Взыскание неустойки за просрочку передач квартир

Здравствуйте, Уважаемые дольщики! 

Предлагаю обсуждать в данной теме вопросы, связанные исключительно с перспективами взыскания неустойки за просрочку передачи квартир с застройщика ООО "А101", входящего в девелоперскую компанию ГК "А101", в судебном порядке.

В данной теме я буду выкладывать образцы документов, подготовленные специально для дольщиков ЖК "Скандинавия", консультировать по вопросам, связанным со взысканием неустойки с застройщика ООО "А101", а также делиться своим судебным опытом с данным застройщиком, и другими застройщиками.

У большинства дольщиков в договорах участия в долевом строительстве срок передачи объекта – не позднее 30.10.2019 г., а значит с 01.10.2019 г. началась просрочка и у дольщиков появилось законное право взыскать с застройщика неустойку в судебном порядке. У некоторых дольщиков в договоре указаны более поздние сроки, но несмотря на это - неустойка все равно получается приличная. Сейчас активно идет передача квартир, многие уже получили ключи и подписали передаточный акт. Теперь самое время заняться получением компенсации (неустойки) за просрочку, которую допустил застройщик ООО "А101", нарушив сроки передачи квартир, указанные в ДДУ.

Я уверен, что многие получали уведомления от ООО "А101" о невозможности передать квартиры в установленный договором срок, а также предложение заключить дополнительное соглашение об изменении сроков передачи объекта на более поздний.

При этом в качестве компенсации обычно предлагаются сертификаты на приобретение стройматериалов (в определенных магазинах). Однако, данные компенсации интересны далеко не всем дольщикам, так как, например, многие рассчитывали получить квартиры в срок, поскольку живут на съемном жилье и каждый месяц просрочки дорого обходится, а у кого-то дети не смогли пойти в определенную школу или же смогли, но из-за невозможности проживания в новой квартире ежедневно тратят на дорогу существенное время, поэтому подписывать дополнительное соглашение не стоит, иначе можно лишиться права на неустойку.

Первым шагом к получению неустойки является направление на юридический адрес застройщика досудебной претензии, с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку. Данное действие является формальным, поскольку в суде, для получения помимо неустойки, штрафа по Закону «О защите прав потребителей», необходимо подтвердить соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (такова судебная практика). Претензию надо отправить ценным письмом с описью вложений, копию подписанной претензии, опись и квитанцию надо сохранить.

Ниже я выложу образцы претензий в двух вариантах - для тех, кто уже получил квартиру (при расчете неустойки необходимо применять ключевую ставку, действовавшую на дату подписания передаточного акта), и вариант для тех, кто еще не принял квартиру (не подписал передаточный акт) - в этом случае используется ключевая ставка, действующая на дату направления претензии, а в дальнейшем (если квартира все еще не будет передана - на дату подачи искового заявления в суд).

По данной таблице Вы сможете определить размер ключевой ставки, которую необходимо использовать при расчете неустойки (для тех, кто уже принял квартиру и подписал передаточный акт).

Актуальную информацию о действующей ключевой ставке Вы можете получить на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации: https://www.cbr.ru

Образец претензии для дольщиков, которые уже получили свои квартиры. 

 ООО "А101"

108814, ГОРОД МОСКВА, ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ,

ПОСЕЛОК КОММУНАРКА, Д. 35, КОРП. 2

ОГРН: 1127746474349, ИНН: 7704810149

от: Фамилия Имя Отчество

Адрес для направления корреспонденции: ______________________

Контактный телефон: ______________________

ПРЕТЕНЗИЯ

__.__.201_ г. мной (нами) и ООО "А101" был заключен договор участия в долевом строительстве № ____________, который предусматривает передачу мне (нам) квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме № __, корпус __, расположенном по строительному адресу: г. Москва, НАО, п. Сосенское, пос. Коммунарка,.

В соответствии с пунктом 5.1 договора № ____________ передача квартиры участнику долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 30.09.2019 г., однако квартира была передана мне (нам) только __.__.2020 г.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У с 01.01.2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В соответствии с Информацией Банка России от __.__.20__ г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере _ % годовых. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора № ________ его цена составляет _______ рублей.

За период с 01.10.2019 г. по __.__.2020 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составила __ дней, таким образом, я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "А101" уплаты неустойки в следующих размерах:

цена договора × _ % ÷ 300 × количество дней просрочки × 2 = _______ рублей 

Требую(ем) незамедлительно перечислить мне (нам) денежные средства в размере ______ рублей на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: _______

Номер счета: _______

Банк: _______

ИНН банка: _______

БИК_______

Корреспондентский счет: _______

В случае отказа выполнить данные требования я(мы) буду(ем) вынужден(ы)(а) обратиться в суд с соответствующим иском.

__.__.2020 г.                                                                         ________________ Фамилия И.О.

Образец претензии для дольщиков, которые еще не получили квартиры (не подписали передаточный акт).

 ООО "А101"

108814, ГОРОД МОСКВА, ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ,

ПОСЕЛОК КОММУНАРКА, Д. 35, КОРП. 2

ОГРН: 1127746474349, ИНН: 7704810149

от: Фамилия Имя Отчество

Адрес для направления корреспонденции: ______________________

Контактный телефон: ______________________

ПРЕТЕНЗИЯ

__.__.201_ г. мной (нами) и ООО "А101" был заключен договор участия в долевом строительстве № ____________, который предусматривает передачу мне (нам) квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме № __, корпус __, расположенном по строительному адресу: г. Москва, НАО, п. Сосенское, пос. Коммунарка,.

В соответствии с пунктом 5.1 договора № ____________ передача квартиры участнику долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 30.09.2019 г., однако квартира до настоящего времени мне не передана.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У с 01.01.2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В соответствии с Информацией Банка России от 07.02.2020 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 6 % годовых. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора № ________ его цена составляет _______ рублей.

По состоянию на __.__.2020 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет __ дней, таким образом, я(мы) имею(ем) право требовать от ООО "А101" уплаты неустойки в следующих размерах:

цена договора × 6 % ÷ 300 × количество дней просрочки × 2 = _______ рублей 

Требую(ем) незамедлительно передать мне (нам) квартиру по акту приема-передачи перечислить мне (нам)денежные средства в размере ______ рублей на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: _______

Номер счета: _______

Банк: _______

ИНН банка: _______

БИК_______

Корреспондентский счет: _______

В случае отказа выполнить данные требования я(мы) буду(ем) вынужден(ы)(а) обратиться в суд с соответствующим иском.

__.__.2020 г.                                                                         ________________ Фамилия И.О.

Претензию необходимо заполнить, распечатать, подписать, снять копию, отправить Почтой России ценным письмом с описью вложений. После отправки у Вас должны остаться: 1. копия подписанной претензии; 2. экземпляр описи вложений со штампом Почты России и подписью оператора почтовой связи; 3. почтовая квитанция об отправке (чек) с указанием РПО (номера отправления для отслеживания).

Актуальный юридический адрес застройщика ООО "А101" на сегодняшний день: 108814, г. Москва, поселение Сосенское, поселок Коммунарка, дом 35, корпус 2.

Самостоятельно проверить актуальность юридического адреса застройщика Вы всегда можете на сайте ФНС: https://egrul.nalog.ru/index.html (нужно ввести в поисковом поле ИНН застройщика - 7704810149).

Процесс взыскания неустойки с застройщика в судах общей юрисдикции выстраивается следующим образом:

1. Составление и направление на юридический адрес застройщика, указанного в ДДУ, досудебной претензии с требованием передать квартиру по акту приема-передачи, а также незамедлительно уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

2. По прошествию 10 рабочих дней со дня направления досудебной претензии, необходимо направить в суд исковое заявление с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и компенсации расходов по оплате услуг представителя (юриста). В отдельных случаях в просительную часть искового заявления (требования) включается пункт о возмещении убытков, выразившихся в вынужденном найме жилья (поскольку застройщик свои обязательства по передаче квартиры надлежащим образом не исполнил).

3. После подачи искового заявления в суд, в среднем, в течение 1,5-2 месяцев суд выносит решение (оглашается резолютивную часть решения суда), которым удовлетворяет требования Истца (дольщика), в определенной судом части. Перед основным заседанием обычно проходит предварительное заседание (беседа, досудебная подготовка) - в рамках этой процедуры судья знакомится с материалами дела и назначает дату основного заседания.

4. После оглашения резолютивной части решения, по закону у судьи есть 5 дней для составления мотивированного решения (полного) суда. Однако, к сожалению, на практике данный срок повсеместно нарушается и в среднем судьи изготавливают мотивированное решение за 2 недели, иногда месяц и больше. Здесь уже важен подход юриста, поскольку именно юрист может своей настойчивостью поторопить судью в этом процессе.

5. Со дня изготовления мотивированного решения, Ответчику (застройщику) предоставляется месячный срок на обжалование решения суда (подачу апелляционной жалобы). Если Ответчик (застройщик) успевает в месячный срок направить в суд апелляционную жалобу на решение суда - дело будет направлено в вышестоящий суд для рассмотрения апелляционной жалобы. Если Ответчик (застройщик) не обжалует решение суда - по прошествию одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, решение вступает в законную силу и у Истца (дольщика) появляется право на получение исполнительного листа, для последующего получения присужденных денежных средств на свой счет.

6. Получение исполнительного листа в каждом суде представляет собой отдельную процедуру. В некоторых судах исполнительный лист можно получить в день обращения, в порядке живой очереди, в других - по предварительной записи и при направлении соответствующего заявления. В данной ситуации опытный юрист также может ускорить процесс получения исполнительного листа.

7. Исполнение решения суда (получение денежных средств). Получив исполнительный лист, необходимо обратиться в банк, в котором у застройщика открыты счета, и с соответствующим заявлением передать исполнительный лист для последующего перечисления денежных средств на счет Истца (дольщика). В течение 7 (семи) рабочих дней, со дня принятия исполнительного листа в работу, банк обязан перечислить денежные средства Истцу (дольщику). К приставам относить исполнительный лист не нужно! Для того чтобы узнать в каких банках у застройщиков открыты счета - я направляю соответствующий запрос в ФНС.

Практика взыскания в судах общей юрисдикции г. Москвы и МО очень и очень разнообразная и не единая.

У каждого судьи есть своя "вилка" взыскания неустойки по ДДУ, например 40-80%, которую судья применяет годами по своему "внутреннему убеждению" на протяжении всей своей профессиональной практики, особенно если учитывать, что многие современные судьи - люди настроения, и могут "цепляться" к любым мелочам. Поэтому, если интересы Истца (дольщика) в суде представляет опытный юрист, то у него больше умений и практических навыков, а следовательно и шансов, позволяющих добиться взыскания ближе к максимальной границе каждого отдельного судьи. В отсутствие профессионального представителя у Истца (дольщика) обычно получается результат ниже. Иногда этот разброс небольшой - 50-60%, но зачастую бывает и 60-90%.

У дольщиков ЖК "Скандинавия" есть возможность судиться в Щербинском районном суде города Москвы, в котором в настоящее время практика взыскания на уровне 50-70% от требуемой неустойки.

Теперь я расскажу немного о себе и что я предлагаю.

Меня зовут Бессонов Алексей Борисович, я являюсь адвокатом Адвокатской палаты города Москвы (регистрационный номер в реестре адвокатов города Москвы № 77/13446). Я более 13 лет занимаюсь частной юридической практикой в области жилищного, семейного, наследственного и трудового законодательства, а также активно практикую взыскание неустойки с застройщиков за просрочку передачи квартир дольщикам, в порядке 214-ФЗ, и являюсь руководителем проекта Юридического бюро "Бессонов и партнеры".

Взыскание неустойки с застройщика представляет собой реализацию положений пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", посредством обращения гражданина (участника долевого строительства, дольщика) в суд с соответствующим иском (исковым заявлением).

Условия сотрудничества со мной:

Очное представление интересов в суде «под ключ». Без % от выигрыша. Фиксированная предоплата в размере 35 000 рублей, что включает:

- составление и отправку претензии застройщику;

- составление искового заявления, отправка экземпляра застройщику и подача в суд;

- отслеживание состояния дела в суде;

- участие в предварительном судебном заседании;

- подготовка, отправка застройщику и подача в суд заявления с перерасчетом размера неустойки на дату основного заседания;

- участие в основном судебном заседании;

- направление Вам вступившего в законную силу решения;

- представление Ваших интересов в суде апелляционной инстанции (в случае обжалования застройщиком решения суда);

- получение и подача в банк исполнительного листа.

Моя команда состоит из трех человек, являющихся сотрудниками Московской городской коллегии адвокатов, мы не нанимаем студентов, практикантов и помощников. В доверенность включаем только меня и двух сотрудников.

У нас есть несколько офисов в Москве (Каширский проезд 5 и Пролетарский проспект 31), в одном из которых есть нотариус, что дает возможность в рамках одной очной встречи подписать соглашение на оказание правовой помощи и оформить без очереди доверенность на представление Ваших интересов в суде. 

Вся сумма гонорара проводится через кассу коллегии адвокатов, о чем выписывается квитанция на бланке строгой отчетности. В дальнейшем, благодаря этой квитанции, суд компенсирует полностью или частично Ваши расходы на оплату наших услуг.

Сотрудничая с нами, Вы всегда будете в курсе всех обстоятельств Вашего дела, мы работаем открыто, всегда на связи и учитываем все пожелания наших клиентов. 

Более того, для каждого клиента мы подключаем индивидуальный сервис по моментальному информированию и возможности постоянно поддерживать двустороннюю связь!

Я готов ответить на все интересующие Вас вопросы по взысканию неустойки с застройщика, и бесплатно проконсультировать.

Уважаемые дольщики!

В связи с последними событиями в нашей стране, у многих возникают вопросы касательно возможности получения компенсаций от застройщика в виде неустойки за просрочку передачи квартир, поэтому довожу до Вашего сведения актуальную информацию:

 1. В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 423 от 02.04.2020 г., неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства за период начиная с 03 апреля 2020 года по 01.01.2021 года - не начисляется. Но за период просрочки до 03 апреля 2020 года неустойка уже начислена и ее можно и нужно взыскать через суд.

 2. Суды в карантин работают и некоторые уже выносят решения о взыскании с застройщиков неустойки за просрочку в передачи объектов. Например, 31 марта 2020 года Лефортовский районный суд города Москвы в составе судьи Голованова вынес решение о взыскании неустойки в пользу дольщиков ЖК Столичные поляны.Срок вступления в законную силу решения уже начал течь, поэтому наш клиент после карантина уже получит исполнительный лист. Ссылка на дело: https://mos-gorsud.r...b6-433b6178f3c3

 3. Суды в карантин продолжают получать от нас иски по почте, принимают их и уже назначают предварительные судебные заседания. Хотя назначают сейчас на конец мая-июнь, в любом случае, подать исковое заявление на неустойку в карантин лучше, чем после него, когда будут назначать дела на сентябрь-октябрь. Пример: https://www.mos-gors...a3-278903584024

 4. Мы продолжаем работать в антикарантинном режиме: подготавливаем все необходимые документы для запуска дела по взысканию неустойки с застройщика, а наш сотрудник со средствами индивидуальной защиты приезжает  к дольщику со всем необходимым в любую точку Москвы.

Обращайтесь!

Всем здоровья и берегите себя!

Очень актуальная в настоящий момент тема.

Да, 01.01.2021 закончилось действие "моратория" на взыскание неустойки за просрочку передачи объектов по договорам участия в долевом строительстве, и с 02.01.2021 г. неустойка начисляется в обычном порядке и дольщики вправе взыскивать неустойку за нарушение застройщиками сроков передачи квартир и иных объектов недвижимости, являющихся предметом договоров долевого участия в строительстве.

Сегодня в Чертановском районном суде города Москвы состоялось судебное заседание по делу дольщика ЖК Скандинавия по иску о взыскании неустойки с застройщика ООО А101 (дело 02-3319/2020, судья Бондарева Н.А.).

РЕЗУЛЬТАТЫ:

Неустойка за квартиру 200 000₽
Компенсация морального вреда 2 000₽
Штраф 101 000₽
Компенсация юр.расходов 12 000₽

ИТОГО СУД ВЗЫСКАЛ в пользу дольщика 315 000₽ при заявленной неустойке 409 000₽, что эквивалентно 77% от размера заявленной неустойки.

На днях по данному делу мой доверитель получил на свой счет денежные средства в полном объеме.

Приветствую!
В ЖК Скандинавия по ДДУ купленную квартиру а101 должны были мне передать до 30.06.2020.. Дом не сдан до сих пор (корпус 18.2). Как (с перепятиями 2020-го года и этого моратория) будет рассчитываться неустойка/компенсация и прочие штрафы? + у меня сверх планированного аренда склада временного хранения (договор, акт, оплаты - все есть в наличии).

Спасибо :)
А не по предоплате вы работаете?
К примеру, от результата (% или фикс)