Строительный рынок в текущих условиях на примере БМД

К теме строительства нашего ЖК все эти домыслы и вангования гостей из будущего не имеют никакого отношения. Уважаемый Модератор, перенесите эти высказывания во флуд, либо создайте новую тему!

Инвестор, какие предложения? Что делать-то? Продать кв-ру, машину и бежать за бугор? Я вот пока считаю, что вложение в недвижимость приносят неплохой доход, в валюте хранить рискованно. А так да, у нас в стране все что угодно возможно. И происходит это "что-то" в самый неожиданный момент.

В планах правительства создание единой государственной домостроительной корпорации. С выведением коммерческих игроков за скобки.

Возват к домостроительным комбинатам с централизованным управлением.

Где почитать про эти планы можно? 

Инвестор, какие предложения? Что делать-то? Продать кв-ру, машину и бежать за бугор? Я вот пока считаю, что вложение в недвижимость приносят неплохой доход, в валюте хранить рискованно. А так да, у нас в стране все что угодно возможно. И происходит это "что-то" в самый неожиданный момент.

Ну так купите недвижимость на забугорном рынке

Ну так купите недвижимость на забугорном рынке

Неплохая мысль. Но то, что подходит в качестве вложения-накопления, не устраивает в цене

Давайте, только не обещаю что смогу писать много и часто, поэтому отвечу частично...

Про реновацию - согласен, влияние будет, но насколько радикальное - "будем посмотреть". И про выжидательную позицию соглашусь, часть людей ее заняли, но другая часть боится держать деньги в банках, особенно в свете последних событий.
Если присядут цены внутри МКАД, присядут цены и в НАО, а значит станут привлекательнее для покупки, что поддержит спрос. В том числе среди покупателей из регионов. Не будем забывать, что столичная агломерация являются главной точкой притяжения людей не только со всей России, но и со всего постстоветского пространства.

Кому-то хватало денег на покупку в регионе, теперь хватит на покупку в ТиНАО, для многих выбор будет очевидным.

Я много слышал про отсутствие перспектив московского рынка недвижимости, приведу небольшую цитату.

Сергей Собянин: "Мы конкурируем не с Рязанью или Ульяновском, а с Лондоном, Парижем, Нью-Йорком".

Ну и не стоить забывать какие деньги уже вложены и будут дальше вкладываться в развитие Н.Москвы. Дороги, метро, ж/д инфраструктура, торговые и офисные центры, производство.
Будет создано большое количество рабочих мест внутри новых округов. Далеко за примером ходить не надо - у нас под окнами огромные логистические центры. Сколько это уже сейчас мест для работы ?
К тому же Н.Москва - она разная, одно дело дом в поле, совсем другое - рядом со станцией как у нас.
Привлекательность и перспективность нашей локации для застройки не буду тут раскрывать, итак "многабукаф" в посте.
Про то, что якобы не начинали строить я уже много писал: проект есть, внешние инженерные сети есть.

На 5 доме третий этаж делают. На 4-ом нулевой цикл готов, как я понял возводят 1-ый этаж. На 6-ом готов фундамент, делают техподполье. Раз Вы в экономике строительства разбираетесь, можете посчитать примерно в процентах общую степень готовности 2-ой очереди. Уверяю, ее не правильно оценивать словосочетанием "не начинали строить" .Только нужно оценивать готовность проекта целиком, а не готовность в этажах отдельно взятой коробки как это часто неправильно практикуется.
Небольшое отступление в тему. Недавно смотрел ролик про многострадальный Спортивный квартал. Так вот, там один из обманутых дольщиков показывая на готовый 12-этажный корпус, сказал примечательную фразу - "Без коммуникаций - это дом ничто". Так что степень готовности коробок - это конечно очень важно, но это далеко не все.

Главный показатель опыта это то, что компания жива уже много лет и достраивает не смотря на сложности на рынке такие прекрасные проекты как Баркли Резиденс. А трудности сейчас почти у всех, я уже упоминал про убытки ПИКа и ЛСР.

А вот доступ к финансированию есть сейчас далеко не у всех, стандартная схема остановки проектов- это когда рассчитывали на деньги дольщиков, иных источников нет, ну и встали, когда денежный ручеек обмелел.

По деталям проектного финансирования спорить не буду, так как не владею как и Вы информацией по нашему застройщику, но описание одного из возможных вариантов - интересно, возьму на заметку.

Добавлю только здесь что продажи нашей очереди идут в нормальном объеме, для того чтобы можно было продолжать строить.

Это можно на сайте Росреестра проверить, а также заметить, если следить за динамикой бронирования на оф.сайте. И повторюсь, чем дальше будет идти стройка, тем активнее будут расти продажи...

 

Кто хранил в валюте уже удвоились, кто купил недвигу жуют сопли по всем параметрам, лучше сжечь деньги чем купить недвигу.

Доходность в два раза ниже депозита, по отдельным инструментам рынка даже в три, при этом нет амортизации квартиры, ее засирания и износа, не что не ломается, не кто не заливает. Если честно сдача квартир, да еще на падающем рынке аренды, это мягко говоря для абсолютно тупых, типа людей из деревни.

Куда идут мои инвестиции это моя интеллектуальная собственность, понятно что не в бетон.

Этот актив можно рассматривать если недвига завалится раза в два, тогда точка входа будет заманчива, сейчас это мусорный актив.

 

Слишком общие рассуждения, недвижимость как и любой другой инструмент инвестирования может быть как хорошей, так и плохой. Те же акции, облигации с мусорным рейтингом или депозиты в банке на грани закрытия - такие же трешовые активы как и облезлая панелька с дикими коммунальными тарифами в каком-нибудь Мухо...ке .

Банки кстати иногда перед смертью резко повышают процентные ставки, чтобы собрать побольше денег с доверчивых вкладчиков - принцип "пылесоса".

"Повышенный процент по вкладу - это повышенный риск для банка" - недавнее выступление Грефа вспомнилось.

У недвижимости как класса активов есть как безусловные плюсы, так и минусы.

Один из главных плюсов - инертность в случае резкой смены коньюнктуры в рамках рынка страны или региона, акции могут упасть очень быстро, даже внутри дня, у недвижимости такого нет.

Я не говорю что облигации или валюта - плохо, это отличные инструменты. Но только каждый выбирает себе портфель в соответствии со своими знаниями и своим риск-профилем. Кто-то спокойнее чувствует себя в валюте. кто-то в бетоне в шаговой от метро, кто-то использует и то и другое. ИМХО неправильно навязывать свое мнение, тем более употребляя термин "абсолютно тупые")))

Кто купил никому не нужные хоромы в полях или набрал облигаций с рейтингом ВВ, тот просто неподготовленный инвестор, может быть позже он научится.

Но другая часть боится держать деньги в банках, особенно в свете последних событий.

Думаю, чуть иначе. Нет недоверия банкам как таковым. Есть недоверие к частным банкам. И это плохо, потому что приведет нас, в конечном итоге, к псевдо-конкуренции между, например, пятью госбанками.

Если присядут цены внутри МКАД, присядут цены и в НАО, а значит станут привлекательнее для покупки, что поддержит спрос. В том числе среди покупателей из регионов. Не будем забывать, что столичная агломерация являются главной точкой притяжения людей не только со всей России, но и со всего постстоветского пространства.

Не поддержит. Входной билет в Москву уже и сейчас дешевый как никогда (за последние 10-15 лет). Но толп из регионов не наблюдаю.

В регионах кризис мощнее. Чтобы переехать в Москву, нужно, чаще всего, продать все в своем городе. Но кто там купит, если нет денег? А если есть, то зачем покупать там, а не в Москве?

Тут, кстати, вообще отдельный вопрос, зачем Москве еще больше людей. Вопрос бы ставить о мерах по сокращению численности в столице, но пока только увеличивают, причем все быстрее.

Сергей Собянин: "Мы конкурируем не с Рязанью или Ульяновском, а с Лондоном, Парижем, Нью-Йорком".

Ну это в его мечтах. По факту, он конкурирует именно что с Рязанью, Питером, Новгородом и пр. Уровень цен несопоставим. Уровень жизни тоже. Похвально, что он ориентируется на топы (а не на лузеров, как у нас чаще принято делать), но пока до этого слишком далеко.

Нет, окей, пятикомнатная квартира в клубном доме на Остоженке, конечно, конкурирует с Лондоном, безусловно. Но мы же говорим про массовый сегмент недвижки. Двушка в Бутово, однушка в Переделкино, даже трешка в Новокосино ни с какими Лондоном конкурировать не может, это даже звучит... комично, что ли.

Про то, что якобы не начинали строить я уже много писал: проект есть, внешние инженерные сети есть.
На 5 доме третий этаж делают. На 4-ом нулевой цикл готов, как я понял возводят 1-ый этаж. На 6-ом готов фундамент, делают техподполье. Раз Вы в экономике строительства разбираетесь, можете посчитать примерно в процентах общую степень готовности 2-ой очереди. Уверяю, ее не правильно оценивать словосочетанием "не начинали строить" .Только нужно оценивать готовность проекта целиком, а не готовность в этажах отдельно взятой коробки как это часто неправильно практикуется.

Инженерные сети частично только. Отопление и горячая вода все же отдельные, по котельной на 2 дома. И во второй очереди котельная в 5 доме должна быть построена, иначе ничего не получится.

Все же, если брать какие-то крупные засечки, то вторую скорее не начали. Ну ок, "едва начали". А времени потрачено уже половина от проектного.

Главный показатель опыта это то, что компания жива уже много лет и достраивает не смотря на сложности на рынке

То, что контора жива много лет, никак, т.е. вообще, не защитит ее от краха в любой момент. Примеров море. В отрасли — от СУ-155 до Мортона. Это были мега-крупные конторы, с большим опытом и серьезными связями. Но не помогло.

такие прекрасные проекты как Баркли Резиденс.

Тут подавился, чуть не погиб. Прекрасные? Копеечный фиброцемент на навесном фасаде, углы и стыки, обделанные криво обрезанной жестью (буквально) и масса изменений в минус по ходу проекта (общаюсь там с  дольщиками) — этот проект вообще ни в каком месте не прекрасный. Архитектура, возможно, кому-то понравится, но я считаю, что проект совершенно убогий и отстал от времени лет на 20.

Плюс не забывайте о полуторогодичной задержке, и она еще продолжается.

 А вот доступ к финансированию есть сейчас далеко не у всех, стандартная схема остановки проектов- это когда рассчитывали на деньги дольщиков, иных источников нет, ну и встали, когда денежный ручеек обмелел.

Да ну. Едва ли есть хоть сколько-то серьезные проекты, под которые изначально бы не открывали кредитную линию в банке, а то и, бывает, сразу в нескольких. Только на дольщиков никто никогда не рассчитывает, как раз по причине непостоянства этого ручейка.

 Добавлю только здесь что продажи нашей очереди идут в нормальном объеме, для того чтобы можно было продолжать строить. Это можно на сайте Росреестра проверить, а также заметить, если следить за динамикой бронирования на оф.сайте.

Не знаю, как оценить "нормальные" или еще какие, но раз такие тормоза на стройке, то явно дела идут не лучшим образом. Да, могло быть и хуже. Но и сильно лучше — тоже.

Ну а регистрация ДДУ — это не показатель. Вообще. Все шире практика, когда квартирами расплачиваются с подрядчиками, или сразу продают их банкам, не имея возможности рассчитаться по текущим процентам. На сотню ДДУ может быть всего несколько "настоящих", а остальные — форма взаимозачета между юрлицами.

Динамика бронирования на оф. сайте — такого вообще нет. На сайте квартиры то убирают, то возвращают.

Опять же, есть в продаже 10 квартир, 5 отдали в счет оплаты подрядчику. Пока все оформляется (это те же ДДУ, по сути), квартиры с продажи снимаются. Как все оформлено — возвращаются и продаются снова, только теперь их продает уже не застройщик напрямую, а подрядчик, но через тот же офис продаж по переуступке (ну а как еще, например, подрядчику, который бетон льет, продать квартиры).

 И повторюсь, чем дальше будет идти стройка, тем активнее будут расти продажи...

Это при гладком ходе. Когда все в срок или близко к нему. А вот когда первая очередь уже перенесена на три квартала, вторая конкретно зависла, а третья пока вообще только на бумаге, хоть и продается... Повышает это привлекательность или нет?

Любая стройка может превратиться в долгострой, и большинство, выкладываясь на этом этапе, осознают  риск.

Но когда долгострой не теоретический, а фактический, вкладываться еще более стремно. Во всяком случае, объективно мне  картина представлялась бы так. Хотя мы знаем, что есть те отважные ребята, которые прямо вот в настоящее время покупают в III очереди, причем для себя.

Где почитать про эти планы можно? 

Почитайте, что за контра будет заниматься реновацией в Москве. И кто строит уже сейчас стадионы к ЧМ-2018. Это все госконторы.

Но нет ничего удивительного, что государство так поступит с застройщиками.

Все время эта отрасль генерировала огромное число проблем. Пожалуй, больше ни в какой другой области экономики так сильно не обманывали людей. Даже с банками проще, особенно после создания АСВ.

А тут — никаких гарантий. Отдал дяде свои кровные миллионы, и никакой гарантии вообще. Более того, дядя, обманув, необязательно даже где-то скрывается. Более того, дядя бывает еще и действующим депутатом (как вот в Одинцово один товарищ).

Это первое, второе — отрасль прогнулась в последний кризис, выпросив ипотеку с господдержкой.

Что это было? Это же не людям государство покрывало часть денег. Нет, не для этого. Это была помощь строительной отрасли, потому что без господдержки те пару лет ипотека сошла бы на нет вообще, продажи встали, застройщики массово полегли бы.

Ну а раз проблемные, да еще и готовы с рук государства есть, то государство, в стиле последних лет, решает отрасль полностью подчинить себе, по аналогии с банковской.

Допустили слабину, попросили о помощи — сами виноваты. Логика суровая, стратегически ошибочная, но не новая.

 

Прямо в точку сказал, единственно как раз ПИК и будет заниматься реновацией в Москве, госбабло войдет в капитал компании с 51% и все вот тебе и госкорпорация, без шума пыли и криков

 

Из того, что понял я, ПИКу максимум позволят под золотой дождь свое пластмассовое ведерко поставить — пока у них один квартал в Кузьминках. Они, создав международный консорциум, разрабатывают архитектуру и планировку всего района.

Но это только часть. Небольшая. Возможно, пробный шар. Но в целом государство будет строить само. Мощностями, которые освободятся после строительства стадионов и инфраструктуры к чемпионату мира по футболу.

Это же и есть одна из целей реновации: новый суперпроект, чтобы было чем занять эту огромную махину, которая только росла от саммита АТЭС, затем Универсиады, Сочи, и ЧМ. Она не может просто остановиться и разобраться на запчасти: слишком это много денег, слишком много людей.

Ну вот теперь новый проект, причем на десятилетия.

Смысл делиться с частниками, зачем этот посредник? Можно дать потрогать, а там или отказаться, или вместе с пальцем оттяпать всю руку, а следом и тушу. Все будут довольны.

Кроме людей, конечно. Т.к. если при хоть и дикой, но конкуренции, строили дерьмо в 99% случаев, то без конкуренции с чего бы это стали строить лучше?

Массовых проектов, за которые было бы не стыдно, единицы. Крупицы просто.

Ну это в его мечтах. По факту, он конкурирует именно что с Рязанью, Питером, Новгородом и пр. Уровень цен несопоставим. Уровень жизни тоже. Похвально, что он ориентируется на топы (а не на лузеров, как у нас чаще принято делать), но пока до этого слишком далеко.

Нет, окей, пятикомнатная квартира в клубном доме на Остоженке, конечно, конкурирует с Лондоном, безусловно. Но мы же говорим про массовый сегмент недвижки. Двушка в Бутово, однушка в Переделкино, даже трешка в Новокосино ни с какими Лондоном конкурировать не может, это даже звучит... комично, что ли.

Ну и Лондон и Париж то же разные, и сравнивать трешку в Новокосино с пентхаусом в центре Лондона тоже не корректно. :)) Хотя полностью согласен, что для реального сравнения Москвы с другими именитыми столицами очень мало позиций.

А вот в чём мы сейчас действительно конкурируем, так это в кол-ве "гастарбайтеров", что в Париже, что в Москве лет 10 назад было немного иначе с количеством "гостей из зарубежья".

То, что контора жива много лет, никак, т.е. вообще, не защитит ее от краха в любой момент. Примеров море. В отрасли — от СУ-155 до Мортона. Это были мега-крупные конторы, с большим опытом и серьезными связями. Но не помогло.

Как говориться "плюс один". Там где я сейчас работаю есть фирмы которым 15+ лет. Но!!! Всё это время фирмы не вели практически ни какой деятельности. И если сейчас они выйдут на рынок, то обязательно в рекламе будет указанно "Фирма с многолетней историей и пережившая кризисы 2008 и 2014 года, что подтверждает ее финансовую устойчивость на рынке". 

И как сказал очень мудрый человек "самые злейшие и опаснейшие враги это бывшие друзья". Если "друг" внезапно, что-то ляпнет не соответствующее "политике партии и правительства", то его раскатают в момент. На верху "пищевой цепочки" государства нет "людей", есть только "интересы". И пока интересы совпадают, будет и финансирование и господдержка, как только интересы разойдутся, то не помогут и звания, ни регалии, ни связи.

Про то, что якобы не начинали строить я уже много писал: проект есть, внешние инженерные сети есть.

Их даже еще не тестировали. Говорить, что они есть, можно будет только после полноценного нагрузочного теста. А пока по отчетам самого же Баркли они присутствуют на бумаге, физически, но никто не знает работают ли они. Хотя когда я выбирал именно здесь квартиру, то наличие "уже существующих" коммуникаций было именно плюсом. 

А вот доступ к финансированию есть сейчас далеко не у всех, стандартная схема остановки проектов- это когда рассчитывали на деньги дольщиков, иных источников нет, ну и встали, когда денежный ручеек обмелел.

Да, доступ к госбюджету есть действительно сейчас не у всех. Многих очень быстро и жестко отсекли. А заем у банков, вполне себе возможен. Но рассчитывать только на деньги дольщиков, это на мой взгляд, плохое планирование проекта. На уровне, Вася с Петей смогли построить двухэтажный дом соседу, и решили, что теперь смогут строить и многоэтажки.

Добавлю только здесь что продажи нашей очереди идут в нормальном объеме, для того чтобы можно было продолжать строить.

Тогда где само строительство? Нет, я не считаю, что на стройке должна бегать толпа в 1000+ народу.