Многие считают, что загородный дом выгоднее всего строить именно на земле с видом разрешённого использования «ИЖС». Давайте разберёмся, так ли это на самом деле, какие плюсы и минусы есть у таких участков и что учитывать при их выборе.
Что такое ВРИ
Каждый земельный участок имеет вид разрешённого использования (ВРИ) — именно он определяет, что можно построить и как пользоваться землёй.
Для жилья подходят:
- участки под ИЖС;
- земли для ЛПХ в границах населённых пунктов;
- земли СНТ и ДНП.
На других ВРИ возвести жилой дом не получится — максимум хозяйственные постройки, гостиницы или, например, конюшни.
Что такое ИЖС
ИЖС — это один из видов использования земли, позволяющий построить капитальный жилой дом для постоянного проживания и оформить в нём регистрацию.
Земли ИЖС всегда находятся в черте населённых пунктов. Дом должен соответствовать требованиям Градостроительного кодекса:
- не выше 20 м и максимум три этажа;
- не более 1500 кв. м;
- капитальное строение для одной семьи (делить на квартиры нельзя).
Если дом меньше 500 кв. м, проект согласовывать не нужно — достаточно уведомить администрацию.
Плюсы земли под ИЖС
Главное преимущество — расположение в населённых пунктах и доступ к инфраструктуре. Среди плюсов:
1. Возможность построить полноценный дом и оформить в нём регистрацию.
2. Присвоение адреса, что даёт доступ к соцуслугам.
3. Использование материнского капитала на покупку.
4. Доступ к льготным ипотечным программам, в том числе семейной и IT-ипотеке.
5. Шанс получить землю бесплатно (например, многодетным).
6. Более простой доступ к газу и другим коммуникациям.
7. Обслуживание территории за счёт муниципалитета (дороги, освещение, вывоз мусора).
8. Отсутствие обязательных членских взносов, как в СНТ.
Минусы участков ИЖС
Однако не всё так идеально. Есть и недостатки:
1. Высокая цена и ограниченный выбор.
2. Запрет на коммерческое использование — магазин или мастерскую открыть нельзя без смены ВРИ.
3. Обязанность построить дом в течение трёх лет (иначе штрафы и повышенный налог спустя 10 лет).
4. Зависимость от качества работы муниципальных коммунальных служб.
Важные моменты при покупке
1. Налоги — ставка для ИЖС не выше 0,3% кадастровой стоимости. Но если дом не построен в течение 10 лет, налог удвоится.
2. Риск изъятия — с 2025 года землю смогут забрать, если в течение 2 лет не начато строительство (нет фундамента), а дом не зарегистрирован за 5 лет.
3. Налоговый вычет — его можно оформить и за дом, и за участок.
4. Ипотека — при семейной ипотеке деньги теперь перечисляются через эскроу-счёт, что ограничивает выбор строительных компаний.
Как поменять ВРИ на ИЖС
Если участок нравится, но ВРИ другой, его можно изменить. Для этого:
1. Проверить, допускает ли ПЗЗ смену вида использования.
2. Подготовить документы (паспорт, заявление, выписку из ЕГРН и др.).
3. Подать заявление через МФЦ, госуслуги или сайт Росреестра.
4. Дождаться решения (до 15 дней).
5. Оплатить услугу.
Итог
ИЖС даёт больше возможностей для строительства и проживания, чем другие виды земель. Государство активно поддерживает этот формат — действует много льготных программ и ипотечных решений. Несмотря на более высокую цену и жёсткие требования по застройке, участок под ИЖС чаще всего становится оптимальным вариантом для тех, кто планирует строить дом для постоянного проживания.
