Если вы планируете связать себя узами ипотечного кредита и расстаться с ним как можно скорее, то эта статья специально для вас. Разберем на конкретных примерах две принципиально разные схемы погашения ипотеки, а также расскажем о других способах минимизации расходов на пути долгожданного получения квартиры.
Итак, если вы еще не слышали слова аннуитентная и дифференцированная ипотека, рассказываем:
Аннуитетная ипотека – это способ погашения кредита, по которому ежемесячные платежи на протяжении всего срока остаются неизменными. В эту сумму включен основной долг и проценты банку. Причем проценты и само тело кредита «разбиты» таким образом, что сначала вы выплачиваете в основном проценты, а потом уже само «тело», но этого не ощущается, так как платежи каждый месяц одинаковы.
Дифференцированная ипотека – это платеж, при котором тело кредита на протяжении всего срока выплачивается одинаковыми долями, а банковские проценты уменьшаются с каждым месяцем.
«Если вы планируете досрочное погашение, тогда выбирайте дифференцированный платеж» - советует управляющий российским филиалом сервиса сравнения кредитов «Financer» Давид Шарковский. Такие платежи характерны тем, что тело кредита погашается равномерно начиная с самых первых выплат, а проценты начисляются по фактическому остатку. Если досрочно погасить кредит, то это позволяет существенно сэкономить на выплачиваемых процентах.
«Если же вы уверены, что не сможете погасить ипотеку хотя бы за половину изначально установленного срока и повышенные платежи в самом начале являются серьезной нагрузкой – тогда выбирайте аннуитетный платеж» - продолжает Давид Шарковский, говоря, что оптимизация ипотеки – это ведь не только про возможность сэкономить, но и про возможность стабильно гасить долг, без просрочек и «влезания» в новые долги.
Разберем на конкретном примере
Допустим, молодая жительница Подмосковья решила оформить ипотеку на небольшую «однушку». После оплаты первоначального взноса задолженность нашей героини составляет 2 млн. рублей, которые она будет отдавать 10 лет по ставке 10%. Рассчитать ежемесячные платежи по разным схемам выплат можно, например, на сайте «creditcalculator» или любом другом аналоге.
При аннуитетном платеже ежемесячные выплаты будут составлять 26.430 руб. в месяц. При дифференцированном – сначала 33.333 руб./месяц и только примерно к середине срока упадут до 24 тыс. руб., а в последние месяцы составят 16-17 тыс. руб.
То есть, в начале разница получится в полтора раза. Не для каждой семьи это подъемные траты. Могут начаться просрочки, штрафы, пени – а это тоже удорожание кредита. С другой стороны, итоговая разница между аннуитетными и дифференцированными платежами получается существенной.
При одинаковых условиях (2 млн. на 10 лет по ставке 10%) по аннуитетным платежам в целом новосел заплатит 3.171.000 рублей, а по дифференцированным – 3.008.000. Разница – 163 тыс. руб.
Проще говоря, как резюмирует начальник управления клиентских отношений «СДМ-Банка» Иван Лонкин, дифференцированный платеж рекомендуется брать тем, кто оформляет достаточно небольшой кредит, хочет поменьше переплатить процентов и доходы позволяют осуществлять данные выплаты, а аннуитетный хорошо брать тем, кто планирует взять крупный кредит, но доходы семьи не очень большие. Кроме того, данный платеж удобен для планирования семейного бюджета, так как сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока остается одинаковой.
Другие способы оптимизации ипотечных выплат
Помимо разъяснения двух видов платежей, хотим вам также рассказать о других полезных советах, которые точно помогут снизить срок выплат или их сумму.
Эксперт Давид Шарковский выделяет сразу несколько таких способов. Рассмотрим каждый по отдельности.
Максимальный первоначальный взнос
Чем больше вы внесете в начале, тем выгоднее будет ипотека. И не только потому, что в некоторых банках ставка при 15% взносе выше, чем, например, при 30% (кстати, обязательно нужно изучать этот пункт при сравнении условий по ипотеке).
Смотрите: если при первоначальном (минимальном) взносе вам нужно брать в ипотеку 2 млн., как мы посчитали выше, переплатить придется 1.171.00 или 1.008.000 рублей. А если увеличить первоначальный взнос всего на 100 тысяч (согласитесь, это вполне подъемная сумма для людей, которые планируют выплачивать ипотеку), переплата уже уменьшится до 1.113.000 или 957.000 рублей.
Самостоятельный выбор надежной страховой компании
По словам Давид Шарковского, партнерские страховые банка не всегда предлагают лучшие условия. Более рационально будет заранее посмотреть список надежных страховых с выгодными условиями, и, если эти компании не предлагаются банком, предложить их самостоятельно. Большинство кредитных организаций пойдут навстречу.
В чем плюс для вас как заемщика? Во-первых, заранее можно посмотреть и выбрать оптимальный вариант по цене. Во-вторых, если выбирать действительно крупную страховую, будет меньший риск столкнуться с проблемами при досрочном погашении ипотеки.
Дело в том, что, если вы выплатили долг досрочно, вам должны вернуть часть оплаты страховки – за тот период, на который кредит уже был погашен. Чем крупнее компания, тем меньше риск, что свои права в итоге придется отстаивать в суде, а возврат средств может быть довольно существенным.
О том, какие якобы «обязательные» пункты страховки можно исключить и не переплачивать читайте в нашем материале «Предупрежден — значит вооружен: «ловушки» страхования ипотеки».
Налоговый вычет
Не забывайте, что заемщик имеет право оформить налоговый вычет как на само тело долга, так и на уплаченные проценты в размере 13%. Важно помнить, что это два разных заявления, которые подаются отдельно. Но в итоге сумма получается внушительной. Причем, если она превышает размер налогов за истекший период (допустим, вы подали заявление на третьем году кредита и 13% от тела кредита – это больше, чем налоги за этот период), вам просто продолжат возвращать деньги каждый год, пока суммы не сравняются.
Использование всех льготных программ
Материнский капитал, ипотека с господдержкой, единоразовая выплата 450 тыс. руб. на ипотеку многодетным – сейчас существует большой выбор специальных программ, которые помогут молодой семье избавиться от кредитного обременения как можно быстрее.
Не увлекайтесь рефинансированием
Эксперт сервиса сравнения кредитов «Financer» рекомендует сначала посчитать, насколько это реально выгодно, ведь зачастую приходится проводить переоценку квартиры, тратить деньги на оформление и т.д. В итоге разница получается несущественной, а времени и сил тратится прилично. Оптимальный вариант – рефинансировать ипотеку в том же банке, если за это время появились более выгодные условия. Так вы сэкономите прилично времени, сил, а возможно, и средств.
Ну и самый распространенный вариант - направляйте на погашение долга максимум средств.
Под конец месяца остались свободные деньги? Направьте их на погашение долга. Чем быстрее вы закроете ипотеку, тем меньше будут издержки.
