Эксперты департамента исследований и прогнозирования Банка России выявили на сегодняшнем рынке ипотечного кредитования предкризисные признаки.
Специалисты исследовали два «бума» кредитования в 2005-2007 годах и 2011-2013 годах и пришли к выводу о том, что предпосылки к будущим проблемам у банков формируются раньше, чем они достигают своего «апогея». Кроме того, сами банки могут недооценивать всех рисков из-за благоприятных эффектов в виде хорошего спроса, занятости, отсутствия просрочек по кредитам и общим позитивным настроениям у производителей и покупателей. Судя по рекордно низким для России ипотечным ставкам в текущем году и огромному количеству выданных кредитов, все вышеперечисленные критерии напоминают сегодняшнюю ситуацию на рынке.
Почему возникли риски?
Прежде всего, на данный момент серьезно растет доля кредитов с низким первоначальным взносом. Опасность состоит в том, что если цены на недвижимость внезапно «рухнут», то залог уже не будет покрывать стоимость кредита.
Напомним, что по прогнозам ДОМ.РФ количество выданных ипотечных кредитов в 2018 году станет рекордным и достигнет суммы 3 трлн. рублей.
Еще в прошлом году поводом для паники экспертов послужила новая стратегия «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Оно полагает, что к 2020 году сумма выданных россиянам ипотечных кредитов увеличится до 10 триллионов.
Интересный факт! При том, что по данным Росстата реальные доходы населения снижаются уже пятый год подряд, потреблять люди стали больше. Происходит это, соответственно, за счет кредитов, в том числе и ипотеки. По сравнению с 2017 годом, в 2018 средняя сумма кредитов у россиян выросла на 17%.
Экспертное мнение
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, «во избежание «ипотечного пузыря» Центробанк уже дважды в этом году ужесточал требования к ипотеке с маленьким первоначальным взносом (самым опасным с точки зрения надувания ипотечного пузыря). Для таких кредитов были введены повышенные коэффициенты риска (сначала это было 150%, а с сентября 2018 года уже 200%). Так что теперь банкам поневоле придется повышать либо минимальный первоначальный взнос, либо ставку для ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом».
Самая большая опасность – просрочки по ипотеке
«Просрочки, которые являются своего рода лакмусовой бумажкой в ситуации на ипотечном рынке, пока находятся на низком уровне - просрочка по ипотечным кредитам не превышает полутора процентов (для сравнения - по потребкредитам этот показатель достигает 9,5%).
Более того, доля объема просроченной задолженности со сроком задержки платежей свыше 90 дней на протяжении последних лет неуклонно снижается. По итогам 2015 года она составила 3%, 2016 года – 2,5%, 2017 года – 2,2%, а на коне июля 2018-го – 2%. Для сравнения – по не ипотечным кредитам это значение превышает 11,5%» - поделилась Ирина Доброхотова.
Не повторится ли американский сценарий?
Как многим известно, в 2007 году в США произошел крупнейший ипотечный кризис. Тогда наблюдался резкий всплеск невыплат по ипотечным займам, у людей отчуждали залоговую недвижимость и случилось падение стоимости ценных бумаг.
Ирина Доброхотова считает, что у россиян поводов для беспокойства нет. По ее словам, в Америке доля ипотечных сделок на момент кризиса приближалась к 100% от общего объема сделок, в то время как у нас этот показатель вдвое меньше. Кроме того, процентная ставка в 2007 году там не превышала 3,5%, то есть была почти в три раза ниже, чем у нас сейчас.
По словам младшего партнера практики «Оценки» компании «НЭО Центр» Игоря Мытника, рынок ипотеки в 2018 году действительно показал рекордный рост. «Портфель ипотечных кредитов достиг почти 3 трлн руб. — в настоящее время наблюдается определенный перегрев. Однако стоит различать бум ипотечного кредитования 2007, 2013 годов и текущий. Так, в 2007 году рост ипотеки был вызван в первую очередь благоприятной ценовой конъюнктурой на сырьевых рынках, притоком в страну нефтедолларов и связанным с этим быстрым ростом доходов населения и инвестиций в недвижимость. В 2013 году рост ипотечного кредитования был обусловлен восстановлением экономики после мирового финансового кризиса и отложенным спросом на товары длительного пользования, в том числе на недвижимость, в связи с чем кредитование активно росло в течение 2012–2013 годов.
Текущий бум на рынке ипотечного кредитования преимущественно вызван выгодными процентными ставками на фоне низких цен на нефть. Опасение вызывают в первую очередь перспективы роста реальных доходов населения как источника обслуживания и погашения кредита, а также макроэкономические риски. Низкие темпы роста доходов или их отсутствие снижают уверенность заемщиков в завтрашнем дне и повышают риск технического дефолта. Возможно, этим можно объяснить недавнюю инициативу о том, чтобы разрешить заемщикам приостанавливать выплаты по ипотеке в том случае, когда у них возникают сложные жизненные ситуации.
Тем не менее, в будущем году ждать столь же активного наращивания ипотечного портфеля банков не стоит и на это есть ряд причин. Тенденции снижения нефтяных котировок, наметившиеся в последние месяцы (цена нефти Brent 20 декабря опускалась ниже 55 долларов США за баррель), создают риски ослабления курса рубля и ускорения инфляции. Политика ФРС по повышению учетной ставки также оказывает давление на нефтяные котировки и ослабление региональных валют.
Среди внутренних причин стоит отметить повышение НДС с нового года до 20% и рост акцизов на топливо. Все это свидетельствует об ускорении инфляции в 2019 году сверх целевого значения ЦБ, который, в свою очередь, будет стремиться сдерживать ее посредством повышения ключевой ставки. В 2018 году ЦБ уже дважды повышал ключевую ставку, а вслед за этим повышают процентные ставки и банки. По моему мнению, в 2019 году ЦБ продолжит планомерно повышать ключевую ставку (если не произойдет никаких экстраординарных событий), следовательно, вырастут ставки кредитования.
Также в 2019 году рынок первичной недвижимости ждет переход на новый механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Я считаю, это приведет к росту цен на новостройки, что может стать причиной снижения спроса на недвижимость и, как следствие, на ипотеку» - считает эксперт Игорь Мытник.
