Приобретение или продажа жилья требует знания многих нюансов в составлении договора между двумя сторонами. Эксперты в сфере недвижимости сообщили, какие факторы нужно учитывать при оформлении, а также перечислили случаи, в которых документ будет считаться недействительным.
Договор купли-продажи – это договоренность между покупателем и продавцом жилья. В нем подтверждается согласие сторон сделки на переход определенной собственности.
В договоре закрепляются обязательные условия между двумя сторонами.
«Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Его нотариальное заверение является обязательным в следующих случаях. Во-первых, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным. Во-вторых, при продаже доли в квартире.», – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Какие существуют варианты оформления договора купли-продажи?
Эксперты выделяют два варианта оформления договора:
-
– Самостоятельно (без привлечения посредников);
- – Совместно с нотариусом, юристом или риэлтором.
«Сразу отмечу, что в идеале составлением такого договора должен заниматься специалист, который знает все его тонкости и «подводные камни». Скачивать первый попавшийся бланк из интернета – неосмотрительно, хотя закон и не содержит какой-то обязательной формы соглашения, а предъявляет лишь некоторые требования к его содержанию и порядку заключения», – уверена Надежда Коркка.
Если вы все же решили составлять договор купли-продажи самостоятельно, то вам необходимо учитывать несколько факторов:
- – Передаваемая квартира должна быть описана четко и конкретно. Укажите точный адрес, площадь, сведения из ЕГРН, ИНН.
«В договоре также могут быть обозначены такие сведения, как этаж дома, где находится квартира, номер подъезда, число уровней в объекте недвижимости и этажей в доме, состояние передаваемого жилья», – считает Сергей Романов, основатель юридического центра Romanoff & Sokolova, занимающийся защитой прав участников долевого строительства и владельцев жилой недвижимости.
- – Обязательно прописывайте цену купли-продажи, иначе договор не будет иметь юридической силы. Если квартира приобретается в кредит, в договоре это также указывается.
«Цену можно указывать за единицу площади жилья, из-за чего общая стоимость будет определяться согласно общей площади недвижимости. Эту возможность подтверждает п. 3 ст. 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации», – отмечает Сергей.
- – Зафиксируйте факт передачи квартиры отдельным актом. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после ее продажи (если вы по какой-то причине покупаете объект с таким обременением).
По мнению специалиста, стоит учитывать и нюансы при оформлении договора купли-продажи с несовершеннолетними людьми:
- – Если продается квартира, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченному в дееспособности гражданину, то данная сделка совершается с согласия органа опеки.
- – Если в роли одной из сторон договора выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи может быть оформлен только после получения несовершеннолетним письменного согласия на сделку от его родителей, усыновителей или попечителя.
- – Если в роли второй стороны договора выступает несовершеннолетний не достигший 14 лет, то он не имеет права самостоятельно проводить сделку. От его имени соглашение купли-продажи должно заключаться родителями или опекунами.
В каких случаях договор является недействительным?
Договор купли-продажи можно считать недействительным, когда в квартире проживают еще какие-либо лица и имеют за собой возможность пользоваться жильем.
«Например, объявился наследник, с которым не согласовали продажу недвижимости, или не были соблюдены интересы малолетних собственников. Частый случай – когда не получено согласие супруга (-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью мужа и жены. Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы и неопровержимо доказаны», – считает Надежда Коррка.
Недействительной сделкой считается также та, которая была заключена с нарушением законодательства.
«Например, это случай, когда продавец квартиры не имел права ее реализовывать (подделал документы, не являлся собственником и т.п.). То есть, когда нарушение законодательства налицо, сделка признается ничтожной, а ДКП – недействительным. Для этого даже не требуется судебного решения», – добавляет эксперт.
