За август этого года увеличилось количество предложений квартир в новостройках с эскроу-счетами почти в 2 раза. Однако цены на такие квартиры выше, чем на те, которые реализуются по «старой схеме».
Рассказываем и объясняем, почему так происходит и стоит ли ожидать повышения цен дальше.
С 1 июля всех российских застройщиков обязали работать через новую систему эскроу-счетов.
В первый месяц действия новых правил на рынке долевого строительства насчитывалось 2,5 тысячи квартир, реализуемых по новым правилам. На сегодняшний день таких предложений уже в районе 5 тысяч.
Тем не менее стоимость квартир по новой «безопасной сделке» существенно выше, нежели по привычному ДДУ.
По исследованию риелторской компании «Метриум», квартиры в новых ЖК через эскроу в Москве в среднем стоят 179 тыс рублей за 1 кв метр. Против 168 тысяч рублей в новостройках, которые реализуют по старым правилам, т.е разница вполне ощутимая — 8 %.
«Рост цены на 8% это и есть стоимость ресурсов по привлечению проектного финансирования в банке. При этом покупатели квартир получают полную гарантию сохранности своих денег, находящихся на эскроу-счете в банке. Сумма до 10 млн застрахованы государством, и эти проценты удорожания квадратных метров вполне можно воспринимать как плату за сохранность и гарантию всей вложенной суммы», — объясняет Наталья Бычкова, член рабочей группы Министерства строительства Ростовской области и экспертный спикер Торгово-промышленной палаты и Министерства строительства Ростовской области.
Средняя стоимость квартиры, реализованной по новой схеме, находится на отметке 10,1 миллиона рублей, по старой – 9,8 миллиона. Однако все зависит от района и конкретного ЖК. В большинстве своём эскроу-счета актуальны больше для квартир в сегменте бизнес и премиум-класса, так как по правилам использования эскроу-счетов максимальный сумма, которая аккумулируется в банке до введения дома в эксплуатацию - 10 млн рублей.
На данный момент в Москве с применением эскроу-счетов реализуется жилье в 15 проектах массового сегмента. В составе проектов, работающих по эскроу, строится 17 корпусов, в которых будет построено 1,7 тысячи квартир. Однако, аналитики компании «Метриум» отмечают, что на данный момент удельный вес новостроек достиг 19%. Соответсвенно, предложение объектов с эскроу-счетами растет быстрее, чем общий объем рынка массовых новостроек.
«Идея реализовывать новостройки, используя эскроу-счета, родилась не на пустом месте. Если раньше при строительстве использовались деньги дольщиков и для застройщика это было "бесплатно", то сейчас он строит либо на собственные средства, либо берет кредиты в банках, на которые начисляются проценты. Соотвественно — есть кредиты, значит, есть проценты на кредит, значит, растет цена метра для потребителя. Такая ситуация существенно отразилась на покупательской способности граждан. Сегодня, несмотря на риски, они просят подобать новостройку, которая продается по старой схеме, без использования эскроу-счетов», — отмечает Лада Дмитриева, генеральный директор агенства недвижимости «ГорЖилФонд».
Чего ждать дальше
Мы поинтересовались у экспертов в области недвижимости, что они думают о повышении цен на недвижимость и какие прогнозы они могут дать.
«Дальнейший рост цен неизбежен, он станет следствием перехода все большего числа застройщиков к новой схеме продаж через эскроу-счета. Сохранить доступность жилья поможет ипотека. После очередного снижения ключевой ставки, полагаю, банки дополнительно уменьшат проценты по кредитам, что позволит девелоперам адаптироваться к реформе с минимальными потерями за счет стабильного спроса», — подчёркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Что касается роста цен на квартиры в строящихся домах в дальнейшем, то предпосылки к этому есть. Как известно, двигатель рынка недвижимости- это ипотека. На данный момент ставки на ипотеку снижаются, что благоприятно влияет на развитие рынка новостроек», — считает Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко».
«Рост цен на недвижимость и снижение скорости возврата инвестиций уравновешивают финальные затраты и стоимость земли останется на прежнем уровне. Или будет увеличена, если государство продолжит снижать ипотечные ставки», — отмечает Владислава Мак, коммерческий директор ГК NordEst.
Кстати, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, общая площадь всех новостроек, которые реализуются в Москве через эскроу-счета (независимо от рыночного сегмента) достигает 3,3 млн кв.м. жилья, что равняется 20% от общей площади строящихся объектов (16,3 млн кв.м.).
В Дом.рф сообщили, что на новую модель финансирования до конца года перейдет не менее 25% строящегося в России жилья. Гендиректор компании Александр Плутник отметил, что сегодня в стране с использованием эскроу реализуются в 71 из 85 российских регионов.
