Соответствующий законопроект опубликован на федеральном портале нормативно-правовых актов.
Согласно документу, в законодательную базу будет введено понятие «паенакопление» (паевой взнос члена кооператива, имеющий статус ипотечного залога). В законопроекте указано, что если право на паенакопление передано в залог, то с момента государственной регистрации членом ЖСК права собственности на жилое помещение в случае выплаты паевого взноса полностью такое жилое помещение считается находящимся в залоге у залогодержателя по договору залога права на паенакопление по правилам об ипотеке недвижимого имущества.
Помимо этого, Минстрой предлагает для привлечения средств ЖСК открывать расчетный счет в уполномоченном банке, куда и будут зачисляться паевые взносы членов кооператива. При приеме новых членов в кооператив их данные будут вносить в регистрационную форму ЖСК в ЕГРЮЛ — и только после этого принимать первый паевой платеж.
«По смыслу законопроекта предусматривается возможность осуществления строительства многоквартирных домов по схеме ЖСК, но лишь для граждан с определенным социальным статусом, например: военнослужащие, государственные и муниципальные служащие, многодетные семьи» - комментирует законопроект управляющий партнер юридической компании «Pervichka» Юлия Ткачева. Это похоже на дополнительный инструмент поддержки со стороны государства. Список категорий таких граждан утверждается Правительством.
В рамках предлагаемой схемы ЖСК является застройщиком и ему выдается в безвозмездное пользование земельный участок из государственного или муниципального земельного фонда для строительства жилья в рамках Закона «О содействии развитию жилищного строительства».
Со слов юриста основной риск заключается в том, что законодательство о долевом строительстве на такую схему не распространяется. Это означает, что граждане лишаются определенных правовых гарантий, в частности: повышенные требования к застройщикам и их финансовому состоянию, гарантии качества, жесткие условия договора долевого участия и сроки строительства, неустойки за просрочку и многое другое. По такой схеме не предусмотрены обязательные расчеты через счет-эскроу, что повышает риски потери вложений для пайщиков - членов ЖСК.
«В реальности застройщики могут попытаться каким-то образом использовать данную «лазейку» для обхода новых правил долевого строительства. Все мы понимаем, что организовать процесс строительства не так-то просто, для этого необходим опыт и наличие профессиональных навыков в области строительства» - считает Юлия Ткачева.
Помимо этого, по схеме ЖСК должен заключить договор подряда со строительной организацией, которая и будет осуществлять строительство дома. Данная строительная организация не подпадает под ужесточенные требования закона о долевом строительстве, она не должна соответствовать повышенным финансовым требованиям. В этом и заключаются основные риски – достроят ли объект в заявленные сроки или нет.
