Односторонний Акт приема-передачи квартиры по ДДУ.

Застройщик устранял недостатки с января 2017 по июль 2017, при этом часть недостатков так и не устранены, на письма об устранении отвечал, что все недостатки переданы в УК, в УК недостатки устранили частично, оставшиеся недостатки исправлять не будет – все вопросы к застройщику. Решила больше не ждать – подписать Акт приема-передачи с недостатками, в августе подписала с УК Акт смотра без недостатков, потому что УК настаивала, иначе Акт приема-передачи нельзя подписать. При этом одновременно написала письмо с недостатками в адрес застройщика и решением подписать Акт приема-передачи с указанными недостатками.
Записалась на подписание Акта приема-передачи, на подписании мне вручают Акт, подписанный в одностороннем порядке, потому что я уклонялась от его подписания. Дата акта – 30.06.2017, дата окончания передачи объекта согласно ДДУ.
УК, тем временем, ключи не дает – настаивает на подписании Договора оказания услуг по управлению МКД и Договора на оказание дополнительных услуг. При этом СМС о необходимости погасить стоимость услуг присылает.
Написала претензию в адрес Застройщика, что односторонний Акт не признаю, потому что Объект не передан, во-первых, на письма о недостатках – уведомлений об их исправлении нет, часть недостатков, как были, так и есть, во-вторых, по Закону, в одностороннем порядке Акт может быть подписан только спустя 2 месяца от даты окончания периода передачи объекта Участнику в ДДУ, т.е. его дата не может быть ранее 30.08.2017, в случае моего уклонения в течение этих 2-х месяцев, а у меня есть письмо в эти сроки, что я согласна подписать Акт приема-передачи объекта с недостатками. В третьих, УК ключи не дает, требует того, что не зафиксировано в Договоре ДДУ. На претензию – молчание, по телефону выловить не удается.
Как поступить, чтобы быстрее организовать ремонт?

Подать иск на Застройщика и ждать решения суда, чтобы подписали двусторонний Акт приема-передачи? Затем подавать иск на неустойку, после такого отношения Застройщика и УК, появилось желание неустойку требовать.
Или идти на уступки УК и получить ключи, начать ремонт и подавать иски на Застройщика.
Или признать право собственности через суд, не признавая Акт приема-передачи в одностороннем порядке, на основании ДДУ и Акта взаиморасчетов? Вызывать полицию в УК, получать ключи, делать ремонт и подавать иски на Застройщика?
Sherlock 06 Декабрь 2017 - 12:35 ДДУ
Добрый день!
На наш взгляд, наиболее правильным в данной ситуации будет признать право собственности через суд, одновременно (в том же иске) взыскав неустойку за просрочку срока передачи квартиры и неустойку за неисполнение Ваших требований об устранении недостатков. После чего зарегистрировать право собственности и в случае отказа предоставить Вам ключи, вселиться в квартиру с помощью полиции и МЧС.
Необходимо отметить, что обязанность по уплате коммунальных платежей возникнет у Вас с момента регистрации права собственности на квартиру.
ГриЛВиЛ 08 Декабрь 2017 - 11:15
Другие вопросы этой рубрики
Вправе ли застройщик отказать в согласии на залог новому банку при рефинансировании?

Добрый день!

У меня ДДУ на квартиру в ЖК «Сердце столицы» от Донстроя и ипотека от ВТБ24 с огромными процентами (брал в 2015г). Сегодня ставка по ипопотеке существенно ниже.
У меня уже получено согласие на рефинансирование от другого банка. Банк требует согласие от застройщика (Донстрой) на залог в пользу нового банка. Я обртился в Донстрой за таким согласием. Представитель Донстроя ответил, что сейчас юристы заняты закрытием года и им не до рефинансирования, что они смогут вернуться к моему вопросу после нового года. Посоветовали обратиться к юристам напрямую, что само по себе странно, ибо все вопросы клиента должен решать менеджер. Юристы сказали открытым текстом, что вопросы рефинансирования у них последний приоритет и что мне нужно обратиться к некоей Анастасии, которой нет на работе и непонятно, когда она будет. Потом выяснилось, что она на больничном. Я пришел к выводу, что мне просто дают дают понять, что согласие мне не дадут и отказа в нем тоже, в связи с особыми отношениями между Донстооем и ВТБ24. Обязанность получать согласие ДДУ не предусмотрена (этотне уступка прав по ДДУ). Для регистрации новой ипотеки оно не оребуется в Росреестре (поправьте меня, если я не прав). В связи с этим вопросы:

1. Вправе ли застройщик не давать согласие на залог новому банку?
2. Требуется ли такое согласие по закону?
3. Должен ли застройщик аргументировать отказ (или хотя бы отвечать на мой запрос)?
4. Для специфической парочки ДОНСТРОЙ-ВТБ24 нет ли в этом признаком ограничения конкуренции (соглашение или согласованные дейтвсия по недопущению рефинансирования в других банках).
5. Есть ли тут нарушение прав потребителей?

ДДУ оплачен на 100%.

Заранее благодарю за ответ!

stesh 05 Декабрь 2017 - 22:05 ДДУ
Stesh, доброе утро!

1. Обязанность получения согласия застройщика на залог вашей будущей квартиры банком, в котором вы берёте кредит, законодательством не предусмотрена.
2. Нет
3. Общий срок рассмотрения обращений составляет 30 дней.
4. Полагаем, что будет продуктивней, если вы уточните в другом банке, на основании какого нормативного документа они требуют это согласие. Возможно, вашим делом занимались некомпетентные сотрудники и включили этот документ по ошибке.
5. Формально нет.
Leksar 08 Декабрь 2017 - 09:55 Обратиться к юристу
1. Требуется ли такое согласие по закону? - Действующим законодательством обязательное наличие согласия застройщика на передачу права требования по ДДУ в залог банку в котором Вы берёте ипотечный кредит, не предусмотрено:
2. Должен ли застройщик аргументировать отказ (или хотя бы отвечать на мой запрос)? - Прямо предусмотренной законом обязанности застройщика аргументировать свой отказ не предусмотрено, так как и его согласие в силу закона не является обязательным условием;
3. Для специфической парочки ДОНСТРОЙ-ВТБ24 нет ли в этом признаком ограничения конкуренции (соглашение или согласованные дейтвия по недопущению рефинансирования в других банках) - в данном случае, нет, признаком ограничения конкуренции это не является, так как де юре на этот процесс влиять они не могут;
4. Есть ли тут нарушение прав потребителей? - прямо предусмотренного законом нарушения прав потребителей отсутствует
Балкон стал лоджией

Добрый день! При покупке квартиры в строящемся доме обсуждали с застройщиком стоимость балкона, нам озвучили коэффициент 0,3, был заявлен именно балкон. После обмера БТИ нам сообщили, что наш балкон «превратился» в лоджию с коэффициентом 0,5. Хотя очевидно, что это балкон! Он находится за пределами фасада здания, крепится с одной стороны - со стороны фасада, просто посередине он разделён кирпичной перегородкой, которая делит его на 2 части (вторая принадлежит другой квартире). Видимо, эта перегородка и дала повод считать его вдруг лоджией. Рядом находится такой же балкон, не разделённый перегородкой и принадлежащий другой квартире. И вот его застройщик считает балконом! Является ли наличие перегородки посередине балкона поводом считать его лоджией? И какие наши действия, чтобы доказать обратное? Фото балкона прикладываю. Спасибо.

Прикрепленные файлы
Дарья_Дворцина 26 Ноябрь 2017 - 22:07 ДДУ
Доброе утро, Дарья!

Да, такое может быть, что к окончанию строительства лоджия превращается в балкон и наоборот.

Но дело в том, что определяет вид этого помещения не застройщик, а службы технической инвентаризации (БТИ), когда проводят соответствующие обмеры и готовят официальные документы, на основании которых застройщик уже определяет конечную площадь помещения, а также их вид. Вы можете запросить экспликацию по вашей квартире.

Также можете попробовать оспорить корректность документов БТИ, если считаете, что в них содержится ошибка. Для этого обратитесь в ту организацию, которая проводила замеры (см. экспликацию).
Leksar 29 Ноябрь 2017 - 06:59 Обратиться к юристу
Добрый день!
Балкон это консольно выступающая часть перекрытия с защитным ограждением.
Лоджия это неотапливаемое пространство внутри контура здания, то ест пол под ногами на лоджии опирается на стены.
С точки зрения жилищного законодательства имеют разные коэффициенты при подсчете жилой площади.
Балкон лоджией стать не может, если застеклить балкон он так и останется балконом.
Наличие перегородки не является основанием для того чтобы считать балкон лоджией! Произвести оплату балкона с соответствующим коэффициентом. В дальнейшем в зависимости от ситуации или самим обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, в случае если застройщик не будет передавать Вам таковую из-за того. что Вы балкон оплатили , как балкон, а не как лоджию или ждать пока застройщик предъявит к Вам требования о доплате.
Включение балкона в общую площадь апартамента без понижающего коэффициента.

Здравтсвуйте!
В ДДУ на строительство апартаментов в гостинично-офисном комплексе с апартаментами, который по проектной документации проходит как нежилой объект, однако в ДДУ на апартаменты прописано, что они могут использоваться исключительно для проживания, в общую площадь апартамента включена холодная лоджия (летнее помещение) без понижающего коэффициента. Насколько обоснованно будет требование к Застройщику применить понижающий коэффициент в данном случае и снизить стоимость объекта, и каковы шансы на выигрыш дела в суде (так как вряд ли Застройщик согласиться на это добровольно).

Спасибо.

NNN 24 Ноябрь 2017 - 20:46 ДДУ
Здравствуйте, NNN!

Давайте обратимся к тексту закона № 214-ФЗ, в котором прописаны понижающие коэффициенты и случаи их применения при определении цены договора:

Статья 5. Цена договора

1. ...В случае, если частью ЖИЛОГО помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь ЖИЛОГО помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.и 1 ст. 23 настоящего ФЗ...".

Таким образом, так как апартамент не является жилым помещением, то требование к застройщику снизить цену апартамента, основываясь на положениях о применении понижающего коэффициента, будут необоснованными, а шансы на выигрыш дела в суде - ничтожны.
Leksar 29 Ноябрь 2017 - 06:50 Обратиться к юристу
Сроки ввода объекта в эксплуатацию и неустойка.

Ранее был дан ответ о том, что неустойку можно требовать не только в случае несвоевременной передачи объекта (аппартамента), но и в случае несвоевременной сдачи всего дома в эксплуатацию.
В договоре срок ввода в эксплуатацию указан лишь косвенно - "передача аппартамента и ключей должна быть произведена в период с 28 июня 2017 (180 дней со дня сдачи всего комплекса в эксплуатацию) до 23 февраля 2018 (420 дней со дня сдачи всего комплекса в эксплуатацию). Здание до сих пор не сдано.
Можно ли обозначенный таким образом срок его сдачи считать нарушенным и требовать за это неустойку? В каком размере в соответствии с 214 ФЗ причитается неустойка за такое нарушение ДДУ Застройщиком?

NNN 23 Ноябрь 2017 - 11:13 ДДУ
Согласно 214-ФЗ взыскание неустойки предусмотрено только в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (т.е. срока передачи ключей). Никаких дополнительных санкций на законодательном уровне относительно просрочки ввода дома в эксплуатацию не установлено. Почитайте договор внимательно, возможно, там фигурирует какая либо ответственность со стороны Застройщика по данному поводу.
Leksar 23 Ноябрь 2017 - 23:33 Обратиться к юристу
Совершенно верно! В случае если Вашим ДДУ предусмотрен пункт, в котором установлен точный срок сдачи дома в эксплуатацию и срок этот прямо или косвенно указан в договоре, с застройщика можно взыскать неустойку за нарушение именно этого обязательства.
Сделать это позволяет норма, 214-ФЗ отсылающая, в случае не урегулирования какого-либо вопроса 214-ФЗ, к Закону РФ "О ЗПП".
Мы располагаем многочисленной положительной судебной практикой по данному вопросу.
Будем рады помочь!
Доверенность застройщику

Добрый день!
Мною перед регистрацией ДДУ была подписана доверенность застройщику, которая включает в себя следующие пункты: «...осуществить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, любых договоров залога прав требования участника долевого строительства (вытекающих из ДДУ), ипотеки и других документов, включая закладную (с правом прекращения залога и ипотеки), государственную регистрацию прав собственности ...»
Напрягает пункт с ипотекой и закладной. 1) Подскажите, пожалуйста, я правильно понимаю, что застройщик на основании данной доверенности может переуступить квартиру без моего участия?
2) Что делать в данной ситуации? Отменить доверенность?

Letta 19 Ноябрь 2017 - 17:00 ДДУ
Добрый вечер. Для того, что оформить переуступку по договору долевого участия как минимум необходимо оформление договора, и , соответственно, получение вознаграждения за уступаемые дольщиком права. Все эти документы сдаются на регистрацию. В указанном Вами фрагменте текста доверенности содержится информация о предоставлении права Поверенному в части осуществления регистрации, а не оформление (заключение) сделки как таковой. В любом случае, если Вы сомневаетесь в порядочности Застройщика, ничего не мешает ее отменить в порядке, установленном ГК РФ.
Leksar 23 Ноябрь 2017 - 17:52 Обратиться к юристу
Добрый день!
Исходя из содержания. приведённых Вами пунктов, Застройщик может зарегистрировать "любые" договоры залога, а не только один, вытекающий из ипотечного договора. Это может повлечь за собой нарушение Ваших прав. в том случае если застройщик окажется недобросовестным.
Мы рекомендуем отменить доверенность и выдать застройщику новую, без пунктов несущих для Вас риски нарушения Ваших прав.