Как проверить, что одна и та же квартира не продана дважды?

Добрый день!
Подскажите как проверить чистоту сделки? Купили квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ. Стройка практически остановилась, через месяц должны уже передавать квартиры, но стройка только на этапе фундамента. Сейчас представитель застройщика предлагает нам эту недостроенную квартиру передать ему по переуступке прав, а нам по договору купли продажи купить другую квартиру в соседнем доме (уже построенном и сданном в эксплуатацию) с небольшой доплатой. Но собственник не сам застройщик, а третье лицо (инвестор скорее всего). Какие запрашивать документы? И как узнать, что одну и ту же квартиру не продают одновременно нескольким дольщикам?
Инженер12, доброе утро!

Первая часть сделки - уступка вами квартиры застройщику, полагаем, вопросов не вызывает.
Что касается покупки квартиры по ДКП, то вам необходимо потребовать свежую выписку из Росреестра, подтверждающую права продавца на эту квартиру. В выписки также не должны содержаться какие-либо ограничения, о которых вам неизвестно и с которыми вы не согласны (залог и т.д.).

Проверьте паспортные данные лица, с которым будете заключать сделку, сверьте эту информацию с данными ЕГРН, запросите удостовренное нотариусом заявление об отсутствии обязанности получить согласия супруга на продажу либо само согласие супруга на продажу этой квартиры. Запросите выписку из домовой книги, соержающую все записи о регистрации по адресу квартиры. Убедитесь в том, что отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг (акт сверки из УК).

Если вам требуется юридическое сопровождение сделки, готовы помочь.
Leksar 08 Декабрь 2017 - 09:27
Также Важно обратить внимание на наличие судебных споров в отношении нынешнего собственника квартиры, возможно в отношении него подыны иски об оспаривании прав на отчуждаемую Вам квартиру.
В последнее время очень часто встречается такой способ "сравнительно честного отъёма денег у населения". когда застройщик меняет проект и/или нумерацию квартир и на одну и тоже квартиру могут претендовать сразу несколько дольщиков. Наиболее часто это встречается, на объектах, имеющих долгую историю, где происходила смена застройщика и/или инвестора.
Отсутствие в выписке из ЕГРН сведений о наличии каких-либо ограничений в отношении квартиры не является доказательством того, что в отношении этой квартиры отсутствуют право право притязания третьих лиц.
Важно точно знать историю объекта/дома в котором Вам предлагается купить квартиру: кто начинал строить, кто достраивал, происходилали смена застройщика и/или инвестора и т.д.
ГриЛВиЛ 08 Декабрь 2017 - 10:59
Другие вопросы этой рубрики
Агент застройщика навязывает "договор регистрации собственности", что делать?

Здравствуйте. Я хочу купить объект у застройщика по договору купли-продажи, но застройщик работает только через агента. Агент же навязывает "договор на регистрацию собственности", по которому он хочет от меня получить круглую сумму за то, чтобы избавить меня от тягот похода в МФЦ. Причём есть ещё договор брони, который требует передать этому агенту документы, необходимые для регистрации собственности.

В тексте ДКП эти два договора не упоминаются.

Представитель агента подтвердил мне в переписке, что без заключения договора на регистрацию они не заключат со мной ДКП.

Каковы должны быть мои шаги, если я не хочу платить агенту большую сумму ни за что? Например, могу ли я подписать все договоры и оплатить только ДКП и бронь, а "собственность" не оплачивать, из-за чего этот договор расторгнется (там есть условие расторжения при неоплате)? Есть ли смысл обратиться в Роспотребнадзор по поводу навязываемого договора? Может быть, есть ещё какие-то способы повлиять на застройщика?

Vixen, доброе утро!

К сожалению, эта практика навязывания дополнительных услуг продолжает существовать.

Как правило, оплата за услуги бронирования вносится до регистрации ДДУ, то есть дольщик ставится в такие условия, что сначала вынужден вносить оплату по договору брони, и только потом со стороны застройщика подписывается дкп. Кроме того, вас заставят подписать акт выполненных работ заранее.

Безусловно, вам необходимо обратиться в Роспотребнадзор, но есть вероятность, что вам просто откажут в продаже квартиры, сославшись, например, на отсутствие предложения.

Второй вариант - расторгнуть договор на оказание услуг по регистрации ДДУ и права собственности как только ДДУ будет зарегистрирован и обращаться в суд с требованием признания всего договора недействительным. В данном случае вам очень может помочь переписка, где менеджер указывает на невозможность заключения одного договора без другого. Эту же переписку нужно будет предоставить в Роспотребнадзор для наложения административных взысканий на агента.

Возможно есть смысл просто рассмотреть предложения в других комплексах, где застройщики не занимаются навязыванием дополнительных услуг.
Leksar 08 Декабрь 2017 - 09:45 Обратиться к юристу
Добрый день!

В настоящий момент, если Вы действительно заинтересованы в приобретении именно данной квартиры и не хотите её потерять, Вам целесообразно оплатить услуги Агента. а потом взыскать данные денежные средства с застройщика, в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Обращение в Роспотребнадзор принесёт Вам моральное удовлетворение, но есть риск того, что выбранную Вами квартиру продадут за это время третьим лицам.
Скорее всего подписание договора бронирования и договора на регистрацию с последующей оплатой только Договора бронирования и ДКП, маловероятно. поскольку, как правило застройщик подписывает с Вами ДКП только после оплаты и Договора бронирования и Договора на регистрацию права собственности.
Изменилась регистрация в паспорте во время действия ДДУ

Добрый день.

Есть ДДУ, подписанный в 2013 году.
В 2014 году изменился мой адрес регистрации в паспорте гражданина РФ. Не уведомил об этом компанию, уступающую мне права требования.
Дом сдан.
Застройщик предлагает подписать акт приёмки с данными паспорта, где указан старый адрес регистрации.

Вопрос: возникнут ли трудности при регистрации права собственности на квартиру с такими расхождениями в паспорте и акте приёмки квартиры?

Спасибо.

Singmany, доброе утро!

Уведомите застройщика об изменении паспортных данных сейчас (под роспись или направлением заказного письма), и впишите новые паспортные данные в акт. Проблем с регистрацией ПС не будет.
Leksar 06 Декабрь 2017 - 11:30 Обратиться к юристу
Добрый день!
Вариант с уведомлением Застройщика о смене адреса и внесении изменений в АПП - оптимален.
Признание прав собственности

Застройщик передал мне квартиру по Акту с отметкой "без права регистрации в собственность" (между нами взаимные финансовые претензии). В квартиру я вселилась и даже оформила договор с УК. Поскольку, я считаю, что свои обязательства по ДДУ исполнила, а Застройщик на письма не реагирует, то: какие требования к нему со ссылками на законодательство мне необходимо привести в исковом заявлении? Обязать переоформить Акт или сразу просить суд признать право собственности с одновременным разрешением спорных моментов? (жилье пока не стоит на кадастровом учете, но в эксплуатацию сдано) Заранее благодарю за помощь.

Для начала Вам надо обратиться в ФСГРК и К с заявлением о регистрации за Вами права собственности на квартиру.
В случае если Вам будет отказано в государственной регистрации по причине наличия в АПП отметки "без права регистрации в собственность", Вы можете обратиться в суд или с административным иском о признании действий Росреестра незаконными и обязании совершить регистрационные действия или с гражданским иском о признании права собственности.
В любом случае, пока нет отказа в государственной регистрации, суд может Вам отказать в удовлетворении Ваших требований в связи с отсутствием оснований для обращения в суд. так как Ваши права не нарушены.
Учитывая, то обстоятельство. что дом не поставлен на кадастровый учёт, целесообразно обратиться с гражданским иском к застройщику о признании права собственности и одновременным разрешением иных спорных моментов.
Обязать переоформить Акт или сразу просить суд признать право собственности с одновременным разрешением спорных моментов?

Застройщик передал мне квартиру по Акту с отметкой "без права регистрации в собственность" (между нами взаимные финансовые претензии). В квартиру я вселилась и даже оформила договор с УК. Поскольку, я считаю, что свои обязательства по ДДУ исполнила, а Застройщик на письма не реагирует, то: какие требования к нему со ссылками на законодательство мне необходимо привести в исковом заявлении?Обязать переоформить Акт или сразу просить суд признать право собственности с одновременным разрешением спорных моментов? (жилье пока не стоит на кадастровом учете, но в эксплуатацию сдано) Заранее благодарю за помощь.

Добрый день!
Для начала Вам надо обратиться в ФСГРК и К с заявлением о регистрации за Вами права собственности на квартиру.
В случае если Вам будет отказано в государственной регистрации по причине наличия в АПП отметки "без права регистрации в собственность", Вы можете обратиться в суд или с административным иском о признании действий Росреестра незаконными и обязании совершить регистрационные действия или с гражданским иском о признании права собственности.
В любом случае, пока нет отказа в государственной регистрации, суд может Вам отказать в удовлетворении Ваших требований в связи с отсутствием оснований для обращения в суд. так как Ваши права не нарушены.
Учитывая, то обстоятельство. что дом не поставлен на кадастровый учёт, целесообразно обратиться с гражданским иском к застройщику о признании права собственности и одновременным разрешением иных спорных моментов.
​Что посоветуете делать в сложившейся ситуации?

Здравствуйте, уважаемый ГриЛВиЛ.
Я покупал квартиру ЖК Петр1 (Москва) в 3м корпусе в июне 2016, по ДДУ, оформлял еще в Мортоне (сейчас этот обьект продает ПИК).
Брал не в ипотеку, по 100% оплате.
Недавно попытался проверить на сайте Росреестра свой ДДУ по номеру ограничения. Выдает - не найдены данные, удовлетворяющие Вашему запросу.
Он у меня стоит на штампе, на последнем листе договора. Номер зарегистрированного ДДУ
77-77/022-77/022/130/2016-1688/1
от 03.06.2016

​Пробовал также свой ДДУ найти по кадастровому номеру обьекта Петр1 в Россреестре
​77:04:0001006:9
В правах и ограничениях выдает все ДДУ по обьекту, но там нет моего номера ДДУ.
​Что посоветуете делать в сложившейся ситуации?
​Если это ошибка клерка в номере регистрации ДДУ, то какой алгоритм моих действий?

Заранее благодарен за ответы. С уважением, Святослав.

Добрый день. уважаемый Святослав!
Наиболее правильным в Вашем случае будет обратится в "Мои документы" или Росреестр с заявлением о предоставлении выписки из ЕГРН. Очень часто, информация отображаемая на сайте не соответствует содержанию самого реестра.
В случае, если, не дай Бог, сведений о Вашем ДДУ, в полученной Вами выписке не окажется или окажется, что квартира в отношении которой Вы заключали договор числится за другим физическим лицом, будет необходимо предпринимать срочные действия, к которым в зависимости от того какой ответ будет получен из Росреестра, и в какой степени готовности находится дом, могут быть следующими: обращение в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обращение в МВД с заявлением о факте двойных продаж, обращение в Росреестр с заявлением об устранении ошибки и внесении в Росреестр записи о регистрации Вашего ДДУ, обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру,
Обращение в суд с административным иском о признании незаконными действий Росреестра и обязании Росреестра внести регистрационную запись в ЕГРН и т.д.