На территории Москвы сосредоточено огромное количество крупных промышленных заводов и предприятий, прилегающих к жилым домам. Избежать такого «соседства» не представляется возможным, так как «география» заводов и предприятий охватывает практически каждый район Москвы.
Функционирующие заводы работают в штатном режиме, а территории тех промзон, которые стоят «без дела», моментально становятся лакомым куском для девелоперов, и используются под застройку ЖК и многофункциональных кластеров, включающих в себя жилую, офисную, торговую и развлекательную инфраструктуру.
Рассказываем о нюансах такого «соседства»: насколько безопасно жить рядом с местами промышленного назначения и стоит ли покупать недвижимость, возведённую на месте бывших промзон.
Вначале рассмотрим вариант приобретения жилья на месте бывшей промзоны.
Почему девелоперы выбирают под застройку бывшие промзоны?
По данным Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, промзоны на данный момент занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет порядка 17% территории «старой Москвы». Иными словами, «ржаной пояс» — привлекательная местность для реализации масштабных проектов в условиях городской постройки. «Учитывая высокую плотность застройки в мегаполисах, промзоны действительно являются основным «донором» территорий для новых проектов. Редевеломпент промзон даёт возможность создания проекта с нуля, который с одной стороны, находится в черте города, но с другой — позволяет реализовывать любую концепцию», — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР».
Кстати! На стоимость земельного участка не влияет его «история». Если на территории застройки раньше была промзона, земля дешевле стоить не будет. То есть застройщику не удастся сэкономить, отхватив такой «лакомый» кусок земли. «Сумма затрат девелопера включает не только покупку участка, но и подготовку документации к изменению функционального назначения земель, подключение коммуникаций. Есть проблемные участки, которые требуют серьезных вложений, поэтому ориентироваться на относительно невысокую аукционную стоимость земельного участка неверно без анализов всех затрат», — объясняет Борис Лесков, генеральный директор «Концерн РУСИЧ».
Рокировка: не промзона, а ЖК
Само по себе выражение «купить квартиру на месте бывшей промзоны» звучит несколько пугающе и отталкивающе. Однако девелоперы утверждают, что реализация проектов рядом или на территории бывшей промзоны безопасна с точки зрения экологии ввиду полной рекультивации локации. Поэтому боятся не стоит.
«Ещё задолго до разработки проекта проводится экологическая экспертиза, выявляющая степень загрязнения. На бывших участках предприятий нефтехимической промышленности и других грязных производствах проводятся необходимые мероприятия по очистке территории. При рекультивации снимается только верхняя толща грунта, так как современные комплексы предполагают подземный паркинг. А застройщик снимает даже больше грунта, чем необходимо по СанПиН. Экономически, кстати, это оправдано за счёт продажи машиномест и кладовых», — отмечает Виктор Тимофеев, руководитель агентского отдела консалтинговой компании «S.A Ricci жилая недвижимость”.
Если с покупкой недвижимости на месте бывших промзон более менее всё «безоблачно» — застройщики максимально соблюдают санитарные нормы и вычищают землю от возможных негативных производственных «следов», то как обстоят дела с экологией в тех районах, где с жилыми домами и другими учреждениями массового пользования сосредоточены действующие промзоны?
Про соседство с действующими промзонами
Не стоит подразумевать под понятием «промзона»исключительно заводы с токсичными отходами, поражающими здоровье, от которого надо держаться минимум в радиусе 15 км. На деле это не совсем так. Вернее, такие заводы есть, но строить рядом с ними и на их месте, по идее, ничего не разрешат.
«Безопасное расстояние от предприятия определяется при помощи расчёта санитарно-защитной зоны (СЗЗ). На границе этой зоны концентрация загрязняющих веществ и другие вредные воздействия должны быть существенно ниже предельно допустимых значений, что позволяет там находиться. Однако реальные размеры СЗЗ могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Изменения происходят по результатам социальных исследований», — подмечает Вадим Рукавицын, главный специалист отдела экологии и техноприродных процессов «АО Институт Оргэнергострой».
Приведём выдержки пунктов 2.12 из СанПиН для предприятий разных классов опасности и их минимальное отдаление от жилых домов:
- - Промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м;
- - Промышленные объекты и производства второго класса - 500 м;
- - Промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м;
- - Промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м;
- - Промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м.
«География» предприятий
Не совсем корректно делить районы Москвы на экологичные и менее экологичные. Например, не стоит забывать, что на экологию крайне негативно влияют выбросы от автомобилей. То есть, вы можете жить в районе без заводов по соседству, но если ваш дом располагается рядом с крупной дорожной «артерией», соотвественно, то вся экология улетучивается вместе с ежедневными выхлопными газами.
По исследованию ГПБУ «Мосэкомониторинг», к таким районам относятся: Тверской, Якиманка, Беговой, Красносельский, Мещанский, Марфино и Гагаринский.
Если говорить о неблагоприятном воздействии предприятий, то «эпицентром» для большинства производств стал ЮВАО — на его территории находится около 24% заводов.
По данным ГПБУ «Мосэкомониторинг», конкретно к проблемным территориям относятся: Марьино, Капотня, Люблино и Братеево. Они попадают «под прицел» из-за соседства с нефтеперерабатывающим заводом ОАО «Московский НПЗ».
Районы Кожухово, Некрасовка и Печатники в этом списке из-за соседства с Люберецкими и Курьяновскими очистными сооружениями.
Также к проблемным относят САО Москвы: Бескудниково, Восточное Дегунино, Алтуфьево и Отрадное.
Правила созданы для того, чтобы их нарушать?
Несмотря на установленный регламент, в условиях плотной застройки Москвы «втиснуться» в заявленные нормы крайне сложно. За примером далеко ходить не надо — «Московский НПЗ» в Котельниках, производство которого относится к первому классу, располагается всего в паре сотен метров от жилых домов.
К первому классу опасности также относятся мусоросжигательные заводы. Конкретно в Москве таковых действует три: спецзавод номер 4 (ВАО), спецзавод номер 3 (ЮАО) и спецзавод номер 2 в Алтуфьеве.
В основном, эти крупные промышленные предприятия находятся в пределах заявленных норм СанПиНа и, судя по отчетам Департамента природопользования, показатели выбросов от этих заводов соответствуют критериям безопасности.
Однако на просторах интернета своя реальность: целые горы жалоб местных жителей на едкие запахи гари по ночам. Как такое происходит? «В схеме фиксации уровня выбросов есть несколько нюансов. Во-первых, границы СЗЗ часто уменьшают без реальных оснований, проводя исследования тогда, когда выброс минимален. После проведения исследований, завод начинает работать на полную мощность, вследствие чего воздух загрязняется далеко за пределами установленной санитарно-защитной зоны. Во-вторых, очистные сооружения могут ломаться, там могут забиваться фильтры, которые не вовремя поменяют и т.д., что также приводит к загрязнениям за пределами СЗЗ. В-третьих, системы мониторинга могут отправлять недостоверную информацию в контролирующие органы, поскольку принадлежат заводу. А завод не заинтересован в том, чтобы платить штрафы за загрязнение окружающей среды», — поясняет Вадим Рукавицын.
Заботятся ли об экологии сами заводы?
«Многие заводы крайне тщательно относятся к сортировке и правильной утилизации отходов, имеют специальные очистные сооружения, а также ведут постоянный мониторинг выбросов и сбросов, чтобы вовремя зафиксировать загрязнения и принято меры по устранению», — отмечает Вадим Рукавицын.
Мусорная реновация
Что касается решений властей — вредоносные и опасные для жизни предприятия постепенно закрываются.
Например, в 2017 году огромный мусорный полигон «Кучино» в Балашихе был закрыт за рекордно кратчайшие сроки - один месяц, а территория рекультивирована.
Также свою работу прекратили полигоны «Кулаковский», «Остапово», «Царево», «Быково», «Каширский» и «Электросталь». Все они находятся в разных частях Подмосковья, на их рекультивацию выделены миллионы рублей, а на замену им должны построить четыре высокоэффективных заводов по термической переработке коммунальных отходов с производством электроэнергии. Эти заводы будут построены в рамках национального проекта "Экология" и должны на 25% снизить объем захоронения отходов Московского региона на свалках и полигонах, обещают власти города.
Располагаться они будут в Воскресенске, Наро-Фоминске, Солнечногорске и Богородске.
Что делать тем, у кого нет возможности избежать «вредного соседства»?
Список лучших районов с точки зрения экологии выглядит так:
- - Тёплый стан;
- - Ясенево;
- - Бутово;
- - Митино;
- - Северное Тушино;
- - Куркино;
- - Строгино;
- - Крылатское
Если ваш район не попал в этот список и вы живете вблизи загруженных трасс, промзон, заводов и ТЭЦ, главный, и, пожалуй, единственный совет, который дают экологи: не скупиться на установку системы очистки воздуха в жилых помещениях.
