В документе «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» Банк России выделил основные проблемы при переходе на проектное финансирование и реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Рассмотрим их по отдельности, а также узнаем мнения экспертов относительно их реальной «угрозы».
Негативное влияние на банковскую систему
По оценке регулятора, объем кредитных средств, необходимых для финансирования строительной сферы в течение ближайших двух-трех лет должен вырасти до 4,5 трлн. руб., а к 2024 – до 6,4 трлн. руб. «Новая модель предполагает увеличение объема банковского кредитования застройщиков жилья более чем в 10 раз, что приведет к росту кредитных рисков банков» - указано в аналитике ЦБ.
Меры Банка России по изменению порядка формирования резервов на возможные потери частично решают проблему роста нагрузки на капитал банков, однако без улучшения финансового состояния отрасли банки понесут на себе большие риски, которые негативно отразятся на их финансовой устойчивости.
Между тем, опрошенные редакцией «ПроНовострой» эксперты не видят большого риска, с которым могут столкнуться банковские структуры. Так, директор департамента проектного консалтинга «Est-a-Tet» Роман Родионцев говорит, что речь не может идти о негативе, так как к переходу на проектное финансирование готовили не день и даже не месяц. На рынке в целом остались только крупные компании, но даже если застройщик будет признан банкротом, то схема не предполагает серьезный удар по банкам. Для банков участие в строительстве станет дополнительным полем для деятельности, где они будут иметь серьезный вес.
Коммерческий директор «RDI» Валерий Кузнецов уверен, что кредитование девелоперов не вырастет в 10 раз. Более того, по его мнению, у банков достаточно средств, чтобы обеспечить проектное финансирование застройщиков и заместить деньги дольщиков в новых условиях.
Падение спроса и ввода жилья
Аналитики Центробанка отмечают, что даже при значительном повышении уровня доступности жилья в последние годы объем его строительства снижался. Это ставит под сомнение наличие потенциала значительного роста спроса на жилье в ближайшие годы, особенно если цены будут расти темпами, опережающими инфляцию и доходы населения.
«Если судить по количеству выданных в этом году разрешений на строительство, ввод нового жилья в Москве может действительно существенно сократиться в среднесрочной перспективе: за первое полугодие 2019 года девелоперам было выдано всего 86 разрешений против 319, полученных застройщиками за аналогичный период прошлого года» - напоминает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Эксперт также считает, что данная тенденция обусловлена, прежде всего, тем, что из-за перехода на проектное финансирование многие застройщики решили повременить с новыми проектами, будучи не уверенными в своих силах. Кроме того, нынешний спад объясняется еще и серьезным подъемом, который ему предшествовал, когда большинство девелоперов спешили вывести свои проекты раньше, чтобы реализовывать их по старым правилам.
Темпы роста ипотеки
По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в 2018 г. около 15 млн. российских семей готовы были рассмотреть ипотечные кредиты для покупки жилья на рынке в ближайшие 5 лет, в том числе около 11 млн. на первичном рынке. Однако из этих 15 млн. только 5,6 млн семей. готовы брать ипотеку по ставке от 8% (ориентир национального проекта).
«По нашим оценкам, потенциал спроса на ипотечные кредиты при темпах ввода жилья, обозначенных в национальном проекте, будет исчерпан уже в 2026–2028 годах. В этом случае может возникнуть проблема с отсутствием достаточного количества новых возможных ипотечных заемщиков, так как короткий временной горизонт не позволяет рассчитывать на появление миллионов новых семей, которые будут интересоваться ипотечными кредитами» - пишет регулятор.
В ЦБ также отмечают, что рост мобильности населения и «переориентации» молодежи от владения квартирой к аренде будут снижать потребность в ипотеке в долгосрочной перспективе.
Ирина Доброхотова говорит, что если доходы граждан не будут расти, то уже в 2026 - 2028 годах может появиться определенная категория клиентов, которые не смогут даже с помощью ипотеки купить квартиру.
Рост цен и их дальнейшая стабилизация
В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 год на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах.
Роман Родионцев утверждает, что застройщики будут выводить в реализацию новые проекты по ценам, учитывающим удорожание в связи с новыми правилами финансирования, однако дальнейший рост цен будет ограничен платежеспособным спросом. Поскольку доходы населения сокращаются, инфляция растет, что будет с ключевой ставкой (и соответственно с ипотечными ставками) – неизвестно, есть вероятность того, что к 2023-2024 гг. произойдет стабилизация цен.
«Более 60% новостроек в Москве будут достраиваться по старым правилам, а это значит, что цены в этих проектах будут повышаться только по мере роста строительной готовности» - напоминает Ирина Доброхотова. В остальных проектах, которые перейдут на эскроу, можно ожидать увеличения цен примерно на 8-10%, но в жесткой конкуренции девелоперы, работающие по новым правилам, будут вынуждены модернизировать и оптимизировать свои проекты, чтобы цены в них были сопоставимы с ценами в проектах, продающихся по ДДУ.
В компании «Бест-Новострой» отмечают, что примерно через три года на эскроу перейдут все без исключения застройщики, к этому времени все новые схемы уже должны быть отработаны, что наверняка приведет к стабилизации ситуации на рынке.
Сокращение числа компаний
ЦБ пишет, что в связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, поскольку у небольших игроков рынка шансов получить проектное финансирование будет меньше. Речь идет прежде всего о небольших региональных компаниях. Малые застройщики будут становиться подрядчиками более крупных девелоперов, а увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий – в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей.
«По нашим оценкам, с рынка в течение одного-двух лет могут уйти до 30% застройщиков. Это касается в основном регионов» - считает Валерий Кузнецов. Вероятно, объемы строительства жилья снизятся на 10-15 %, что приведет через два-три года к определенному дефициту на рынке новостроек. Власти это уже понимают и работают над тем, чтобы облегчить жизнь компаний в новых условиях.
