Для многих людей ипотека – единственный вариант, благодаря которому можно обзавестись жильем. Выплачивать ипотечный займ можно по-разному – равными или уменьшающимися частями. В новом материале рассказываем о двух схемах погашения кредита.
При ипотечном кредите есть два основных вида платежей – аннуитетный и дифференцированный.
Что такое дифференцированный платеж по ипотеке?
«Суть системы состоит в следующем: заемщик гасит основной долг равными частями, что делает процентную нагрузку всё меньше и меньше. Как это работает? В начале кредитный платёж включает в себя две части: постоянную сумму основного долга и переменную процентную. С каждым месяцем остаток долга уменьшается, а, значит, и проценты по нему сокращаются. Таким образом, с каждым днем общий размер платежа постепенно уменьшается», – объясняет Юлия Маркина, ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр».
Как рассчитывается?
Начнём с того, что сумма ежемесячного платежа состоит из двух частей.
«Одна идёт на погашение «тела» ипотеки, другая – как проценты. В алгоритме дифференцированного платежа банк устанавливает фиксированную сумму на погашение «тела» долга на весь срок ипотеки. А к ней плюсуют проценты и в первые годы начисляют их по максимуму, так как «тело» долга в самом начале выплат максимальное», – комментирует Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Эксперт приводит пример. Допустим, семейная ипотека (под 6%) оформлена на 6 млн рублей на 25 лет по схеме дифференцированный платёж. Расчёты калькулятора «Выберу.ру» показывают, что первый ежемесячный платёж ипотечника – 50 492 рублей. Последний – 20 122,65 рублей (в т.ч. проценты – всего 102 рубля). За 25 лет ипотеки заёмщик отдаст банку 4,519 млн рублей в виде процентов.
Ежемесячный платеж по аннуитентной схеме ипотеку из нашего примера – 38 658 рублей. А вот процентов за 25 лет набегает больше – 5,636 млн рублей.
При аннуитетном платеже сумма ежемесячных выплат не меняется на протяжении всего срока кредитования.
В начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Если говорить о минусах дифференцированного платежа, то основное – это, конечно, большая финансовая нагрузка в первые пару лет кредита, поэтому такая схема больше подходит людям с высоким доходом.
«Банки более строго оценивают таких заемщиков. Как правило, сумма подтвержденного дохода должна быть на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетом, ведь банк при оценке платежеспособности опирается на суммы платежей первых месяцев кредита. Второй минус – более сложная схема оплаты для самого заемщика. Если в случае с аннуитетом достаточно запомнить одну сумму платежа, то при дифференцированном платеже она каждый раз меняется, необходимо сверяться с графиком платежей. Отчасти это усложняет планирование семейного бюджета на долгосрочную перспективу. И наконец, ипотеку с дифференцированными платежами сейчас просто невозможно оформить, банки перешли на более выгодную им схему с аннуитетными платежами», – поясняет Елена Земцова, эксперт по недвижимости, владелец управляющей компании Delta estate.
«Главное преимущество дифференцированного платежа – экономия на процентах, а неудобство – первые платежи могут быть довольно высокими. Аннуитетный удобен тем, кто по финансовым причинам хочет платить стабильно одинаковую сумму, и он хорош для тех, кто планирует частичное досрочное погашение кредита», – объясняет Татьяна Павлова, коммерческий директор ГК «Отрада».
Сегодня большинство банков отказываются от дифференцированных платежей, по мнению эксперта. Это связано с тем, что в этом случае банкам выгоднее аннуитетные платежи, так как при дифференцированных общий заработок на процентах оказывается меньше.
Многие ипотечные знатоки прибегают к иному методу. Люди выбирают аннуитентный платёж, а дополнительно регулярно или периодически вносят бOльшую сумму в счёт «тела» долга. По сути, так они обслуживают ипотеку по собственному графику, что в итоге позволяет им экономить.
А также читайте:
– Банки VS застройщики: покупать ли сейчас квартиру?
– Ипотека для самозанятых: какие есть актуальные предложения?
– Как собственнику оценить надежность арендатора?
– Как выбрать надежного риэлтора?
