Подписание предварительного договора купли-продажи обусловлено тем, чтобы стороны не передумали продавать и покупать недвижимость. А в случае, если такое произойдёт — то при наличии договора заставить это сделать в судебном порядке или, по крайней мере, потребовать штраф.
Смоделируем ситуацию, при которой может быть подписан такой договор. Условно, вы продаёте квартиру. Нашёлся покупатель, которому она приглянулась, но на данный момент у него нет полной суммы для реализации покупки. Он ждёт одобрения ипотечного кредита от банка, а пока его документы на рассмотрении, есть вероятность, что вы можете продать квартиру кому-то другому. Тут и вступает в «игру» предварительный договор купли-продажи. При его оформлении и продавец (вы), и покупатель не на словах, а в письменном виде обещаете друг другу исполнить условия, прописанные в договоре. Такая схема выглядит удобно и, кажется, не имеет негативной подоплеки и рисков. Но лучше разобраться в возможных нюансах такой формы договора.
Важно помнить, что предварительный договор — вовсе не основной окончательный договор. То есть, в таком договоре обязательно прописать только предмет договора. Его можно составлять даже не указывая цену сделки. Однако юристы советуют перестраховаться и максимально подробно прописать такие пункты как: стоимость, сроки заключения основного договора и вообще любые другие мелочи, которые могут волновать обе стороны. При плохом исходе (если не будет заключён основной договор) вам это сыграет на руку и упростит тот же судебный процесс.
Внешний вид
У предварительного договора 2 условия:
- 1. Он должен быть в письменном виде;
- 2. Он должен быть нотариально заверен.
Что должно быть прописано:
1. Предмет договора. Описать надо максимально точно. Допустим, если это существующая (вторичка, например) недвижимость, то сделать это проще. Если квартира на стадии строительства — указывайте все вводные данные, которые вам известны на данный момент (адрес, кадастровый номер участка, метраж, этаж и тд);
2. Остальные положения и условия по желанию сторон.
«Подводные камни»
- 1. «Гарантировать отсутствие проблем предварительный договор не может. Например это касается вопроса задатка. Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи в обеспечение его исполнения. Получается, что прописать задаток в предварительном договоре можно, но по закону передача задатка не предусмотрена. Поэтому даже в суде продавец не сможет отстоять возможность не возвращать задаток, основываясь на предварительном договоре», — поясняет Анастасия Боброва, консультант национального проекта «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового образования в Российской Федерации»;
- 2. Обязательно прописывайте срок действия договора. Не пропишете сами — по закону он будет автоматически действовать 12 месяцев. Кстати! При «срыве» предварительного договора вы сможете только спустя 6 месяцев по его истечению подать в суд;
- 3. Задаток и аванс. «Задаток это как гарантия заключения основного договора. Надо помнить, что если основной договор не заключён по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если продавец отказался от сделки, то он обязан вернуть задаток в двойном размере», — отмечает Кирилл Юсупов, юрист юридического агенства «Кучембаев и партнеры»;
- 4. От риска возможной двойной продажи вы никак застрахованы не будете. Предварительный договор оформляется без регистрации. В случае, если вы столкнётесь с недобросовестным продавцом, который «штамповал» такие договора, то возмещение компенсации вам придётся добиваться через суд;
- 5. Чтобы случайно не обнаружить, что недвижимость, которую вы хотите приобрести сдаётся на длительный срок, например, или не обременена правами третьих лиц — не поленитесь сделать запрос в ЕГРН.
