На вторичном рынке недвижимости продажа квартиры, которая уже находится в ипотеке, считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями.
Рассказываем, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру.
Путь 1: продажа квартиры в придачу с ипотечным долгом и ставкой
«Не зря в народе ходят шутки про «нашу общую с банком квартиру». Квартира в ипотеке – квартира в залоге, и залогодержатель вправе диктовать условия, а заемщик обязан обеспечивать должный уход и сохранность имуществу. Поэтому при продаже квартиры в ипотеку путь первый – по согласованию с залогодержателем происходит смена заемщика – залогодателя. То есть ипотека остается, но плательщик теперь другой», — рассказывает Дмитрий Першин, юрист юридической службы «Единый центр защиты».
Как это работает:
Это сложный способ, так как продаётся не только квартира, но и «по акции» с ней идёт также кредит, сроки его погашения и кредитная ставка. Согласия покупателя на такую сделку мало — он должен ещё и подойти банку в качестве заёмщика. В случае, если всех всё устраивает, то есть, покупатель и банк согласны на проведение такой операции, то схема действия следующая: необходимо заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры, а покупатель, в свою очередь, подписывает с банком новый кредитный договор.
Путь 2: действующие лица: покупатель, продавец, банк и депозитарные ячейки
Опять-таки, только с разрешения банка-кредитора можно «провернуть» сделку с использованием депозитарных ячеек. И это при условии, что покупатель может приобрести объект за наличные деньги.
Как это работает:
«Одна ячейка – для банка, вторая - для продавца. В той, что для банка размещаются средства для полного погашения по кредитному договору (обычно полного досрочного), а в той, что для продавца – остаток суммы от цены квартиры. Средства из первой ячейки идут на погашение долга, после чего продавец получает закладную и доступ к ячейке второй. Самый безопасный способ сделки, на мой взгляд, как с точки зрения гарантий сторонам, так и для того, чтобы не было осложнений и сюрпризов в будущем. Кроме того, если кредитор все же дал согласие на сделку, то он за её юридической чистотой и проследит», — считает Дмитрий Першин.
Путь 3: досрочно погасить ипотеку
Однозначно, самый лучший вариант это досрочно погасить ипотеку. Для погашения кредита можно либо взять новый кредит на погашение предыдущего, либо, если очень повезёт, найти того покупателя, который согласится авансом с распиской отдать продавцу ту сумму, которая необходима для погашения ипотеки, составив предварительный договор купли-продажи.
Стоит отметить, что на практике покупатели с неохотой идут на такие сделки, потому что для них это огромный риск: «В этой схеме множество «белых пятен», потому что она держится на добросовестности сторон. Если продавец по каким-то причинам передумает заключать основной договор купли-продажи, то спор, скорее всего, перейдёт в судебную плоскость», — отмечает Дмитрий Першин.
Это способ, который пользуется наименьшим доверием среди потенциальных покупателей, так как трепать свои нервы и тратить кучу времени на возможные судебные разбирательства — желающих мало. Однако если такой покупатель все-таки найдётся, то сделке быть. «После полного погашения задолженности по ипотеке залоговое обременение с квартиры снимается в пользу банка (обычно этот процесс длится от 5 до 7 рабочих дней) и только после этого квартира готова к продаже», — поясняет Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst.
Особенности:
Реализация квартиры, которая находится в ипотеке, имеет ряд особенностей и вытекающих.
Например, налог с продажи.
По закону, если вы продаете собственность, то вы получаете доход с её продажи. А значит, вы должны его задекларировать и заплатить НДФЛ.
Платить налог придётся тем, у кого квартира в собственности менее 5 лет (с 2020 года его должны снизить до 3 лет).
Если вы владеете ей больше, то никаких налогов платить не нужно.
Кстати! Эксперты в области недвижимости предупреждают, что заведомо снижать стоимость квартиры дело рисковое — налоговая может проверить не только сумму, указанную в договоре купли-продажи, но также и кадастровую стоимость квартиры. Если занижение стоимости будет значительное, то налоговая все равно высчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженный на 0,7.
Следующая особенность продажи квартиры в ипотеке — если вы приобрели её с помощью средств из материнского капитала.
Во-первых, никакие сделки с недвижимостью вы не вправе совершать без согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, если в продаваемой квартире вы не успели оформить доли несовершеннолетним детям и решили её продать просто так, то Пенсионный фонд вправе будет потребовать от вас ту сумму, которую вы брали из материнского капитала для покупки этой квартиры.
Поэтому наилучшим вариантом будет изначально купить новую квартиру, прописать в ней несовершеннолетних и уже потом реализовать старую.
