Новости рынка

Чего ждать от рынка загородной недвижимости в ближайшем будущем

Чего ждать от рынка загородной недвижимости в ближайшем будущем
Фотоматериалы: Vykup-msk.ru

Попробуем проанализировать, что сейчас происходит в этом сегменте жилья, какие его ждут изменения, а также стоит ли опасаться повышения цен на дачи из-за новой строительной реформы.

В настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в продаже находятся 55 тысяч объектов, что на 12% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. К такому выводу пришли аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость». Впрочем, о падении как спроса, так и предложения загородных домов Подмосковья эксперты заговорили еще годом ранее.

Если в 2018 году снижение ипотечных ставок спровоцировало всплеск интереса на многоквартирные новостройки, то на рынке индивидуального строительства практически ничего не изменилось – этот сегмент жилья все еще не может «оправиться» от кризиса 2008 года.

«Рынок фактически не сформирован и «не слышит» своего покупателя» - рассказывает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее словам, то, что сегодня называется загородной недвижимостью, на 80-90% состоит из плотной многоэтажной застройки и «аляповатого шанхая» без концепции и инфраструктуры. Между тем, покупатель изменился, и все меньше хочет вкладывать деньги в такие форматы. В результате мы видим признаки «ценовой войны» в многоэтажном сегменте и «застой» в остальных сегментах.

Интересный факт! По оценкам экспертов, за 11 лет «застоя» в большей степени снизился спрос на дорогие коттеджи (порядка 60%).  

«Стагнация является нынешней реальностью загородного рынка, – комментирует директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов. – «Не только количество, но и качество нового предложения продолжает падать. Низкая платежеспособность населения, неработающее кредитование в сегменте строящихся домов и слабая девелоперская активность приводят к тому, что выходящие в течение года проекты с застройкой исчисляются единицами. Сегодняшний покупатель ищет загородное жилье, в которое можно быстро переехать или где можно хотя бы начать делать ремонт, однако таких лотов на “загородке” сейчас не более 5%. В результате этого многие клиенты уходят на рынок новостроек».

Готовое жилье в дефиците

Еще с начала прошлого года аналитики и эксперты зафиксировали тенденцию, что если человек и готов купить загородную недвижимость, то она должна быть готова «под ключ», то есть «заезжай и живи». Но сегодняшняя статистика говорит о том, что выполнить требования абсолютно всех желающих пока что невозможно. За первый квартал 2019 года на подмосковной «загородке» появился лишь один проект с застройкой.

«Поиск готового загородного жилья отличается любопытной арифметикой, – рассказывает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, изначально желание приобрести готовый дом изъявляют около 80% клиентов. Однако по ходу поисков их становится уже 30%. Остальные, осознав сложности текущей рыночной конъюнктуры, расстаются с этой идеей: кто-то временно, а кто-то и навсегда.

В конечном итоге находят подходящий объект и вовсе лишь 15% покупателей, т.е. примерно каждый седьмой. Если учесть, что выбора в этом сегменте жилья становится все меньше, эта «воронка» скорее всего будет сужаться.

А вот генеральный директор девелопера коттеджных поселков «iResidence» Михаил Кондырев, наоборот, считает, что рынок загородной недвижимости Подмосковья нельзя назвать застоявшимся. По его словам, спрос по-прежнему есть, просто изменилась его структура. Если раньше был высок процент инвестиционных покупок, то сейчас таких сделок практически нет. Покупателям стали интересны комплексные решения в организованных коттеджных поселках. Участки в чистом поле действительно больше не продаются. Девелопер должен уже к открытию продаж получить все разрешительные документы, хотя бы частично провести коммуникации, подключить поселок к сетям, а также должен иметь свою эксплуатационную компанию, чтобы иметь возможность помогать новым дачникам решать их повседневные нужды. И вот такой проект всегда будет продаваться, даже если весь остальной рынок в застое. 

«С другой стороны, рынок перенасыщен неликвидными предложениями участков и домов в «стародачных местах», в неорганизованных СНТ. Это связано с тем, что государство решило наконец-то навести порядок в наследии советских «мичуринцев» - исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости и необходимость регистрации (пусть и по упрощенной схеме) привели к неизбежному удорожанию стоимости владения дачей. В результате значительная часть дачников пришла к решению избавиться от загородной недвижимости, что не могло не отразиться на рынке» - поделился эксперт.

Есть ли «свет в конце тоннеля»?

Несмотря на так называемый «застой» рынка загородной недвижимости, некоторые позитивные тенденции все же намечаются: этой весной повысилась активность небольших девелоперских компаний, которые выкупают по 10-15 участков в поселках с коммуникациями, застраивают их и продают как готовое жилье.

Доля этих игроков невелика, как и сами их проекты, однако для застоявшегося рынка важен любой позитивный сигнал. «На этом примере мы видим, что наиболее динамичные, в том числе благодаря своим скромным объемам, игроки рынка уже отреагировали на ситуацию с дефицитом готового жилья на «загородке». Теперь бы хотелось, чтобы к ним присоединились более крупные компании» - поделился Антон Архипов.

«Оживления рынка мы ожидаем с началом реализации госпрограммы поддержки ИЖС» - дополняет Михаил Кондырев, - «Посмотрим, насколько эта программа будет удовлетворять запросам рынка, но, несомненно, эффект от нее будет. Не могу не отметить и инициативу Совфеда по поддержке деревянного домостроения: из года в год мы наблюдаем рост интереса покупателей участков в наших коттеджных поселках именно к строительству из дерева. Если говорить о локальном рынке в Подмосковье, то здесь значительную роль в оживлении интереса москвичей к покупке загородной недвижимости сыграет дальнейшая реконструкция «вылетных» магистралей и запуск веток МЦД. Уже сейчас ежегодно мы фиксируем рост числа семей, которые выбирают собственный загородный дом в качестве первого и единственного жилья. С решением инфраструктурных проблем Подмосковья повысится и спрос на качественные проекты, из которых можно будет быстро и просто добираться до города» - отмечает эксперт.

А вот Ольга Магилина считает, что на сегодняшний день девелоперы и инвесторы побаиваются загородной недвижимости, не без оснований считая ее сложным сегментом. Он действительно непрост. Но рано или поздно и здесь появятся профессиональные девелоперы, способные поставить во главу угла изучение спроса и создать достойный продукт, который и будет востребован рынком.

Важно! Эксперты предупреждают потенциальных покупателей быть внимательными при выборе «загородного» девелопера. Компании, которые реализуют земельные участки, нередко пытаются вовлечь покупателя в процесс строительства – уговаривают клиента заключить договор на возведение фундамента, убеждая, что остальные вопросы можно решать поэтапно, не беспокоясь о нехватке у него средств. Стоит ли говорить, что в большинстве случаев на фундаменте строительство и заканчивается вместе с деньгами покупателей.

А что со строительной реформой?

О том, что с приходом проектного финансирования и эскроу-счетов стоимость жилья в многоквартирных домах на первичном рынке неизбежно вырастит, известно уже давно. Более того, эту отрасль покинет огромное количество застройщиков. Мы пообщались со специалистами и выяснили стоит ли опасаться такого же сценария в «загородке».

В строительной компании «OPTILAND» сказали, что в связи с поправками в 214-ФЗ финансово несостоятельные, чаще всего мелкие игроки рынка загородной недвижимости, могут покинуть рынок. Однако это не говорит о том, что на рынке снова воцариться затишье и перестанут выходить новые проекты. Крупные застройщики, в портфеле которых есть минимум 3-4 проекта, хорошо чувствуют себя в данной ситуации и уже заявляют о планах на строительство новых поселков.

Интересный факт! Эксперты компании также поделились интересным мнением о возможной «переориентации» городских девелоперов на загородный рынок. «Так как из-за изменений в 214-ФЗ (речь о получении только одного разрешения на строительство для одной компании и наличии в портфеле не менее 10 000 кв. м проданной жилой недвижимости), девелоперу более выгодно построить небольшой поселок в Подмосковье, чем возводить целый микрорайон высоток в Москве» - заявили в пресс-службе.

Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин на сегодняшний день не замечает серьезных изменений на рынке из-за законодательных нововведений, но не исключает того, что поскольку изменения повлияют на цены в многоквартирных домах и блокированной застройке, то скорее всего цены на индивидуальные дома тоже подрастут. Если раньше для крупных проектов был один денежный пул, то теперь отдельные дома будут требовать внутренних инвестиций самого застройщика.

«В целом загородная недвижимость во многом повторяет те процессы, которые происходят на рынке городских квартир, но с задержкой в несколько лет» - считает генеральный директор девелопера коттеджных поселков «iResidence» Михаил Кондырев, - «Поэтому можно ожидать, как и в городе, укрупнения девелоперов. Этот процесс уже идет. Небольшим девелоперам с одним-двумя проектами, которые по старинке продают участки в чистом поле, без четкой концепции, без строительства полноценной инфраструктуры, им будет с каждым сезоном все сложнее оставаться на плаву. Останутся компании, которые таким образом формируют портфель проектов, чтобы в нем были поселки различной степени готовности и в различных сегментах»

Подборки по теме