На создание этой темы, меня натолкнуло обсуждение в соседней теме. А действительно, - чего люди ожидают от инвестиции в новостройки и почему выбирают именно этот инструмент?
"Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет". Дядя Федор.
Понятно, что раз мы интересуемся этой темой, то "деньги у нас уже есть" :)
Вспомните, для чего пес с котом, предлагали "продать что-нибудь ненужное"? Они хотели купить корову :) В общем то так и инвесторы, ищут инструмент, в котором хотят держать и приумножать свои "кровно заработанные".
Пожалуй, бывает 2а вида людей инвестирующих в новостройки: 1. Люди, которые не доверяют бумажным деньгам и хотят держать свои накопления в чем то "реальном". Их не волнует как таковая прибыль, главное, чтобы их капитал не обесценился. 2. Люди (к коим отношусь и я), которые с помощью покупки и продажи квартир в новостройках хотят с небольшими временными затратами заставить свои деньги работать и приносить некий доход, который не меньше дохода по банковским депозитам (10-11%).
Разделение довольно условное, тк после скачка рубля с 32 до 42 рублей за доллар, все мы не очень то доверяем рублевым банковским депозитам :) (я не доверяю и долларовым, тк неизвестно, что будет завтра). Но все таки первая группа - это более обеспеченная группа лиц, которая не хочет тратить время на эти дополнительные 10-15% в год, тк занимается более серьезными делами :) А хочет просто "сохранить" свои капитал (например, один мой знакомый "олигарх", скупает квартиры целыми подъездами и даже не заморачивается, чтобы сдавать их в аренду. Причем он не помнит сколько их у него точно, как я не помню, сколько у меня пар туфлей :lol: ). Т.е. тут людям не принципиальны мелочи и нюансы - главное разложить яйца в разные корзины и кроме кучи бумаги иметь что то "ненужное", чтобы можно было продать это ненужное и купить еще что нибудь. Таким инвесторам я бы посоветовала не связываться с новостройками, а покупать хорошие ликвидные квартиры на вторичном рынке и сдавать их в аренду.
Даже, если вы не олигарх, а просто хотите быть Рантье (ссылка на ВиКи) я бы посоветовала вам "вторичку". Во первых вы сразу начинаете зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду. Во вторых вы не несете рисков связанных с недостройкой, или затяжкой сдачи объекта.
Дело в то, что основная фишка инвестиций в новостройки строится несколько на другом. А именно на том, что в момент инвестиции вы покупаете не реальный объект из кирпича и бетона, а воздух, который через некоторое время обретет форму квартиры. Разница между ценой покупки и продажи формируется за счет того, что вы готовы ждать пока воздух станет квартирой, а кто то не готов и ему нужна эта квартира в уже построенном виде для проживания. Т.е. если вы хотите заработать, нет смысла покупать уже построенную новостройку, готовую для проживания, ее цена не сильно изменится в ближайшее время. Цена на квартиру в новостройке подскакивает несколько раз, - 1. Когда вырастает дом + 5-8% (6 мес. - 2 года) 2. Когда подведены все коммуникации, можно получить ключи, начинать делать ремонт и в обозримом будущем заселяться +5-8% (это еще от 3х месяцев до года) 3. Когда дом сдается госкомиссии, получает адрес, а вы получаете право собственности (не путать с договорами соинвестирования). Т.е. можете продавать свои метры уже не по переуступке прав соинвестирования, а как собственность + 10-15%
Как видим, разница в цене от "котлована" до "собственности" может достигать 20-40%, но и от начала строительства и продаж до получения права собственника обычно проходит от 1 года до 3х лет.
Раньше можно было зарабатывать 30-40% в год на удачных инвестициях, не проходя весь путь до собственности. Достаточно было удачно купить квартиру и через год продать ее на 30% дороже, за счет того, что:
- рынок рос сам по себе
- застройщики давали больший дисконт на начальных этапах
Но мы пока не будем вдаваться в подробности и нюансы, а опишем вопрос в целом.
Итак, для того, что успешно вложить деньги в новостройку и заработать на этом. Нужно:
1. Определить когда вы хотите "войти" (вложить деньги) и когда "выйти". 2. Правильно выбрать объект (не только жилой комплекс/новостройку, но и саму квартиру. Она должна быть ликвидной. Приведу простой пример. Застройщик строит целый квартал из 8 корпусов. Вы приобрели квартиру в 1-ом корпусе за 100р и хотели продать ее через 1.5 года за 120р, а застройщик взял и через полтора года вывел в продажу квартиры в корпусе №2 по 105р., который планирует сдать через 5 мес, после вашего 1-ого корпуса. Думаете выстроится очередь на покупку вашей квартиры за 120р? :) ) 3. Выбрать застройщика (помимо понятных рисков по поводу недостроя, проволочек итп нужно понимать, чего ждать от застройщика в плане ценовой политики. Какой дисконт он дает на этапе котлована? Насколько поднимает цены по ходу строительства? Нам выгодно, чтобы эта вилка была больше и чтобы у застройщика к концу продаж не оставалось кучи свободных площадей из за задранной цены, иначе вы просто не реализуете свою квартиру)
Вот вкратце азбука, а далее постараюсь написать что нибудь по нюансам. Если вам есть чем дополнить, не стесняйтесь!
Aptemka, Андрей Ильин, Roberttal и 2 другим это нравится
К выбору застройщика нужно подходить очень осторожно, в первую очередь необходимо найти всю возможную информацию - историю компании, какие проекты уже завершены, отзывы по этим объектам и т.д...
Реклама. Рекламодатель и застройщик ООО Специализированный Застройщик "Лидер". ИНН 6659155222. Архитектурный проект Ultima City. Не заключаются договоры долевого участия или иные сделки, направленные на привлечение средств граждан для возведения объекта капитального строительства. Подробная информация на сайте https://kortros.ru/projects/ultima
Новый проект Ultima City от ГК «КОРТРОС»
В 2 мин от будущей ст.м. Южный порт. Собственная инфраструктура, школа и детский сад на территории.
Реклама. 214-ФЗ. Рекламодатель: ООО "А101". ИНН: 7704810149. Изучите все условия кредита (займа) на сайте в соответствующем разделе. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Застройщик ООО «Специализированный застройщик «А101». Ипотеку для семей имеющих одного и более детей граждан РФ с процентной субсидированной ставкой от 2,99% предоставляет ПАО Московский кредитный банк. Ген. лицензия № 1978 от 06.05.2016 г. Мин. первоначальный взнос от 50%. Сумма от 500 тыс. руб. до 12 млн руб. Срок кредитования от 1 года до 30 лет. Предложение действительно с 01.04.2025 по 30.04.2025. Не является публичной офертой. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте www.a101.ru
Квартиры в Москве от 6,6 млн ₽
Функциональные планировки. Хорошая экология. Развитая инфраструктура. Скидки до 18%! Ипотека без удорожания
Реклама. 214-ФЗ. Рекламодатель: ООО "А101". ИНН: 7704810149. Застройщик ООО «Специализированный застройщик «А101». Скидка в размере 18% предоставляется на выделенный пул квартир стоимостью более 6,5 млн рублей. Предложение действительно с 01.04.2025 по 30.04.25, не суммируется с другими акциями. Не является публичной офертой. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте www.a101.ru
ЖК Бунинские кварталы. Скидки до 18%
Квартиры с террасами. Есть отделка. Продуманное и гармоничное благоустройство. Школы и детские сады. Ипотека без удорожания
Реклама. 214-ФЗ. Рекламодатель: ООО "А101". ИНН: 7704810149. Застройщик ООО «Специализированный застройщик «А101». Скидка в размере 15% предоставляется на выделенный пул квартир стоимостью более 6,5 млн рублей. Предложение действительно с 01.04.2025 по 30.04.25, не суммируется с другими акциями. Не является публичной офертой. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте www.a101.ru
ЖК Прокшино. Скидки до 15% в апреле
Квартиры в Новой Москве. Благоустроенная набережная, парк, зеленые дворы. 5 минут до метро. Ипотека без удорожания
За азбуку спасибо, хотелось бы еще нюансы услышать, как выбирать застройщика и как выбирать непосредственно объект.
Parmen - - "капитан очевидность" :)
Хотя, если честно, сходу добавить нечего.
Тут действительно, есть такой момент, что застройщики с репутацией - немного завышают цену, а новички, иногда дают интересные условия. Т.е. грубо говоря опять все зависит от вас. Насколько стабильной, или рискованной тактики вы придерживаетесь в инвестициях? Больше риск - выше доход, меньше риск - меньше доход, но спокойней сон.
Думаю что за 1 день, можно разобраться в компаниях их объектах и репутации. Вот наш раздел застройщиков, для начала
Ух ты, спасибо, полезно! Добавил в закладочку. А будут какие нибудь ваши примеры инвестиций? Удачных, или не очень...
Ну раз вы просите, то почему бы и нет. Только чуть позднее, в следующих постах )
Огромное спасибо за статью,очень полезно и доходчиво. А ещё вот интересно по поводу новичков застройщиков,не выльются ли их интересные условия потом какими-нибудь подводными камнями? тут наверно действительно вопрос о степени риска...
Я бы добавил четвёртый пункт: "Выбрать правильно способ приобретения". То есть, за счёт каких средств. На мой взгляд, это немаловажно. Или это ипотека, или фонд коллективных инвестиций, или собственные сбережения, или взаймы у соседа взять - есть разница. При неверном просчёте варианта привлечения средств вся выгода может нивелироваться.
Это само собой, покупать квартиру в ипотеку, в виде инвестиций вообще звучит загадочно, но конечно у нас такое тоже случается, не без этого. Взаймы у соседа это вообще несерьезно. Просчитать вообще не сложно, другой вопрос что предсказать рынок практически невозможно в свете всех политических событий.
Вы правы на счет популярности ипотеки,но для этих семей вопрос про инвестиции не стоит, им бы свой уголок заиметь, куда там до прибыли. Потому и популярна ипотека. А если вы собрались инвестировать, значит есть свободный капитал, который надо вложить.
За статью, спасибо, действительно очень интересно. От себя могу добавить, что хорошо бы найти опытного человека в инвестициях, который может дать вам совет, бесплатно или за деньги, куда выгоднее вложиться, потому что рынок огромный и очень трудно быстро в нем ориентироваться.
К сожалению, Андрей, не все готовы делиться так легко ценной информацией по инвестициям, ведь это по сути создает тебе конкурентов. А кому они нужны? Инвестирование -это целое искусство, некоторые всю жизнь учатся этому, а вы говорите навести справки за 1 день о застройщиках. Нереальная задача
Алена, ну я бы не смотрел на поиск консультантов как на невыполнимую задачу, я же написал, что бесплатно или за деньги, уж за деньги то найдется кто вам подскажет и даст адекватную оценку состояния рынка недвижимости. И не надо на эти консультации полагаться слепо, везде нужна своя голова, читайте и новости фонда, новости рынка как такового и делайте выводы
- консервативные частные и корпоративные инвестиции в британской и швейцарской юрисдикциях (в среднем 5-15% в валюте при 100% защищенности капитала), private banking;
- юридическая защита инвестиций, капитала, собственности.
Консультации проводятся в офисе Фонда в ММДЦ "Москва-Сити" по предварительной записи.
Хорошая статья, добавлю в закладки себе. Могу от себя добавить, если нужны варианты выгодного инвестирования можете посмотреть темы различные. Много интересных предложений по вложению ваших средств.
Небезупречная (с точки зрения легкого манипулирования сознанием читателей), но любопытная статья-мнение: "Почему московская недвижимость приобрела черты религии" опубликована в «РБК-Недвижимость». Прочитать можно здесь.
Небезупречная (с точки зрения легкого манипулирования сознанием читателей), но любопытная статья-мнение: "Почему московская недвижимость приобрела черты религии" опубликована в «РБК-Недвижимость». Прочитать можно здесь.
Довольно любопытная статья и довольно актуальная в свете нестабильности нынешней экономики. Очень многие сейчас хватаются за любую жилплощадь, чтобы в случае усугубления кризиса иметь хоть что-то за пазухой. Полагаю такую веру вполне можно назвать фанатичной и религиозной.)
Хорошая статья, добавлю в закладки себе. Могу от себя добавить, если нужны варианты выгодного инвестирования можете посмотреть темы различные. Много интересных предложений по вложению ваших средств.
Соглашусь с вами. Мы месяц назад купили квартиру, предварительно еще пару месяцев анализировали рынок, объекты, застройщиков, консультировались со специалистами. В вопросах недвижимости наобум поступать чревато серьезными последствиями.
Новый проект Ultima City от ГК «КОРТРОС»
В 2 мин от будущей ст.м. Южный порт. Собственная инфраструктура, школа и детский сад на территории.
ПодробнееКвартиры в Москве от 6,6 млн ₽
Функциональные планировки. Хорошая экология. Развитая инфраструктура. Скидки до 18%! Ипотека без удорожания
ПодробнееСкидка на квартиры у моря до 1 078 000 ₽
ЖК бизнес-класса. Дизайнерская отделка. 3 бассейна. 1 минута до моря. Остался 31 лот! Звоните сейчас
ПодробнееБЦ «NOON» Старт продаж, офисы от 58м²
Деловое пространство в ЮВАО рядом с м. Окская!
ПодробнееЖК Wave. М. Борисово
Семейный квартал бизнес-класса. Квартиры от 9,2 млн ₽. Рассрочка 0% и скидка до 18%. Набережная.
ПодробнееЖК Бунинские кварталы. Скидки до 18%
Квартиры с террасами. Есть отделка. Продуманное и гармоничное благоустройство. Школы и детские сады. Ипотека без удорожания
ПодробнееЖК Первый Нагатинский
13 га бизнес-класса. Собственный ландшафтный парк 3 Га.
ПодробнееЖК «Береговой». Дом сдан
Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома. От 23 250 887 руб
ПодробнееRakurs — ваша семья в центре событий
Детский сад и школа рядом с домом. Инфраструктура для всей семьи. Дом у м. Октябрьское поле.
ПодробнееАквилон Signal
Позволь себе больше! Только в апреле увеличенная выгода до 45%
ПодробнееЖК Прокшино. Скидки до 15% в апреле
Квартиры в Новой Москве. Благоустроенная набережная, парк, зеленые дворы. 5 минут до метро. Ипотека без удорожания
ПодробнееЖК Лучи. Скидка на квартиры до 18%
Зеленое окружение. Свои школы и детские сады. Престижный район ЗАО, м. Солнцево
+7 (495) 431-35-49
ОСТРОВ. ДОМА У ПАРКА И РЕКИ
Панорамы воды и заповедников за окнами новых квартир. Премиальный квартал. Запад Москвы
от 20 917 640 р