Вопросы по покупке в новостройке

Добрый вечер
Я хочу купить квартиру в новостройке в ипотеку, но т.к. в юридических вопросах не шарю, то многие вещи непонятны.
Есть куча вопросов. Можете подсказать по ним?

1. Какие вообще нужны длкументы для покупки и оформления квартиры? В каких документах должны быть прописаны площадь квартиры, планировка (я хочу купить с отделкой), высота потолков и вот это всё?
2. Насколько я понимаю, если по факту площадь квартиры будет больше, чем указана в договоре, то застройщик потребует уплатить разницу. А если у меня ипотека, и денег не будет? Банк выдаст доп. займ?
3. Насколько часто встречается ситуация, когда фактическая площадь квартиры получается больше, чем должна быть?
4. Если договор по 214фз, то кто вернет деньги, если застройщик обанкротится? А проценты по ипотеке вернут?
5. В типовом ДДУ застройщика есть вот такие вещи:
   
   

     5.3 В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства  уведомления  о  завершении  строительства  (создания)  Объекта недвижимости  Участник  долевого  строительства  обязан  выполнить  все  свои обязательства,  установленные  разделом  4  настоящего  Договора,  и  принять  Объект долевого строительства
   
     В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны, составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 40(Сорок) рабочих дней.
   
     5.7.Подписание Передаточного акта не может быть поставлено в зависимость от  уплаты Сторонами неустойки, предусмотренной ФЗ No 214-ФЗ

    

   
   
   Я правильно понимаю, что если будут косяки, я обязан в любом случае принять квартиру, а устранения требовтаь уже потом? А подобное требование законно?
6. Есть еще вот такой пункт:

   5.4 С момента подписания Передаточного акта риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства.

    

   Что это? Как пеервести с юридического на русский?
7. Проектная документация и проектная декларация - это одно и то же?
8. Я смотрю на ЖК преображение от инграда. Однако все документы по этому объекту находятся на сайте некоей "Глобал групп"
   Почему  так сделано? Вообще, эта глобал групп похожа на какие-то рога и копыта. У нее даже почта на бесплатном почтовом сервисе.
9. Есть ли смысл обращаться к юристам для проверки наличия подводнрых камней в дду? Или, если застройщик более-менее известен, (в моем случае это инград), то он репутацией дорожит и договор будет более-менее нормальный?
10. Идут ли застройщики н а изменение дду, или они со всеми физ. лицами подписывают только типовые договоры?

 высота потолков и вот это всё?

2 Насколько я понимаю, если по факту площадь квартиры будет больше, чем указана в договоре, то застройщик потребует уплатить разницу. А если у меня ипотека, и денег не будет? Банк выдаст доп. займ?

У меня такое было, правда легко отделалась - метр стоил 55 т.р., а общая площадь превысила договорную на 0,5 метра. Заплатила 27 тыс. с копейками, обошлась без всяких доп. займов. Вы изначально смотрите где покупаете и сколько там квадратный метр стоит, если сумма значительная, то я бы и не связывалась с такой недвижимостью. Можно не потянуть.

У меня такое было, правда легко отделалась - метр стоил 55 т.р., а общая площадь превысила договорную на 0,5 метра. Заплатила 27 тыс. с копейками, обошлась без всяких доп. займов. Вы изначально смотрите где покупаете и сколько там квадратный метр стоит, если сумма значительная, то я бы и не связывалась с такой недвижимостью. Можно не потянуть.

Я бы не только на это смотрел, а в первую очередь на ставку по ипотеке. Например в Сбере можно было взять под очень неплохую ставку, еще и снижать ее каждый год, была такая программа по рефинансированию ипотеки на домклике. А теперь программу закрыли и % подняли. Теперь надо другие варианты искать.

Я бы не только на это смотрел, а в первую очередь на ставку по ипотеке. Например в Сбере можно было взять под очень неплохую ставку, еще и снижать ее каждый год, была такая программа по рефинансированию ипотеки на домклике. А теперь программу закрыли и % подняли. Теперь надо другие варианты искать.

Ну я вот искала и во всех банках предлагали примерно одинаковые условия, где то процент меньше, но за страховку надо больше заплатить, потом еще какие то платежи. Все равно одна и таже сумма получалась. А когда мне надоело по банкам ходить, обратилась к брокерам, в службу кредитных решений - они и подобрали мне ипотеку с меньшим %. Всего на 0,5 казалось бы, но за 15 лет сэкономлю почти миллион.

Ну я вот искала и во всех банках предлагали примерно одинаковые условия, где то процент меньше, но за страховку надо больше заплатить, потом еще какие то платежи. Все равно одна и таже сумма получалась. А когда мне надоело по банкам ходить, обратилась к брокерам, в службу кредитных решений - они и подобрали мне ипотеку с меньшим %. Всего на 0,5 казалось бы, но за 15 лет сэкономлю почти миллион.

Милых дам с прошедшим! возвращаясь к теме - неплохо конечно звучит, но сколько комиссии надо заплатит за услуги брокера? Это ведь тоже надо учитывать. А то получится, что никакой выгоды и не будет.

Милых дам с прошедшим! возвращаясь к теме - неплохо конечно звучит, но сколько комиссии надо заплатит за услуги брокера? Это ведь тоже надо учитывать. А то получится, что никакой выгоды и не будет.

Комиссия небольшая и она точно меньше того, что сэкономлю на выплатах. Так что выгода прямая. Тут еще и другой момент - сама я такие условия никогда бы не получила, человеку с улицы в банке их просто не предложат. А с брокером вполне, они с банками сотрудничают и могут договориться.

Комиссия небольшая и она точно меньше того, что сэкономлю на выплатах. Так что выгода прямая. Тут еще и другой момент - сама я такие условия никогда бы не получила, человеку с улицы в банке их просто не предложат. А с брокером вполне, они с банками сотрудничают и могут договориться.

не знаю насчет кредитных решений, это какая то компания, так? Если фирма, то да можно рассмотреть этот вариант, а вот если частный брокер, тогда точно нет, там полно мошенников.

не знаю насчет кредитных решений, это какая то компания, так? Если фирма, то да можно рассмотреть этот вариант, а вот если частный брокер, тогда точно нет, там полно мошенников.

Да, я поэтому к ним и обратилась, что это компания с нормальной репутацией. А частного брокера даже не рассматривала, мутные ребята - много чего обещают, но как то неубедительно. 

 

Добрый вечер
Я хочу купить квартиру в новостройке в ипотеку, но т.к. в юридических вопросах не шарю, то многие вещи непонятны.
Есть куча вопросов. Можете подсказать по ним?

 

1. Какие вообще нужны длкументы для покупки и оформления квартиры? В каких документах должны быть прописаны площадь квартиры, планировка (я хочу купить с отделкой), высота потолков и вот это всё?
2. Насколько я понимаю, если по факту площадь квартиры будет больше, чем указана в договоре, то застройщик потребует уплатить разницу. А если у меня ипотека, и денег не будет? Банк выдаст доп. займ?
3. Насколько часто встречается ситуация, когда фактическая площадь квартиры получается больше, чем должна быть?
4. Если договор по 214фз, то кто вернет деньги, если застройщик обанкротится? А проценты по ипотеке вернут?
5. В типовом ДДУ застройщика есть вот такие вещи:
   
   
   
   Я правильно понимаю, что если будут косяки, я обязан в любом случае принять квартиру, а устранения требовтаь уже потом? А подобное требование законно?
6. Есть еще вот такой пункт: Что это? Как пеервести с юридического на русский?
7. Проектная документация и проектная декларация - это одно и то же?
8. Я смотрю на ЖК преображение от инграда. Однако все документы по этому объекту находятся на сайте некоей "Глобал групп"
   Почему  так сделано? Вообще, эта глобал групп похожа на какие-то рога и копыта. У нее даже почта на бесплатном почтовом сервисе.
9. Есть ли смысл обращаться к юристам для проверки наличия подводнрых камней в дду? Или, если застройщик более-менее известен, (в моем случае это инград), то он репутацией дорожит и договор будет более-менее нормальный?
10. Идут ли застройщики н а изменение дду, или они со всеми физ. лицами подписывают только типовые договоры?

 

1. Какие вообще нужны длкументы для покупки и оформления квартиры? В каких документах должны быть прописаны площадь квартиры, планировка (я хочу купить с отделкой), высота потолков и вот это всё?

Для приобретения квартиры по ДДУ необходимо:

1.1. С Вашей стороны: Ваше желание и волеизъявление и паспорт;

1.2. Со стороны застройщика: Разрешение на строительство, проектная декларация, проектная документация, проект ДДУ.

В этих же документах прописаны площадь квартиры, планировка (я хочу купить с отделкой), высота потолков и иные параметры квартиры.

2. Насколько я понимаю, если по факту площадь квартиры будет больше, чем указана в договоре, то застройщик потребует уплатить разницу. А если у меня ипотека, и денег не будет? Банк выдаст доп. займ?

Как правило, фактическая  площадь квартиры отличается от проектной незначительно на 1-2, максимум 3 метра, т.е. скорее всего сумма не будет являться фатальной и неподъёмной...

Важным, также, является то, что  неоплата Вами разницы между проектной и фактической площадью квартиры, в случае увеличения последней, не является препятствием для передачи Вам квартиры со стороны застройщика и регистрации и/или признания в судебном порядке права собственности на оплаченную Вами квартиру.

С вероятностью 90% банк доп. займ не выдаст.

Кроме того, если площадь будет отличаться значительно. Вы можете отказаться от квартиры и потребовать у застройщика предоставления объекта соответствующего условиям договора, а в случае отказа застройщика от исполнения Ваших законных требований взыскать с последнего неустойку или отказаться в одностороннем порядке от ДДУ и потребывать назад, уплаченные Вами деньги и проценты за пользование таковыми.

3. Насколько часто встречается ситуация, когда фактическая площадь квартиры получается больше, чем должна быть?

Часто.

4.  Если договор по 214фз, то кто вернет деньги, если застройщик обанкротится? А проценты по ипотеке вернут?

Если застройщик банкротится теоретически деньги возвращаются из конкурсной массы, однако на практике, такое если и случается, то крайне редко, по крайней мере, мы о таком не слышали. Наиболее вероятный исход ситуации с банкротством застройщика - это включение Вас в реестр участников строительства с последующей передачей Вам квартиры в собственность в случае сдачи дома в эксплуатацию в период процедуры банкротства или в случае передачи и завершения строительства дома новым застройщиком. Проценты по ипотеке застройщик банкрот не вернёт.

5. В типовом ДДУ застройщика есть вот такие вещи:

"В срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства  уведомления  о  завершении  строительства  (создания)  Объекта недвижимости  Участник  долевого  строительства  обязан  выполнить  все  свои обязательства,  установленные  разделом  4  настоящего  Договора,  и  принять  Объект долевого строительства

В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны, составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 40 (Сорок) рабочих дней.

Подписание Передаточного акта не может быть поставлено в зависимость от  уплаты Сторонами неустойки, предусмотренной ФЗ No 214-ФЗ

"
Я правильно понимаю, что если будут косяки, я обязан в любом случае принять квартиру, а устранения требовтаь уже потом? А подобное требование законно?

В данном случае этот пункт нарушает требования действующего законодательства и его, в части обязанности принять квартиру можно проигнорировать. Однако, в случае инициирования, в последующем судебного разбирательства необходимо заявить требования о признании данного пункта недействительным.

5.1. Есть еще вот такой пункт: Что это? Как пеервести с юридического на русский?

"С момента подписания Передаточного акта риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства."

Этот, пункт стандартный и соответствует требованиям действующего законодательства.

5.2. Проектная документация и проектная декларация - это одно и то же?

Нет. Проектная документация - это техническая документация в соответствии, с которой осуществляется строительство, а проектная декларация - это краткая информация об объекте строительства, сроках строительства, застройщике и т.д., предназначенная для третьих лиц, дольщиков и инвесторов.

5.3. Я смотрю на ЖК преображение от инграда. Однако все документы по этому объекту находятся на сайте некоей "Глобал групп"
Почему  так сделано? Вообще, эта глобал групп похожа на какие-то рога и копыта. У нее даже почта на бесплатном почтовом сервисе.

Достаточно часто, крупные застройщики, получают разрешение на строительство на компании, что называется созданные под проект. Для нивелирования рисков в полном объёме необходимо провести тщательную проверку застройщика, ознакомится с проектной декларацией, разрешением на строительство и самим объектом строительства.

5.4. Есть ли смысл обращаться к юристам для проверки наличия подводнрых камней в дду? Или, если застройщик более-менее известен, (в моем случае это инград), то он репутацией дорожит и договор будет более-менее нормальный?

Вы уже обратились к юристам))) Чем крупнее застройщик, тем менее он считается с дольщиками. Не этот так следующий...

5.5. Идут ли застройщики на изменение дду, или они со всеми физ. лицами подписывают только типовые договоры?

Застройщики не идут на внесение изменений в ДДУ. однако если Вам необходимо приобрести именно, конкретную квартиру, то Вы можете обратится в суд с требованием о приведении ДДУ в соответствии с требованиями действующего законодательства, при этом важно, одновременно с подачей иска обратится с ходатайством о применении обеспечительных мер в виде запрещения застройщику отчуждать выбранный Вами объект долевого строительства.

Может лучше обратиться к нужному специалисту? И быть спокойным