "Ботанический сад".
На текущей неделе состоялась встреча с руководством ГК "Пионер" для обсуждения цен по ЖК "Ботанический сад." Руководство ГК Пионер пояснило, что нуждается в средствах порядка 600 млн. руб. и готово рассмотреть средства Фонда как альтернативу банковскому кредитованию. Фонд озвучил целевую доходность 25% годовых. 
При этом до руководства ГК Пионер была доведена актуальная структура Фонда (категория А -  250 млн. руб.). 
Руководство ГК Пионер попросило 2 недели для пересылки проектной документации и формирования предложения по цене для участников Фонда (при текущих его объемах), пояснив, что стройка в самом оптимистичном случае будет начата в 1 кв. 2015 г. Как мы все понимаем, различные факторы могут накладывать свой отпечаток и реальный срок может быть впоследствии изменен. Тем не менее, ориентиры по доходности для Участников Фонда (25% годовых) и потребность Застройщика для наиболее лояльной ценовой политики для инвесторов (600 млн. руб.) были обозначены. Время для маневра и наращивания объемов у Фонда есть.
 
Реализуемый в настоящий момент апарт-отель YES (http://m.yesapart.ru/), по мнению Фонда, уже не имеет инвестиционной привлекательности. Более того, имеет непривлекательное расположение за МКАД. На протяжении последнего года цена для розничных покупателей не росла. Тем не менее, Застройщик готов рассмотреть предоставление неглубоких (неинвестиционных) скидок для членов Фонда. 
 
5. ГК "Эталон". В ходе проведенных переговоров были заявлены сроки выхода новых проектов, в которых ГК "Эталон" готово обсудить специальные цены с Фондом.
 
IV квартал 2014 г. - ЖК «Эталон-Сити» (http://www.etalon-city.ru/), корпуса №2 и 3 (ул. Старокрымская, вл. 13. Бутово. Стройка за МКАД.). Цены в 1-ой очереди строительства были изначально не интересны инвесторам. Застройщик рассматривает возможность устранения такого "перекоса" в работе с инвесторами по данному объекту во второй очереди строительства (корпуса 2 и 3).
I квартал 2015 г. - ЖК «Золотая звезда» (проспект Буденного, вл. 51. метро "Шоссе Энтузиастов").
I квартал 2015 г. - ЖК «Летний сад» (Дмитровское шоссе, вл. 107. метро "Селигерская".).
 
Так как особой привлекательностью с точки зрения местоположения данные проекты не обладают, Фонд в ходе переговоров будет ориентироваться исключительно на цену и концепцию проектов, которые ожидает получить в ближайшие недели.
 
6. ​ПИК ЖК "Варшавские холмы". Застройщик не может определиться с датой выхода проекта в реализацию.
 
7. PSN Group. 
В ходе переговоров Застройщик предложил спец.цены на проекты элитной недвижимости в центре Москвы. Однако такие проекты Фонд не рассматривает в качестве целевых.
По срокам выхода ЖК "Донцово" (эконом-класс) руководство PSN Group сообщило, что это ориентировочно 2-3 кв. 2015 г. Информацию о проекте смогут выслать как все доработают. В любом случае состоится это не ранее февраля 2015 г.
 
8. ЖК «1147». Застройщик - ОАО «Маломосковия».
Ссылки на концепцию ЖК "1147":
 
Завершение строительства запланировано на II квартал 2019 года (по ДДУ, который подпишут впоследствии). Несмотря на то, что проект пока что находится "на бумаге", а сроки реализации проекта вообще не позволяют его увидеть в обозримом будущем, к данному проекту уже прикрепились риэлторы - "Эст-а-тет". Возможно, действуют на опережение по принципу "получить хоть что-то". 
Риэлторская прослойка выставляет цену в 150 000 руб./кв.м. при 100% на этапе начала продаж. При этом собирают дополнительно по 150 000 руб. за оформление документов.
В наличии 1-комн. кв. = 7,2 млн. руб. (48 кв.м.), 2-комн. кв. = 9,6 млн. руб. (64 кв.м.), 3-комн. кв. = 14,850 млн. руб. (99 кв.м.).
По мнению Фонда, так называемый "старт продаж" - одновременно маркетинговый ход риэлторов и ловушка для покупателей (прежде всего розничных).
Застройщику требуется собрать документацию. После чего Застройщик готов обсуждать цены без риэлторов.
Однако, по мнению Фонда, даже цена в 120 000 - 130 000 руб./кв.м. при заявленных сроках строительства в конце 2018 - середине 2019 гг. никак не может быть привлекательной при покупке в настоящий момент. Поэтому Фонд на сегодняшний день не рассматривает ЖК «1147» в качестве объекта для инвестиций. 
Тем не менее, рабочая встреча с руководством ОАО «Маломосковия» и ОАО «Метромаш» в целях прояснения ситуации с реализацией проекта и ценами запланирована на ближайшее время.
 
9. УК ЕВРОМЕТ Девелопмент (представляет интересы Инвестора - ЗАО "КУИС"). ЖК "Wood House" (http://woodhs.ru/).
Концепция проекта, местоположение ("Золотой треугольник", ЗАО, м. Фили), планировки достаточно интересны и сравнимы с ЖК "Ривер Парк". 
Строительство является реконструкцией существующих капитальных строений.
Разрешение на строительство получено.
Ведется "закрытая" продажа квартир для юридических лиц. Возможность продавать по ДДУ откроется через несколько месяцев (оценочно, от 2 до 6 мес.).
 
Срок реализации проекта - 3-4 кв. 2018 г.
Цены для розничных покупателей - в среднем от 205 000 руб./кв.м.
По закрытым продажам обсуждается - в среднем от 180 000 руб./кв.м.
 
Схема оплаты - 50% до подписания ДДУ, 50% - после подписания ДДУ.
Либо 100% после подписания ДДУ - но цена будет "розничная" +  10%.
 
Юридический блок Фонда провел анализ документации.
Застройщик - ООО "ФАРН-ТРЕЙД" является банкротом и находится под конкурсным управлением (сменилось 4 конкурсных управляющих). По проекту имеется незакрытый Реестр кредиторов, включая "обманутых дольщиков". Доля 35% от готового жилья, выделяемая инвестором - ЗАО "КУИС" (который, де-факто, является "реаниматором" проекта), в свете незавершенных судебных разбирательств в отношении ООО "ФАРН-ТРЕЙД", может оказаться недостаточной для удовлетворения требований кредиторов.
 
Прямой сравнительный анализ проекта (сравнение с ЖК "Академ Палас") показывает, что при совокупности всех перечисленных факторов (плохая история, высокие риски вложений, проблемность, незавершенные судебные тяжбы с ООО "ФАРН-ТРЕЙД", срок реализации проекта (2018-2019 гг.), справедливой ценой для указанного проекта может считаться цена 75 000 - 90 000 руб./кв.м. При том, что ЗАО "КУИС" вкладывает 52 000 руб./кв.м.
 
Назначенная инвестором (ЗАО "КУИС") высокая цена (практически на уровне готового жилья в районе "Фили-Давыдково") не является адекватной существующему уровню риска.
Решение Фонда - воздержаться от рассмотрения  ЖК "Wood House" в качестве объекта для инвестирования.
Тем не менее, инвестор в лице УК ЕВРОМЕТ Девелопмент готов рассмотреть предоставление неглубоких (неинвестиционных) скидок для членов Фонда в индивидуальном порядке.
 
10. STONE HEDGE, SMINEX.
Проведенные переговоры не дали четкого понимания выхода объектов, интересных для инвестирования.
Объекты (обе компании ориентированы на производство апартаментов бизнес-класса) интересны только конечным покупателям (не инвесторам).
Для Участников Фонда указанные компании готовы давать спец.цены (небольшие дополнительные скидки).
 
11. ГК «ИНТЕКО».
На ближайшее время запланированы переговоры с руководством ГК «ИНТЕКО». К обсуждению предлагаются МФК "Лайнер" и потенциальные новые проекты следующего года.
 
12. КТ «СУ №155» и Компания». ЖК «SKY CITY», по адресу: Москва, Останкино, ЖК «SKY CITY» корп. 23. Ожидаем официального ответа от руководства КТ «СУ №155» и Компания» по уровню специальных цен для членов Фонда.
 
Что касается банков, они просят дополнительного времени для проработки своих предложений для членов Фонда.
Фонд отслеживает ситуацию на банковском рынке, и в целях ускорения работы подразделений банков старается корректировать ожидания банков по размерам депозитов.
Считаем вполне разумным рекомендовать размещать денежные средства на депозитах нескольких банков по 700 тыс. рублей в каждом. (Примечание от 02.04.2015 - в настоящее время - не более 1 400 000 рублей в каждом).
Представляется, что количество банков (с обязательным подтверждением членства в АСВ), обслуживающих интересы членов Фонда, должно быть в среднем 15.
 
Понятно, что для проработки специальных условий Фонду и банкам необходимо провести кропотливую работу.
 
Всех благодарим за внимание!
 
P.S. Как и ранее, мы высоко ценим и ждем Ваши наблюдения, замечания, интересные мысли, идеи, инициативы, вопросы, предложения , - то есть все то, что в нашем Сообществе мы называем "самомотивированной вовлеченностью и активным вкладом каждого члена Фонда в общее дело".
P.P.S. Всем инвесторам терпения и спокойствия в это неспокойное на фондовых и валютных рынках время. Эти два компонента нам всегда нужны в больших количествах. Все будет хорошо!
02 Апрель 2015 - 21:49

Новости Фонда Metropolitan Property от 11 ноября 2014 г.

 

Динамика роста объема Фонда достаточно хорошая, благодаря совместной работе всех Участников Фонда, и цель выйти на 700-800 млн. руб. вполне достижима.

 

Любопытно, что если бы категория А имела целью создать собственный банк, банк был бы создан (так как удовлетворяется одно из главных требований ЦБ о достаточности капитала), а далее ссужала деньги Застройщикам под 20-25% годовых.

Если посмотреть на это с другой стороны, дисконты Застройщиков в существующих и перспективных объектах должны быть не меньше указанных значений.

 

Прошедший с 14.10.2014 г. период характеризовался общим затишьем в переговорном процессе со стороны Застройщиков.

Понятно, что взяли тайм-аут до середины ноября 2014 г. с тем, чтобы разобраться, какие проекты, как и когда выводить на рынок (выводить ли вообще), какие ресурсы и как привлекать (в отсутствие банковского фондирования).

Есть общее понимание того, что данный период может продлиться до весны 2015 г. Очевидно, что зимой у Застройщиков и в хорошие годы продажи шли крайне медленно. А в зиму 2014-2015 г. дела могут пойти еще труднее.

Косвенно наши предположения подтверждают ряд столичных Застройщиков, которые просят не афишировать их названия.

 

Предложения Банков по поводу размещения депозитов по специальным условиям для Участников Фонда, ввиду сложившихся условий, очень быстро устарели.

Поднятие ключевой ставки ЦБ сыграло свою роль, и появились розничные депозиты, более гибкие по условиям (многие банки перешли на схему сохранения процентной ставки депозита с первого дня) и интереснее по доходности (так, уже преодолена планка 11,25% с 1-го дня размещения без потери процентов в случае досрочного расторжения договора). Предложения Банков, полученные Фондом в октябре 2014 г., должны быть актуализированы.

 

Фонд ожидает продолжения банковской "чистки" до конца 2014 г. Свыше 150 банков очень нуждаются в деньгах для проведения докапитализации в целях приведения нормативов к требованиям ЦБ.

 

Поскольку на текущий момент инвестиционно-привлекательных новостроек в г. Москва нет (они планируются только в перспективе), для тех Участников, кто по каким-либо причинам хотел бы решить вопрос приобретения жилья в существующих новостройках в целях сохранения средств Фонд организовал следующую программу "Синица в руках".

 

В рамках программы "Синица в руках" Фонд в индивидуальном порядке обеспечивает:

а) лоббирование финансовых интересов Участников, заключающееся в 1) получении Участниками дополнительных неглубоких розничных скидок от Застройщиков; 2) согласовании схем платежей с длительной беспроцентной рассрочкой (отсрочкой платежей); 3) устранении всех искусственных сборов Застройщиков (например, за бронирование, за оформление документов, за регистрацию договора в Росреестре и т.п.);

б) минимизацию рисков Участников, заключающуюся в проведении юридического анализа комплекта документов от Застройщиков по объектам строительства, а также обеспечение подписания Сторонами Договора, защищающего интересы Участника (а не предлагаемого обычно Застройщиками стандартного розничного договора, где права покупателя сильно ущемлены).

 

Для подавляющего большинства Участников (нацеленных на инвестирование и рост доходности от вложенных средств) информация по проектам приводится ниже:

 

1. ГК ПИК. ЖК "Варшавские холмы".

Дата переговоров с Застройщиком будет определена в ближайшее время. Проект может быть интересен исключительно в случае предоставления Застройщиком адекватной цены. Ничем более.

 

2. ГМСН. ЖК "Яуза Парк".

Застройщик последовательно сообщал о том, что старт продаж намечен на январь 2015 года, затем перенесен на февраль 2015 года. Точных сведений о причинах переноса нет. Говорят, что задерживается согласование и выпуск разрешительной документации. Это означает, что до указанного времени Сбербанк не сможет подписать договоры с Застройщиком, а, следовательно, не сможет произвести оплату, закрыв потребность Застройщика в денежных средствах. Следовательно, идея Сбербанка о розничных продажах по цене 170 000 руб./кв.м. будет, скорее всего, скорректирована.

Давление на цену оказывает нынешнее предложение от ГАЛСа - они обзванивают инвесторов в целях "договориться" по цене на ЖК "Наследие", а также информация о том, что новый ЖК появится на ул. Краснобогатырская. Указанный ЖК, похоже, даже интереснее, чем ЖК "Яуза Парк".

 

3. ГК "Пионер". ЖК "Ботанический сад".

Завершился первый раунд переговоров. Застройщик не успевает подготовить всю документацию и приступить к расчету экономических показателей проекта. Ввиду этого по просьбе Застройщика было достигнуто соглашение о возобновлении переговоров в начале 2015 г. Время для наращивания объема Фонда (до искомых Застройщиком 600 млн. руб.) и маневр для переговоров по существу проекта есть.

 

4. ГК ТЭН. ЖК "126 квартал".

Фонд ожидает информации от ГК ТЭН о реализации следующей стадии проекта "126 квартал". Начало реализации ранее планировалось на декабрь 2014 г., однако, вероятнее всего, будет перенесено на 1 квартал 2015 г.

 

5. ГК "Эталон".

Второй раунд переговоров будет проведен по следующим проектам:

а) ЖК «Золотая звезда» (Срок начала реализации: 1 квартал 2015 г. Адрес: проспект Буденного, вл. 51. Ближайшая станция метро: "Шоссе Энтузиастов").

б) ЖК «Летний сад» (Срок начала реализации: 1 квартал 2015 г. Адрес: Дмитровское шоссе, вл. 107. Ближайшая станция метро: "Селигерская").

 

6. ЖК "Лефорт" (посмотреть можно на сайте НДВ).

НДВ позиционирует себя как "эксклюзивный брокер". Узнали об активности Фонда. Приглашают на встречу в среду 12.11.2014 г.

Тем не менее, Фонду интересен Застройщик - Производственный кооператив «Кооперативная Агропромышленная Фирма «ИНТЕРФЛОРА», который является ответчиком по иску Департамента городского имущества города Москвы.

 

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-112083/14 (Решение изготовлено в полном объеме 07.10.2014 г.) взысканию в пользу Департамента городского имущества города Москвы подлежит сумма в размере 175,3 млн. руб.

 

НДВ не скрывает того факта, что данные деньги будут собраны за счет покупателей квартир. Только покупателей квартир собирать им придется некоторое длительное время.

 

Если Застройщик будет готов к серьезным переговорам по обеспечению цены квартир для Участников Фонда из расчета 100 тыс.руб./кв.м., Фонд будет готов проработать схему удовлетворения требований Департамента городского имущества города Москвы. Соответствующее письмо на имя Председателя кооператива было отправлено.

02 Апрель 2015 - 22:06

Новости Фонда Metropolitan Property от 15 декабря 2014 г.

 

Категория А преодолела планку 403 млн. руб. и заняла доминирующую позицию в Фонде (64,5%). Общий учетный объем приближается к 630 млн. руб.

 

Таким образом, в Фонде превалируют Участники - инвесторы и покупатели с "живыми" деньгами.

 

Прошедший период характеризуется полной дезориентацией Застройщиков в сложившейся экономической ситуации.

Надежды на ипотечных заемщиков и дешевое фондирование от банков постепенно у Застройщиков исчезают. Денег становится крайне мало.

Застройщики в целях стимулирования продаж запускают акции, дают скидки и рассрочки.

При уровне ставок банковских депозитов 13-15% годовых, Застройщики должны обеспечить за присущий их стройкам уровень риска дополнительную премию не ниже 5-7% годовых. Таким образом, справедливый уровень доходности от вложений в строящиеся ЖК должен составлять не ниже 20% годовых.

 

В сложившихся условиях на текущий момент ориентиром цены в ликвидных строящихся жилых комплексах эконом- и комфорт-класса является величина 110 000 - 120 000 руб./кв.м.

 

Информация по проектам приводится ниже:

 

1. ГК ПИК. ЖК "Варшавские холмы".

Дата переговоров с Застройщиком перенесена на январь 2015 г. Информационный "вброс" о начале продаж в декабре 2014 г. был ничем иным, как мониторингом потенциального спроса с целью расчета цены. Старт продаж намечен на начало 2015 г.

 

2. ГМСН. ЖК "Яуза Парк".

Застройщик анонсировал собственный новый сайт ЖК "Яуза Парк". Выставил достаточно высокие цены.

В настоящее время мониторит спрос, предлагая неглубокие скидки (до уровня 148 000 - 150 000 руб./кв.м. для средних квартир) и схему продажи 60% - сразу, 40% - до апреля 2015 г.

 

В апреле 2015 г. Застройщик ожидает получить все необходимые документы для заключения ДДУ (ФЗ-214).

В настоящее время Застройщик предлагает покупателям "серые" схемы приобретения квартир - вексели, что вкупе с запредельными ценами, разумеется, не вызывает никакого интереса у покупателей и инвесторов.

11.12.2014 г. Фонд принял решение снять мораторий на переговоры с Застройщиком. В этот же день состоялись переговоры с Застройщиком, в ходе которых Фонд заявил о новом ориентире цены продажи ЖК "Яуза Парк" для Участников Фонда - 120 000 руб./кв.м. (в октябре 2014 г. эта величина была на 10 000 руб. выше).

 

3. ГК "Пионер". ЖК "Ботанический сад".

Второй раунд переговоров состоится в январе 2015 г. Время для наращивания объема Фонда (до искомых Застройщиком 600 млн. руб.) есть.

 

4. ГК "Эталон".

Второй раунд переговоров будет проведен в феврале-марте 2015 г. по следующим проектам:

а) ЖК «Золотая звезда» (Срок начала реализации: 1 квартал 2015 г. Адрес: проспект Буденного, вл. 51. Ближайшая станция метро: "Шоссе Энтузиастов");

б) ЖК «Летний сад» (Срок начала реализации: 1 квартал 2015 г. Адрес: Дмитровское шоссе, вл. 107. Ближайшая станция метро: "Селигерская").

 

5. ЗАО «Лидер-Инвест». ЖК "Дом на Нагатинской".

10.12.2014 г. проведены переговоры с Застройщиком. Застройщик довел информацию до Фонда, что все необходимое для подписания ДДУ будет в течение 2-х недель, а цена составит от 160 000 руб./кв.м.

Предоставленная Застройщиком информация (о сроках подписания первого ДДУ и цене) оценивается Фондом скептически. Во избежание затрат времени, Фонд четко обозначил Застройщику приемлемую цену - не выше 120 000 руб./кв.м. Застройщик сообщил, что предоставит ответ в течение недели.

 

6. ЖК "Лефорт".

 

НДВ предоставил для Участников Фонда скидку в 5%.

На сайте НДВ появилась проектная декларация стройки. Вызывает некоторое замешательство тот факт, что в проектной декларации Застройщика - Производственный кооператив «КООПЕРАТИВНАЯ АГРОПРОМЫШЛЕННАЯ ФИРМА «ИНТЕРФЛОРА» - в качестве его учредителей (участников) указаны лица, иные, нежели чем ЕГРЮЛ. Возможно, это временное явление, и информация в обоих документах станет идентичной.

 

На прошедшей неделе у Застройщика появился работающий телефон и даже помощник Председателя, которая любезно приняла письмо от Фонда и передала его Председателю ПК КАФ «ИНТЕРФЛОРА».

 

7. ГК АФИНА. ЖК "Константа".

 

Представитель Застройщика вновь связался с Фондом.

К сожалению, Застройщик так и не получил разрешения на строительство (как планировал в октябре 2014 г.), и сообщает о том, что получит разрешение в январе 2015 г. (получит ли?)

Застройщик пытается вовлечь в работу частных инвесторов - доработали сайт и даже презентацию сделали.

 

Для возобновления переговоров Фонд ждет получения Застройщиком ГПЗУ и Разрешения на строительство. Пока что даже цена 115 000 руб./кв.м. не может быть адекватной уровню риска с учетом отсутствия юридических оснований для строительства и срока окончания строительства (2017 г.), заявленного Застройщиком.

 

8. ГК МИЦ. ЖК "Ландыши" (апартаменты).

 

Продажи начались 14.11.2014 г. На текущий момент не выкуплены даже самые дешевые лоты. Переговоры Фонда с ГК МИЦ, проведенные 17.11.2014 г., дали понимание того, что МИЦ до конца года будет ориентироваться на покупателей с паническими настроениями.

Возобновление переговоров с МИЦ целесообразно в январе-феврале 2015 г.

К тому моменту Фонд, возможно, получит официальную позицию Правительства города Москвы в отношении возможности приравнивания статуса апартаментов ЖК "Ландыши" к статусу нежилых помещений с возможностью постоянной регистрации по месту жительства в них либо получит информацию о возможности перевода указанного проекта (как гостиничного комплекса) в жилой фонд.

02 Апрель 2015 - 22:08

Дополнение от 20 декабря 2014 г.:

 

Новости вышли 15.12.2014 г. Дальше, всем нам известно, на рынке произошли стремительные события - в частности, повышение ЦБ РФ 17.12.2014 г. ключевой ставки до 17%, и последовавшее с этим увеличение ставок по банковским депозитам, а также по кредитам.

Ипотечные заемщики практически исчезли (что, несомненно, отразится и на размере категории С нашего Фонда). Банки не кредитуют Застройщиков. Застройщики пытаются ухватить последнюю волну спроса со стороны паникующего населения и задумываются об источниках финансирования в следующем году (признавая, что спрос рухнет, а доходность строек будет не в состоянии конкурировать с доходностью банковских депозитов на нынешних уровнях).

 

В сложившихся новых условиях, когда ставки по банковским депозитам составляют 18-25%, размер страхового возмещения АСВ по банковским вкладам физ.лиц утвержден Госдумой на уровне 1,4 млн. руб., справедливый уровень доходности от вложений в строящиеся ЖК должен составлять не ниже 27-30% годовых (или, примерно, удвоение капитала за 3 года).

 

Новости проектов:

 

1. 19.12.2014 г. прошли переговоры с ЗАО "Комстрин", которое, будучи техническим заказчиком в проекте ЖК "Wood House", готово провести переговоры с Инвестором проекта - ЗАО "КУИС" - о предоставлении коммерческих условий для Фонда.

Ввиду больших рисков данного проекта, Фонд выступил со встречным предложением о начале переговоров только после того, как Застройщик (ФАРН-Трейд) будет готов к реализации объекта по ДДУ.

 

2. ГК Пионер выслали презентацию по ЖК "Ботанический сад". Осторожно выразили пожелание, что цена 1 кв.м. в проекте будет 160 000 руб./кв.м. От Фонда получили ответ, что такая цена будет, возможно, интересна через 2,5 года, когда ЖК будет сдан Госкомиссии. Тогда ГК Пионер выразил еще осторожнее просьбу о назначении Фондом своей цены за объект в целях переговоров в I квартале 2015 г. Полагаем, что в сложившейся экономической ситуации Фонд не будет отступать от требования, что цена должна быть не выше 110 000 - 120 000 руб./кв.м.

02 Апрель 2015 - 22:13

Новости Фонда Metropolitan Property от 04 февраля 2015 г.

 

Многие Участники интересуются, как изменилась структура Фонда в декабрьский шторм.

 

Результаты ниже:

1. Категория А ("живые" деньги - основная движущая сила) за время праздников прибавила 52 млн. руб. и приближается к отметке 460 млн.руб. (71,1% от Общего учетного объема Фонда).

2. Категория B (деньги в недвижимости) - стабильна (150 млн. руб.).

3. Категория C (ипотечные заемщики) - сократилась в 2 раза (36 млн. руб.).

 

Благодарим за своевременное оповещение об изменениях в целях актуализации информации в Реестре!

 

В целом Застройщики продолжают находиться в состоянии полной дезориентации в сложившейся экономической ситуации. За истекший период Застройщики не выдали никаких существенных новых анонсов, идей, тактических (не говоря уже о стратегических) ходов в переговорах с инвесторами. Только дешевые акции из разряда "фиксируем курс" для розничных покупателей.

Общая "идея" Застройщиков в декабре 2014 г. - "Начинаем ловить остатки панического спроса розничных покупателей, а дальше видно будет".

Общая "идея" Застройщиков в январе 2015 г. - "Цены обязательно вырастут, поверьте. Видите, какие они у нас теперь на сайтах (= в наших фантазиях). Отказываетесь верить и не будете покупать, мы строить не будем, тогда уж цены точно вырастут". (Интересно, если мы - Покупатели и Инвесторы - не будем покупать, Застройщики в таком случае объявят о самороспуске и добровольно пополнят списки на бирже труда? Сомнительно.) Весь январь 2015 г. почти каждую неделю наблюдался консолидированный информационный "вброс" от Застройщиков по всем СМИ о прогнозируемом небывалом росте цен. Эффективность таких информационных движений Застройщиков для Инвесторов близка к нулю.

 

ГК "Пионер" 29.12.2014 г. дежурно отметился в Фонде предложением цены в ЖК "Ботанический сад" 140 000 руб./кв.м. и/или 150 000 руб./кв.м. с отделкой. В отсутствии четких сроков (хотя бы начала) строительства и инвестиционных расчетов от Застройщика (базирующихся прежде всего обосновании цены продажи объекта после завершения его строительством), Фонд предложил отложить дежурные "реверансы" и вернуться к рабочему диалогу во время весенней сессии.

 

ГК "Эталон" пока явно не определился с точными сроками выхода ЖК "Золотая звезда" и ЖК "Летний сад".

 

Цены, выставленные на текущий момент Застройщиками (в том числе и в новых ЖК "Хорошёвский" и ЖК "Мичурино-Запад") в стремлении создать хоть какую-то "подушку безопасности" на панически настроенных розничных покупателях, являются, на наш взгляд, ценами окончания строительства. Собственно, Фонд не возражает против покупки по таким ценам (со скидками за опт, разумеется) в конце строительства. Поэтому в настоящее время Фонд не стремится эскалировать переговорный процесс с Застройщиками как минимум до середины марта 2015 г., обоснованно ожидая финансовых трудностей у Застройщиков. По разным оценкам, "подушку безопасности" израсходуют за пару месяцев. А что дальше? Дальше будем действовать по ситуации, как и всегда.

 

М.Хуснуллин также прямо указывает на необходимость подождать с вложениями в новостройки до весны. Интересно, кто-то из Участников знает, что имеется ввиду?

В ближайшее время Фонд направит письмо М.Хуснуллину с предложением о выкупе квартир в готовых новых домах, построенных по программам города Москвы. Разумеется, по некоммерческим расценкам.

 

Банковские депозиты по-прежнему и с большим отрывом лидируют по показателям доходности и ликвидности. Хотя и наметилась тенденция снижения процентных ставок по депозитам, пока что даже сниженные ставки прекрасно конкурируют с потенциальной доходностью новостроек. Так что "сидеть в деньгах" пока что вполне комфортно. Позиция Фонда - "выжидание с одновременным приращением средств" - является более сильной и стабильной по сравнению с позицией сообщества Застройщиков (держать цены как можно дольше).

 

Пока есть время и общая оперативная обстановка на рынке благоволит Участникам Фонда, необходимо расти.

Цель: 700-750 млн.руб. категории А весной 2015 г. Aspirational growth, nothing less!

02 Апрель 2015 - 22:19

Новости Фонда Metropolitan Property от 11 марта 2015 г.

Коммерческое предложение ГК Пионер по ЖК "Ботанический сад - Life"

 

Выводы о состоянии дел на текущем этапе реализации (до получения разрешения на строительство и начала заливки котлована):

1. ГК Пионер не готовы снижать цены, так как нужны средства для запуска стройки.

2. Коллективная покупка пока невозможна. ГК Пионер готов договариваться по условиям и ценам с каждым Участником Реестра в отдельности (в том числе и с привлечением Фонда Metropolitan Property). То есть применяется принцип дробления и индивидуализации каждой сделки.

3. Фонд Metropolitan Property не будет принимать на себя агентские задачи (в ГК Пионер будет направлен официальный отказ от предложения стать брокером по образу различных риэлторских компаний). При этом Фонд Metropolitan Property договорился с ГК Пионер о возможности снижения цены для Участников Реестра на 3% от фактической суммы договорных обязательств Участника. Таким образом, привлечение Фонда в данном конкретном случае позволит каждому из Участников, изъявивших желание приобрести квартиры в ЖК "Ботанический сад" снизить цену еще на 3%. Возможно, кому-то из Участников, возможность вернуть обратно эти 3% покажется не лишней. Указанные условия продлятся максимум до 10.04.2015 г. Возможно, будут возобновлены.

 

Самому Фонду указанные условия не интересны в принципе. Менять собственную стратегию работы на рынке на банальную брокерскую/агентскую работу Фонд не намерен.

02 Апрель 2015 - 22:24

Новости Фонда Metropolitan Property от 27 марта 2015 г.

 

1. ГК ПИК прислали коммерческое предложение по ЖК "Варшавское шоссе 141" (доступно по запросу). Данное предложение является "пристрелочным", т.е. количество, состав и тип квартир можно гибко менять. Предложение составлено для инвестиций 200 млн.руб. Основную задачу представители Застройщика усвоили правильно - цена квадратного метра должна составлять 120 000 руб. Обозначенные цены подлежат дисконтированию (10%). Это второе предложение ПИК за неделю. Первое с дисконтом 5% было возвращено Фондом Застройщику на доработку. Таким образом, тактика Застройщика - позиционные переговоры с плавным снижением цены.

В случае интереса со стороны Участников Фонда к данному проекту, с Застройщиком будут проведены дополнительные раунды переговоров в целях детальной проработки вопроса приобретения квартир Участниками Фонда.

 

2. ГК ТЭН. Комплекс апартаментов "Парк Легенд". Застройщик сообщил, что сможет выставить коммерческое предложение для Фонда в середине мая 2015 года (до старта розничных продаж). В ходе предварительных переговоров Застройщиком озвучивалась цена для инвесторов в районе 125 000 - 130 000 руб./кв.м. Однако без официального предложения достоверность такой информации необходимо принимать как условную. Инвестиционные расчеты Застройщиком еще не проводились.

 

3. ЖК "Мичурино-Запад". Отправили предложение не доработку. 140 000 руб./кв.м. дороговато для локации данного ЖК.

 

4. АО Тушино 2018 в ближайшее время вышлет официальное предложение по ЖК «Город на Реке Тушино-2018». Предложение находится на подписании у руководства АО Тушино 2018.

03 Апрель 2015 - 14:57

ГК ТЭН "Парк Легенд" стартовал в феврале по 124,0. Цена и сейчас от 124,0 есть.

03 Апрель 2015 - 16:51

ГК ТЭН "Парк Легенд" стартовал в феврале по 124,0. Цена и сейчас от 124,0 есть.

 

От ТЭН мы ожидаем помимо цены также "белой" схемы реализации. Насколько нам известно, сейчас еще не все документы готовы, что увеличивает риски инвестирования.

14 Апрель 2015 - 15:22

Новости, прямо скажем, пока что не блестящие! По настоящему инвестиционно привлекательных проектов в самой Москве я пока что не увидел. В Подмосковье ввязываться что-то не очень хочется - далеко. Ездить потом по пол дня смотреть : как там мои инвестиции работают - нет желания.

Доходность депозитов в банках пока что весьма успешно конкурируют с вложениями в недвижимость. Да и страховые фонды дают гарантию банковским депозитам. А здесь что?

Ипотенчные заемщики и рефинансирование банков тает на глазах, а Застройщики ведут себя так, как-будто их этот кризис еще не коснулся!

Лично у меня складывается впечатление, что наши Застройщики еще не готовы серьезно работать с Фондом! Привыкли работать с банками и ждут, что эти схемы вновь оживут, вдруг!?

Поэтому и я подожду!

  • metropolitan2014 это нравится
14 Апрель 2015 - 18:58

Ух ты любопытная информация. Жаль, что Пионер не дал скидку на "Ботанический сад".

Интересна информация по Тушино 2018, который "город на реке". Estatet уже что то там продавать начал. Но с удовольствием бы вложился там в парочку квартир, если отдают со скидкой.

  • metropolitan2014 это нравится
16 Апрель 2015 - 14:30

Первое мое впечатление было весьма скептическим, как в выше приведенных постах об МММ и крахе самого Сбербанка СССР.

Что-то подобное  в виде разных инвестиционных фондов каждый из нас, желающих сохранить и приумножить свои средства, уже не раз видел в рекламе и прочих завлекаловках.

 Однако, так как мой уровень, как айтишника, знаний юриста и строителя близок к нулю, я попробовал разобраться, в чем отличия и новизна именно этого предложения подать заявку в Реестр.

Сам я живу не в Московском регионе, заработок немного выше среднего, но хотелось бы большего и мы с женой начали планировать переезд в столицу или рядом. Естественно, пересмотрели предложения многих ЖК, но поняли, что с периферии выбрать то, что нам нужно, практически невозможно. Ведь мороки только с бумагами столько, что не наездишься, а хочется и на стройку время от времени заглядывать, читаем на форумах, что без контроля сейчас никак нельзя – застройщик разный пошел.

По этому, увидев на форуме предложение записаться в Реестр понял, что это, скорее всего, то, что мне нужно.

Мне удобнее оплатить один из пакетов сопровождения на приобретение недвижимости и, не отдавая больше никаких средств, торговаться с тем же застройщиком до его посинения за 110-120 тыс. руб. за кв.м в хорошем ЖК с помощью опытных юристов и переговорщиков. Эта цена меня в принципе устраивает. Все документы, регистрации в Росреестре и т.п. будут выполнять специалисты, пока я буду продолжать работать по специальности и накапливать свои 2 млн. , которые я, в отличие от предыдущего пессимиста, храню в нескольких хороших банках под нормальные проценты. В Реестр я указываю только сумму, которой располагаю и больше ничем не рискую.

Да и саму приемку моей будущей квартиры я смогу сделать с сотрудниками фонда более профессионально, что позволит сэкономить денежку на непредвиденные ремонты из-за моей некомпетентности.

Сама идея, судя по всему, апробирована в мире, так на английских сайтах перечисляются преимущества коллективного инвестирования такие как: 

1. Снижение рисков в связи с недостаточной профподготовкой инвестора в недвижимость.

2. Получение более выгодных условий инвестирования по оптовым ценам.

3. Получение желаемого объекта недвижимости под ключ.

4. Возможность без потери средств отказаться от приобретения недвижимости из-за нарушения обязательств застройщиком

5. При необходимости возможность выгодной продажи своей собственности в ЖК  с помощью специалистов фонда.

Да, есть много риэлтерских контор, юридических, адвокатских компаний, банковских умников, но такого комплексного подхода я пока не нашел, так что, наверное, рискну, имхо.

  • Специалист и metropolitan2014 это нравится
16 Апрель 2015 - 14:32

А у меня, к сожалению, по вашей классификации, категория “C”. Почему, к сожалению ?

Да в том-то и дело, что семья у нас молодая, ребенок малый, работаем недавно, а жить с родителями не хочется. Накопив некую первоначальную сумму, решили клюнуть на банковскую удочку – жилье быстро, а деньги потом.

Хорошо, что решили все же чуть-чуть разобраться, планировать жизнь то уже пора, и вот что получается.

В переводе с греческого «hypotetheca» - это «подставка». И оказывается не просто подставка, а подстава на почти всю жизнь, а то и детям останется. У нас  средний процент по ипотеке на уровне где-то 12, это ж какая тогда стоимость метра в конце получится ?

Посмотрел, а в  что ж в Европе и мире, неужто та же кабала? И вот -- например, в Испании Испанский Bankinter, седьмой по доле рынка в стране, вынужден приплачивать ипотечным клиентам, вычитая часть суммы основного долга. Это лишь одно из последствий падения ставок ниже нуля: по всей Европе банки переписывают компьютерные программы, обновляют юридические документы и пересчитывают показатели.

Оказывается, сейчас у них ставка EURIBOR -- Европейская межбанковская ставка предложения (European Interbank Offered Rate --усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро) ниже нуля, и вкладчики только в плюсе, во как!

Зато наши Сбербанк и ВТБ намерены предложить своим российским клиентам ипотеку за рубежом. В Сбербанке делают ставку на Турцию, Чехию и Хорватию, в ВТБ — на Австрию и Францию. Средние ставки по валютным ипотечным кредитам у нас, как мы знаем, примерно 9,6%.

Спрашивается, зачем тогда уповать на ипотечное кредитование и для кого разрабатывать ипотечные программы? А вот еще пример --  в Швейцарии ипотечный кредит реально взять сроком на сто лет, а процентные ставки при этом составят лишь один процент годовых. Вот это настоящая реальная ипотека!

Такой ипотека и должна быть в принципе. Конечно, о такой ипотеке россиянам и не снилось, нашим согражданам хотя бы несчастных пять или шесть процентов годовых. Это идеал и предел наших мечтаний. Складывается впечатление, что в нашей стране ипотека существует не для народа, а сугубо для самих банков. Ипотека это не способ улучшения жилищных условий, а способ, с помощью которого банки «делают деньги», сдирая с ипотечных заёмщиков «последнюю шкуру»…

Так что придется все-таки искать вариант аренды, может даже с переездом в МО, и копить денюжки в копилке.

  • Специалист и metropolitan2014 это нравится
17 Апрель 2015 - 12:36

Новости, прямо скажем, пока что не блестящие! По настоящему инвестиционно привлекательных проектов в самой Москве я пока что не увидел. В Подмосковье ввязываться что-то не очень хочется - далеко. Ездить потом по пол дня смотреть : как там мои инвестиции работают - нет желания.

Доходность депозитов в банках пока что весьма успешно конкурируют с вложениями в недвижимость. Да и страховые фонды дают гарантию банковским депозитам. А здесь что?

Ипотенчные заемщики и рефинансирование банков тает на глазах, а Застройщики ведут себя так, как-будто их этот кризис еще не коснулся!

Лично у меня складывается впечатление, что наши Застройщики еще не готовы серьезно работать с Фондом! Привыкли работать с банками и ждут, что эти схемы вновь оживут, вдруг!?

Поэтому и я подожду!

 

Поддерживаем, подождем :) В кризис сильнее тот, у кого наличные на руках (депозитах). Пока что они выигрывают. Тем не менее банки начали активное "наступление", присылают в Фонд информацию о возможностях частного инвестирования денежных средств с повышенной доходностью. Видимо, чтобы наши Участники не несли деньги Застройщикам. На следующей неделе по одному из таких предложений состоится встреча в дочерней структуре ВТБ 24. Апдейт выложим сюда.

17 Апрель 2015 - 12:42

Ух ты любопытная информация. Жаль, что Пионер не дал скидку на "Ботанический сад".

Интересна информация по Тушино 2018, который "город на реке". Estatet уже что то там продавать начал. Но с удовольствием бы вложился там в парочку квартир, если отдают со скидкой.

 

По Тушино 2018 мы находимся в переговорном процессе. На следующей неделе состоится встреча.
02.04.2015 Застройщик написал дежурное письмо, то есть письмо не представляющее какого-либо инвестиционного интереса или экономического смысла (пока сюда не будем выкладывать, чтобы у Застройщика была возможность доработать официальный документ. Однако, кому интересно - перешлем в личную почту). Видимо, письмо Застройщик написал с целью активизации процесса переговоров.
 
Наш ответ Застройщику привожу ниже:
 
"Комментарии к Вашему предложению по пунктам ниже:
 
1. Интересует покупка только квартир. Машиноместа нам не нужны.
2. С агентами мы не работаем вообще. УК Фонда Metropolitan Property для своих Участников предоставляет полный перечень услуг по подготовке и регистрации ДДУ в Росреестре. 
3. Инвестиционную привлекательность (доходность) проекта мы оцениваем по нескольким критериям. Важным из них является критерий превалирования над доходностью банковского депозита. Банки обеспечивают для Фонда более высокие депозитные ставки, нежели чем для розничных вкладчиков. Средняя банковская ставка на текущий момент - 20% годовых.Если есть такая возможность, пришлите, пожалуйста, расчет доходности по Вашему проекту в целях инвестирования.
 
Полагаем, что указанные вопросы мы сможем обсудить на встрече. 
17 Апрель 2015 - 12:51

А у меня, к сожалению, по вашей классификации, категория “C”. Почему, к сожалению ?

Да в том-то и дело, что семья у нас молодая, ребенок малый, работаем недавно, а жить с родителями не хочется. Накопив некую первоначальную сумму, решили клюнуть на банковскую удочку – жилье быстро, а деньги потом.

Хорошо, что решили все же чуть-чуть разобраться, планировать жизнь то уже пора, и вот что получается.

В переводе с греческого «hypotetheca» - это «подставка». И оказывается не просто подставка, а подстава на почти всю жизнь, а то и детям останется. У нас  средний процент по ипотеке на уровне где-то 12, это ж какая тогда стоимость метра в конце получится ?

Посмотрел, а в  что ж в Европе и мире, неужто та же кабала? И вот -- например, в Испании Испанский Bankinter, седьмой по доле рынка в стране, вынужден приплачивать ипотечным клиентам, вычитая часть суммы основного долга. Это лишь одно из последствий падения ставок ниже нуля: по всей Европе банки переписывают компьютерные программы, обновляют юридические документы и пересчитывают показатели.

Оказывается, сейчас у них ставка EURIBOR -- Европейская межбанковская ставка предложения (European Interbank Offered Rate --усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро) ниже нуля, и вкладчики только в плюсе, во как!

Зато наши Сбербанк и ВТБ намерены предложить своим российским клиентам ипотеку за рубежом. В Сбербанке делают ставку на Турцию, Чехию и Хорватию, в ВТБ — на Австрию и Францию. Средние ставки по валютным ипотечным кредитам у нас, как мы знаем, примерно 9,6%.

Спрашивается, зачем тогда уповать на ипотечное кредитование и для кого разрабатывать ипотечные программы? А вот еще пример --  в Швейцарии ипотечный кредит реально взять сроком на сто лет, а процентные ставки при этом составят лишь один процент годовых. Вот это настоящая реальная ипотека!

Такой ипотека и должна быть в принципе. Конечно, о такой ипотеке россиянам и не снилось, нашим согражданам хотя бы несчастных пять или шесть процентов годовых. Это идеал и предел наших мечтаний. Складывается впечатление, что в нашей стране ипотека существует не для народа, а сугубо для самих банков. Ипотека это не способ улучшения жилищных условий, а способ, с помощью которого банки «делают деньги», сдирая с ипотечных заёмщиков «последнюю шкуру»…

Так что придется все-таки искать вариант аренды, может даже с переездом в МО, и копить денюжки в копилке.

 

Очень взвешенная позиция. Одна из задач Фонда - оградить Участников от необходимости становиться заложниками кредитов (как ведут себя банки в сговоре с Застройщиками, мы, к сожалению, знаем не понаслышке). Мы готовы представить инвестиционные стратегии даже жителям регионов, располагающих небольшими средствами, с тем, чтобы они могли стать собственниками квартир в Москве без каких-либо дополнительных вложений, а уж тем более ипотечных кредитов.

У Фонда формируется собственный пул жилья для сдачи в аренду Участникам Фонда с целью решения указанных задач.

26 Май 2015 - 13:36

26.05.2015 г. Застройщик ЖК "Котельнические высотки" озвучил специальные условия для Участников Реестра Фонда Metropolitan Property:

1. Дополнительные 5% скидки для Участников Реестра при 100% оплате. Итого, со стандартной скидкой для розничных покупателей 2%, общая величина скидки для Участников Реестра составит 7%.

2. Возможность комфортно дождаться завершения депозитных вкладов в банках и начисления процентов (для тех Участников Реестра, у кого деньги на текущий момент размещены на банковских вкладах).

 

Напоминаем, что Фонд фокусируется на проектах в границах "старой" Москвы (до МКАД) и старается не рассматривать проекты за пределами МКАД. Данный проект находится в М.О. (г. Котельники), но в пешей доступности от метро Котельники. Возможно, данная информация будет интересна некоторой группе Читателей и Участников. При достаточном уровне заинтересованности Читателей, переговоры с Застройщиком будут продолжены. Для записи в Реестр по ЖК "Котельнические высотки" и уточнения деталей просим сообщать отдельно в личном сообщении или по адресу электронной почты metropolitan2014@yandex.ru.

06 Июнь 2015 - 19:11
Информационный бюллетень №18 от 06.06.2015 г.55731ba4ebcb3_0606201518MPCIFpage001.jpg
06 Июнь 2015 - 19:16
Новости Фонда Metropolitan Property от 06 июня 2015 г.
 
Объем категории А за вычетом вложений, совершенных Участниками в ЖК "Ботанический сад", составляет 537,4 млн.руб.
 
Прошедший период характеризуется тем, что Застройщики продолжают топтаться на месте как в направлении получения/согласования разрешительной документации, выхода на стройку, привлечения финансирования от банков, так и в направлении формирования специальных предложений для инвесторов. Пытаются удерживать цены, но с каждым месяцем получается все слабее.
С наступлением лета Застройщики готовы обсуждать с розничными покупателями скидки от 5-10% и индивидуальные условия оплаты. Запас прочности падает.
В работе с инвесторами Застройщики осторожничают, т.к., вероятнее всего, опасаются практически мгновенно уронить рынок (а с ним и финансирование строек).
 
1. ЖК "Ривер Парк". Вторая очередь строительства вышла по ценам, сопоставимым или даже ниже цен старта первой очереди строительства. С учетом тех повышений, что проводились в этом комплексе на протяжении последних месяцев, цены на вторую очередь свидетельствуют о явном регрессе в оптимистичных ожиданиях Застройщика относительно будущего спроса на объект.
 
2. ЖК "Ботанический сад". ГК Пионер выполнит свои обязательства по возврату части стоимости денежных средств, выплаченных Участниками при покупке квартир в ЖК "Ботанический сад", в первой половине июня 2015 г. Все необходимые для возврата сумм документы были подписаны Фондом и ГК Пионер в мае 2015 г. 
Заслуживающим внимания является тот факт, что ГК Пионер предложили рынку облигации с доходностью к погашению 18% годовых. Однако так и не смогли дать инвесторам с "живыми" деньгами скидку хотя бы из расчета 10% годовых (или 25% общей скидки от цены). Реальные экономические парадоксы наблюдаются в это кризисное время и у других Застройщиков.
 
В такой нелояльной к инвесторам позиции Застройщика небольшим позитивом можно считать, что Застройщик согласовал для Участников Фонда условия оплаты, позволяющие сохранить проценты на банковских депозитах.
 
3. ЖК "Золотая звезда". ГК "Эталон" перед стартом продаж готовит сайт http://etalonzvezda.ru/. С точной датой старта определиться пока не могут.
 
4. ЖК "Варшавское шоссе 141". Предложение ГК ПИК по указанному объекту даже со скидкой 10% Участники Фонда небезосновательно сочли малопривлекательным.
 
5. ЖК "Город на реке Тушино 2018". В процессе обсуждения специальных цен и условий Застройщик ЖК "Город на реке Тушино 2018" сообщил о готовности предоставления индивидуальных неглубоких скидок в размере 5%-10%. 
На запрос о предоставлении более глубоких скидок поступил следующий ответ, цитата: "В настоящий момент мы не заинтересованы в оптовых продажах и значительных дисконтах при реализации объектов. Приоритет отдается розничной реализации через выбранные агентства недвижимости.
На наш взгляд, схема реализации (в т.ч. через выбранные агентства недвижимости) - это право Застройщика. Однако навязывание покупателям и инвесторам оплаты ненужных услуг (договор бронирования, оформление собственности, доп.сборы и пр.) - это злоупотребление правом.
Собирают остатки розницы, с инвесторами пока разговаривать не могут, т.к. выработанную стратегию, связанную с работой с посредниками по дорогим ценам, навязыванием услуг и поборами, в ближайшее время развернуть на 180 градусов практически невозможно.
В качестве компенсации "навязанных" услуг во избежание исков от потенциальных покупателей из сообщества Участников Фонда, Застройщик сообщил о возможности снизить сборы агента-посредника и дать дополнительную скидку. Юридический блок Фонда от лица Участников, разумеется, в любом случае оформит и организует взыскание с Застройщика денежных средств, уплаченных Участниками за "навязанные" услуги, а также за применение Застройщиками коэффициента 1 при расчете (и оплате) общей площади помещения в отношении неотапливаемых летних помещений (балкон, лоджия). К сожалению, ввиду необходимости давать скидки и пр., Застройщики стали вновь прибегать к расчету общей площади помещений без учета понижающих коэффициентов для балконов (1/3) и лоджий (1/2), что является по сути незаконным.
 
6. ЖК "Парк Легенд". ГК ТЭН проинформировало Фонд о проведении закрытой подписки на резервирование Участниками Фонда апартаментов в ЖК "Парк Легенд". Продажи начнутся ориентировочно в августе 2015 года по предварительным договорам купли-продажи. Резервирование апартаментов проводится без обязательств о покупке со стороны Участников, что воспринято Фондом как справедливый подход Застройщика. Приблизительный уровень цен - 125 000 - 135 000 руб./кв.м.
Однако есть риск того, что ценовой диапазон Застройщик изменит по своему усмотрению на старте реализации. Инвестиционные расчеты Застройщик так и не привел.
По итогам подписки Фонд проведет переговоры в отношении предоставления Застройщиком специальных ценовых условий и условий оплаты для Участников Реестра.
 
7. ЖК "Мичурино-Запад". Уходить ниже 135 000 руб./кв.м. Застройщик не хочет. Ведутся позиционные переговоры.
 
8. ЖК "Яуза Парк". ГМСН сообщает о неких вопросах с разрешительной документацией, которые будут решаться еще 2-3 мес. Следовательно, официальных продаж в это время не случится.
 
9. ЖК "Константа". ГК АФИНА сообщает о новом предполагаемом сроке получения разрешения на строительство (а, следовательно, возможности законно реализовывать данный объект) - сентябрь-октябрь 2015 г.
 
10. ЖК "Ландыши" (апартаменты). С ноября 2014 г. ГК МИЦ так и не приступило к полноценному строительству. На текущий момент ведутся работы по отрытию котлована.
 
11. ЖК «1147». Застройщик - ОАО «Маломосковия» - похоже, понимает бесперспективность привлечения инвесторов через Est-a-tet. На текущий момент предлагают 5% скидки. На более серьезное предложение пока не идут.
 
В дополнение сообщаем, что околоправительственные организации города Москвы выступили с инициативой привлечь денежные средства Участников Фонда для точечной надстройки жилых домов в районах города Москвы в пределах ТТК. Заявляемая цена входа на ранних этапах - от 50 000 т.р./кв.м. Однако, заметим, что это ОЧЕНЬ долгая история, сопряженная к тому же с большим уровнем бюрократии и специфическими рисками для инвесторов. Только активная поддержка Правительства города Москвы поможет придать инвестициям нужный вектор.
 
В период структурной стагнации отрасли, сопряженной с кризисными явлениями на рынке, а также отсутствием внятных стратегий работы Застройщиков, которые могут понять и поддержать Инвесторы,  Фонд уделяет большое внимание работе с банками и финансовыми организациями. Результатом является получение оферт от указанных организаций для Участников по размещению денежных средств. Часть оферт отклоняется, поскольку, по мнению Фонда, риски слишком высоки.
  • Страница 1 из 11
  • 1
  • 2
  • 3
  • Вперед
Ответить
Еще обсуждаемые темы этого форума