Риски внесения застройщиком изменений в проектную документацию

Рады помочь!

Добрый день. На момент покупки квартиры по долевому участию мы не знали и нам не сказали, что будет вход ещё в дом с торца (какая то организация будет в подвале). Поэтому у нас под окнами двух квартир образовался козырёк, можно выйти на него из окна и спуститься на землю...У нас первый этаж. В проектной документации ни чего про него не написано. Как нам быть? можно вернуть деньги за квартиру или просить денежную компенсацию?

Добрый день!

К сожалению, с одной стороны, учитывая положения ч. 2 ст. 7 214-ФЗ, указанные Вами нарушения не могут служить основанием, для заявления требований о компенсации или отказа от договора и возврата, уплаченных в счёт оплаты цены такового денежных средств, так как данные нарушения не делают, приобретаемую Вами квартиру непригодной для, предусмотренного договором использования.

Однако существует возможность заявления требований об отказе от договора и возврате, уплаченной по договору суммы в рамках ч. 9 ст. 4 214-ФЗ и ч. 1 ст. 12 Закона РФ "О ЗПП".

По смыслу действующего законодательства, нормы ч. 2 ст. 7 214-ФЗ и ч. 1 ст. 12 Закона РФ "О ЗПП" являются дополняющими друг-друга, а не дублирующими, так как в одном случае речь идёт об отступлении от проекта, а в другом о не доведении до сведения потребителя информации о приобретаемой им квартире.

Поэтому, заявляя требования в рамках ч. 1 ст. 12 Закона РФ "О ЗПП" необходимо быть твёрдо уверенным в том, что дополнительный вход и козырёк были изначально предусмотрены проектом и Вам просто об этом не сообщили, а также не представили по Вашему требованию проектную документацию, из содержания которой, Вы могли установить наличие таковых входа и козырька.

В тоже время, на практике, суды первой и второй инстанций достаточно часто в подобных случая руководствуются только ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

Добрый вечер. Снова очень нужна Ваша помощь.

В конце прошлого года вы посоветовали обратиться к застройщику и потребовать от застройщика, который внес изменения в проектную документацию, а именно: изменил материл на более дешевый (облицовка фасада здания силикатным кирпичом взамен керамического; бетонная стяжка взамен насыпного пола с листами ГВЛ), потребовать соразмерного уменьшения покупной цены (ДДУ)?

Сейчас же такая ситуация. Дом должен был сдан в конце 2016 года, квартиры переданы нам до 1 июня 2017. Сегодня картина иная. Дом до сих пор не сдан, передать квартиры дольщикам застройщик не может. Хотя уже полным ходом идет осмотр квартир дольщиками, для устранения небольших недостатков.

Ранее я думала, подписать акт приема квартиры с протоколом разногласий. Смогу ли я такой акт зарегистрировать в росреестре? В акте передачи 1 очереди строительства нашего дома есть такой пункт.....квартира, переданная дольщику соответствует условия ДДУ, претензий к застройщику не имею. Если я подпишу такой акт, значит я уже не смогу рассчитывать на денежную компенсацию от застройщика за удешевление материала при возведении жилого дома. Подскажи, пожалуйста, как мне быть, как сделать правильно.

Передача квартиры по акту приёма-передачи может быть осуществлена только после ввода дома в эксплуатацию.

При этом, при подписании Акта приёма-передачи необходимо указать в таковом и/или в протоколе разногласий к нему необходимо указать недостатки и потребовать их безвозмездного устранения и/или соразмерного уменьшения стоимости квартиры, а пункт об отсутствии претензий из Акта вычеркнуть и поставить рядом: "Исправленому верить  подпись  ФИО".

Подписан акта будет осуществляться после в вода дома в эксплуатацию. Сейчас оформляют документы. Акт с протоколом разногласий я  смогу зарегистрировать в росреестре и получить свидетельство о государственной регистрации право собственности?

Нет, Вы не можете зарегистрировать в Росреестре право собственности до ввода дома в эксплуатацию, постановки его на кадастровый учет и передачи Вам квартиры по акту приёма-передачи.

Я сама вас запутала, извините. После ввода дома в эксплуатацию, постановки дома на кадастровый учет, застройщик пригласит меня для подписания акта приема-передачи квартиры. Я не соглашусь с тем, что принимаю квартиру в соответствии с договором долевого участия. Подпишу его только с протоколом разногласий. Далее я обращусь в Росреестр для регистрации право собственности. Я должна предоставить документы: договор долевого участия и акт приема-передачи с протоколом разногласий. В Росреестре примут к сведению такой акт?

Наличие протокола разногласий к Акту подразумевает, то что Акт не подписан. Поэтому, произвести регистрацию права Вы и не сможете.

Если же, Вы Акт подпишите, и уже в самом акте сделаете соответствующие отметки о наличии недостатков и Вашем несогласии с пунктом об отсутствии претензий, при условии, что таковой акт будет подписан застройщиком из его содержания будет следовать. что квартира передаётся Вам, отказать Вам в государственной регистрации права у Росреестра оснований нет.

Ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность отказа в государственной регистрации права собственности по причине не соответствия документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 8 ФЗ-214 передача объекта долевого участия осуществляется по акту приёма-передачи или иному документу подписываемому сторонами. Иных требований к данному документу ФЗ-214 не содержит.

Наличие протокола разногласий к Акту подразумевает, то что Акт не подписан. Поэтому, произвести регистрацию права Вы и не сможете.

Если же, Вы Акт подпишите, и уже в самом акте сделаете соответствующие отметки о наличии недостатков и Вашем несогласии с пунктом об отсутствии претензий, при условии, что таковой акт будет подписан застройщиком из его содержания будет следовать. что квартира передаётся Вам, отказать Вам в государственной регистрации права у Росреестра оснований нет.

 

Ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность отказа в государственной регистрации права собственности по причине не соответствия документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

 

В соответствии со ст. 8 ФЗ-214 передача объекта долевого участия осуществляется по акту приёма-передачи или иному документу подписываемому сторонами. Иных требований к данному документу ФЗ-214 не содержит.

Необходимо уточнить ст. 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется к правоотношениям связанным с государственной регистрацией, возникшими до 01.01.2017г.

К правоотношения связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, возникшим после с после 01.01.2017г. подлежит применению п. 7 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости", содержащие аналогичную норму:

Добрый вечер. Сегодня я беседовала с представителем застройщика. На мое намерение не согласиться с передачей квартиры в соответствии с ДДУ, т.е. внести свои поправки и написать запись" Исправленному верить. Дата. Подпись", представитель сообщила о том, что и застройщик должен утвердить мое исправление. Но застройщик этого делать не намерен. Как быть в такой ситуации?

Добрый вечер! Если у Вас на руках остаётся подписанный застройщиком Акт, то это значения не имеет. Если нет, то целесообразно направить застройщику письменное уведомление об отказе от подписания акта с указанием соответствующих причин и Ваших требований, которые должны быть исполнены в определённый срок. А в случае неисполнения таковых требований обратить в суд с заявлением о признании права собственности и взыскании с денежных средств.

В худшем варианте, если застройщик не подпишет акт и не исполнит мои требования, как надолго может затянутся судебный процесс по признанию права собственности? Дата будет уже явно после 1 июня 2017 (срок передачи квартиры по ДДУ с 01.03.17 в течении 3-х месяцев), могу я рассчитывать на возмещения процентов в двойном размере по 214-ФЗ за несвоевременную передачу квартиры?

 Судебный процесс может затянуться на 3-4 месяца.

Одновременно с требованием о признании права собственности может быть заявлено требование о взыскании неустойки в соответствии с 214-ФЗ. которое подлежит удовлетворению.

При этом необходимо отметить, что что скорее всего суд применит ст. 333 ГК РФ и уменьшит размер причитающейся Вам в силу закона неустойки.

Я снимаю однокомнатную квартиру, так как у меня не  в собственности жилья. Есть договор аренды и ежемесячные расписки арендатора, в которых указана полученная от меня денежная сумма за проживание. Если мне придется продолжать арендовать жилье, я могу предъявить сумму за аренду застройщику, так как он не исполнил свои обязательства по ДДУ?

Предъявить сумму за аренду жилья сможете. Но Ваше требования будет подлежать удовлетворению только в том случае, если вы докажете, что найм жилья был для Вас вынужденным.

Факт того, что Вы работаете не в том месте где зарегистрированы о вынужденности не сведетельствует

Внесение застройщиком изменения в проектную документацию - какие возможны варианты оспаривания?

Наш дом уже сдали в 2015 году (в конце года). Застройщик оставил себе в собственности один из маленьких корпусов под ДДУ (4-ый корпус), а также переоборудовал пол двора дома под детскую площадку, огородив ее забором

 

Сейчас детский садик и застройщик хотят вносить ограничения посещения детской площадки жителями, так как в детский садик будут ходить около 180 детей, которым нужно на ней гулять! Также застройщик оставил под ДДУ несколько помещений во 2-ом и 3-ем корпусах.

 

Детскую площадку застройщик огородил и построил 3 шт. ужасного вида веранд.

 

Недавно мы обнаружили Согласование изменения проектной документации, где прописаны условия размещения ДДУ:

1. Это группы временного прибывания детей 3 и 5 часов без сна

2. Застройщик увеличил также кол-во детей с 22 до 160 чел.

3. Группы временного прибывания не должны иметь детской площадки, как я понимаю.

 

Можно ли оспорить увеличение детей ДДУ и запретить прогулки детей ДДУ в нашем дворе?

 

Также из Изменения проектной документации всплыли такие вещи еще:

1. Были уменьшены МОПы (входные группы) за счет увеличения коммерческих помещений.

2. Были уменьшены тех. помещения на паркинге за счет увеличения кол-ва парковочных мест

3. Было уменьшено кол-во выездов из паркинга! (кстати вопрос очень серьезный, так как собираются большие пробки на выезде и резервный выезд не помешал бы)

 

Какие реалии оспорить данные изменения с застройщиком?

 

Добрый день!

Необходимо ознакомится с содержанием Вашего договора долевого участия или иного договора на основании которого Вы приобрели квартиру. Проектной декларацией действующей на момент заключения договора.