Нефть падает, доллар растет. Куда вложить кровные, чтобы они не обесценились. Мой опыт.

Здравствуйте Уважаемые форумчане.
Меня зовут Сергей, с позволения администрации открою тему, в которой буду выкладывать свои мысли и результаты поиска новостройки для инвестиции. Дело в том, что на дворе октябрь 2014 года, санкции, нефть упала с 110$ до 85$, вслед за ней упала и наша валюта с 32р за 1$ до 41р с копейками и падение пока продолжается...

Решил вложить свои кровно заработанные в покупку одной, или 2-х ликвидных новостроек. Зачем?

Первое - больно смотреть как за год государство "нагнуло" меня в моих накоплениях на 1/4. Я, как лох, держал их (накопления) в банках на рублевых депозитах :) 10% готовых, это вам не хухры мухры :) Чтобы было понятней и интересней, - не буду скрывать сумму накоплений, (это все таки интернет и никто не узнает где я живу :)) Речь идет об относительно небольшой сумме в 10 млн. рублей. Но так как мне приходиться зарабатывать их кровью и потом, то хочется, чтобы от них что то осталось, а в идеале, чтобы через пару лет это "что то" было равнозначно по стоимости, или чуть больше.

Тут я имею ввиду, вот что, - сейчас на 10 млн. рублей можно купить пару  дизельных Порш Каена http://www.porsche-a...ment54670.shtml, можно купить две убитых однушки по 5 млн. р. каждая, где нить на отшибе в Москве, ну или одну нормальную 2х комнатную квартирку... итд. Так вот, мне бы хотелось, чтобы через пару лет мои вложения позволяли мне сделать тоже самое, тк у меня есть большие сомнения на тему того, что на 10 млн рублей можно будет купить вышеописанное через пару лет :)

Второе - сразу скажу, я не гуру инвестиций и действую скорее по наитию и какому то комфортному для себя режиму. С одной стороны,"умники" говорят, что во время кризиса хорошо быть в кэше, тк все дешевеет и можно прикупить что нить эдакое за недорого. Помню с 1998 до 2008 года цена на метры в Москве постоянно росла, помню что в 2008 она припала и рынок год-два падал, но потом все таки цены вернулись на докризисный уровень. Поэтому инвестиции в недвижимость я считаю наименее рискованной историей при текущей ситуации. Ее всегда можно продать, сдать. Это не машина, которая при выезде из салона сразу теряет 30% стоимости и не бумага (доллар, евро) с которой не понятно что может случиться. Инвестировать в золото - я не гном :)

Итак, какие решения я уже принял.

Приоритетное направление - новая Москва , хотя для сравнения планирую посмотреть и объекты по нескольким другим направлениям, но не далее 15км от МКАД (в Москве сейчас с 5-6 млн., даже на этапе котлована, ловить особо нечего. Земли под застройку мало, поэтому все что появляется, продается как элитка, или на крайний случай бизнес класс, с ценой за однокомнатную квартиру от 8 млн. Может быть чисто ради спортивного интереса послежу за тем, что построят на месте Тушинксого аэродрома, там где сейчас стадион Спартак ссылка на соседнию тему )

Квартиры - 2е ликвидные однушки.

Застройщик - такой, чтобы не кинул и покупка по ФЗ-214, без всяких стремных схем :)

По мере сбора информации, буду делиться ей и тем как у меня продвигаются дела. Надеюсь решить эту задачу за 3-4 месяца. Буду очень рад советам и вопросам.

Сергей, если не секрет. Почему для инвестиций выбрали именно новостройки?

Не проще купить, как вы выразились, 2е убитых однушки в Москве и сдавать их.
Свои 5-6% в год сдача квартиры приносит.

Резонный вопрос. Думал об этом.

У меня уже есть квартира в Москве, плюс есть "убитая однушка", которая досталась в наследство.

Можно конечно купить вторичку, но вы верно заметили, что квартиру купленную за 5-6 млн, можно сдавать сейчас только за 26-28 тыс. р. в мес., а это действительно не более 6% годовых, плюс геморой с поиском жильцов ,сбором с них арендной платы итп

Я предполагаю, что квартира на этапе котлована, купленная сейчас по ФЗ-214, через пару лет должна стоить на 20-30% дороже, тк продаваться будет уже достроенной и не по договору соинвестирования, а в собственность.
Т.е. у меня есть где жить и есть немного лишних средств, я могу позволить себе покупать "котлован". Но многие люди покупают новостройку с расчетом жить в ней и готовы платить чуть большую стоимость (но все же меньшую чем за квартиру в Москве).

Поэтому кстати, на мой взгляд, инвестиционная квартира должна быть максимально дешевой, чтобы не попасть в минимальную цену на вторичке Москвы. Т.е, например, если эта однушка, то брать ее нужно за 3.5 - 3.9 млн. и продавать через пару лет, за 4.5 - 4.9 млн. (по текущим ценам).

Вот как то так я размышляю, если у кого то есть другое мнение, или свои мысли, делитесь :)

P.S. Уже есть информация по паре объектов, на один даже съездил. на неделе найду время и выложу отчеты.

Простите за нескромный вопрос. А вы принципиально инвестируете на 1-2 года, т.е. примерно на срок строительства от котлована до собственности?
Если да, то вы делаете все верно, тк стоимость растет именно в этот момент (если не брать в расчет всякие кризисы - шмызисы :) )

Если же вы, как некоторые тут, хотите инвестировать на более долгосрочный период, то тогда, действительно проще купить вторичку и сдавать. Т.к. помимо чуть более высокой доходности 10-15% вместо 5-6% годовых, вы получаете риск, что застройщик затянет сдачу, или не дай бог вообще заморозит строительство.

Честно говоря, инвестировать, а в текущей ситуации с санкциями, нефтью, рублем... итп вообще - сохранить деньги!  <_<  я хочу для того, чтобы, через 3 года, когда ребенок пойдет в школу, без геморроя, улучшить свои жилищные условия. Т.е. жить, как живу сейчас (обычная 2ка в  панельке серии П-44 в Тушино) прикупив 3х, 4х комнатную квартирку в жк крылатский (продажи интерсующего меня корпуса начнутся как раз через пару лет ^_^), или на вторичке и спокойно сделать там ремонт и переехать.

Если не настолько принципиально где покупать новую квартиру, то почему тогда откладываете этот вопрос на 3 года, если это можно сделать сейчас?

Простите за нескромный вопрос. А вы принципиально инвестируете на 1-2 года, т.е. примерно на срок строительства от котлована до собственности?
Если да, то вы делаете все верно, тк стоимость растет именно в этот момент (если не брать в расчет всякие кризисы - шмызисы :) )

Если же вы, как некоторые тут, хотите инвестировать на более долгосрочный период, то тогда, действительно проще купить вторичку и сдавать. Т.к. помимо чуть более высокой доходности 10-15% вместо 5-6% годовых, вы получаете риск, что застройщик затянет сдачу, или не дай бог вообще заморозит строительство.

Да, кроме того и новый закон, не дает особо развернуться, ждать пять лет, чтобы потом можно было продать, это по-моему перебор, ну куда нам простым смертным, им там в гос. думе виднее...

Мне вот, что интересно доллар сейчас 59,99 и продолжает расти, хотя нефть опять дешевеет, как так?

Так в том то и дело, если нефть падает, до доллар растет. Доллары у нас в основном от продажи нефти в стране появляются. Чем дешевле нефть, тем долларов соответственно в страну заходит меньше. А раз долларов меньше, то они и дороже. А еще санкции из-за того, что Россия уже 9 месяцев воюет против Украины и Крым оккупировала. Россию лишили возможности рефинансирования. Если российские войска двинутся еще хоть на один украинский город, то Запад отключит России СВИФТ и введет против России не просто экономические санкции, а полное эмбарго!

Хорошее решение - вложить в недвижимость, имея собственное жилье. Я о том, что вы не особо ограничены временными сроками, есть возможность сравнить, обдумать и сделать правильный выыбор

Антон, в том-то и дело, что разговоры об инвестициях в новостройки и о долларах взаимосвязаны. Цены на недвижимость искуственно накручены, это понятно. А курс доллара только ухудшает ситуацию - у нас почти все стройматериалы импортные. У кого доллары на руках - тот и в выигрыше. Им не страшны скачки. Подождут резкого обвала рубля и скупят всё на корню, потому что не успеют поднять цены на квадраты адекватно курсу. Мой вам совет - доллары скупайте. На драгметаллах особо не заработаешь.

Да какие импортные стройматериалы? Все производится у нас, если бы они были импортные то цена на недвижимость была бы не подъемна, тому объяснение почему после девальвации рубля на такой огромный процент, практически не отразилось на стоимости квартир.

Павел, на счет драг металлов, есть такая  возможность оформить в Сбере счет ОМС, т.е у вас в сберкнижке будет написано, что мол вы владеете определенным кол-вом драг металла, но по факту его не забираете -это отличная возможность вложиться в золото например, ибо серебро очень не стабильно 

Резонный вопрос. Думал об этом.

У меня уже есть квартира в Москве, плюс есть "убитая однушка", которая досталась в наследство.

Можно конечно купить вторичку, но вы верно заметили, что квартиру купленную за 5-6 млн, можно сдавать сейчас только за 26-28 тыс. р. в мес., а это действительно не более 6% годовых, плюс геморой с поиском жильцов ,сбором с них арендной платы итп

Я предполагаю, что квартира на этапе котлована, купленная сейчас по ФЗ-214, через пару лет должна стоить на 20-30% дороже, тк продаваться будет уже достроенной и не по договору соинвестирования, а в собственность.
Т.е. у меня есть где жить и есть немного лишних средств, я могу позволить себе покупать "котлован". Но многие люди покупают новостройку с расчетом жить в ней и готовы платить чуть большую стоимость (но все же меньшую чем за квартиру в Москве).

Поэтому кстати, на мой взгляд, инвестиционная квартира должна быть максимально дешевой, чтобы не попасть в минимальную цену на вторичке Москвы. Т.е, например, если эта однушка, то брать ее нужно за 3.5 - 3.9 млн. и продавать через пару лет, за 4.5 - 4.9 млн. (по текущим ценам).

Вот как то так я размышляю, если у кого то есть другое мнение, или свои мысли, делитесь :)

P.S. Уже есть информация по паре объектов, на один даже съездил. на неделе найду время и выложу отчеты.

Интересно, чем же все закончилось?

Ну или в недвижимость или в акции

Интересно, чем же все закончилось?

Извиняюсь, что слился с темы. Закончилось все тем, что купил две однушки, но не в Новой, а в старой Москве. Обошлись как раз в 10 млн, где то. Продавать не стал, сделал косметические ремонты и сдаю их уже 3 года.

Если по цифрам.

2015 год - инвестировал 10.1 млн в новостройки, еще 450к ушло на ремонт. Итого 10.550.000р.

Посчитал, сейчас ровно 2 года, как сдаю их по 30 тыс, каждую. Чистая прибыль с них, минус коммуналка, налоги итп где то 55к в мес. Значит вернул 660 тыс., плюс стоимость по которой реально сейчас быстро (за 2-5 мес) продать эти квартиры где то 12 млн.

Итог 12.660.000
Не густо конечно, если считать геморрой с ремонтом и со сдачей.

Ну кто ж знал, что в 2014 надо было покупать биткоин ))