Из-за финансовых сложностей эти девелоперы не ввели в эксплуатацию в общей сложности 2,95 млн кв.метров жилья.
По данным Рейтингового агенства строительного комплекса (РАСК) в 2018 году банкротами были признаны 150 застройщиков, на балансе у которых суммарно 4,5 млн кв.метров незавершенного жилья.
Разбираемся, связана ли такая тенденция исчезновения застройщиков с внедрением эскроу-счетов и уменьшается ли объём строительства вместе с сокращением числа девелоперов.
Начнём с нашумевших перемен, которые коснулись рынка долевого строительства 1 июля 2019 года — застройщиков обязали осуществлять свои сделки с покупателями через специальные счета эскроу.
Для лагеря «Покупатели» новый закон выгоден тем, что он обеспечивает безопасность сделки. То есть, в случае недобросовестности застройщика вложенные деньги с этих счетов можно вернуть и не «остаться ни с чем».
Для лагеря «Застройщики» такая модель оказалась невыгодна. Почему? Потому что теперь деньги на реализацию приходится брать путём кредитования у банка под проценты.
Логично, что в больших городах крупные застройщики с «толстой финансовой подушкой» в состоянии выдержать такие затраты, а для более слабых такая модель может привести к банкротству компании. «Тот факт, что у 103 из 133 обанкротившихся в этом году компаний объём текущего портфеля не превышал 4 корпусов означает, что уходят небольшие компании», — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
“Что касается исчезновения мелких застройщиков с рынка недвижимости, то это происходит как раз из-за невозможности получения проектного финансирования. Здесь связь прямая. Большое количество застройщиков, особенно в регионах с низкой маржинальностью не в состоянии получить проектное финансирование и открыть эскроу-счета в банках, что приводит к тому, что они вынуждены прекратить свою деятельность. Происходит это из-за того, что маржинальность в субъектах РФ крайне мала и банковский сектор оценивает эти проекты как низкорентабельные, с неохотой предоставляя кредитования и проектное финансирование для их реализации», — поясняет Антон Мороз, член рабочей группы Высшего совета партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие» и вице-президент НОСТРОЙ.
А как дела с банкротством обстояли раньше?
Не стоит сваливать банкротство девелоперов только на внедрение эскроу-счетов. По данным РАСК, в 2016 году банкротами были признаны 149 компаний, у которых на всех «недостроя» насчитывалось на 4,5 млн кв. метров. «В прошлые годы от 100 до 200 застройщиков были банкротами, так что я бы не стал связывать конкретно эти случаи с реформой долевого строительства. Переход к новым правилам финансирования жилищных проектов приведёт к сокращению числа «игроков» на рынке примерно на 20-30%, но я полагаю, что уходить такие застройщики будут «тихо». То есть, скорее всего девелоперы, которые уже осознали, что они не вписываются в новую схему, завершат текущие проекты по старым правилам», — считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
Кто тогда приходит на смену тем, кто ушёл с рынка недвижимости?
Опираясь на приведённую статистику, суммарно с 2018 года рынок застройщиков поредел на 283 компаний. Мы попросили экспертов в области недвижимости объяснить, кто приходит им на смену и заменяют ли их вообще.
«Проблема в том, что на смену застройщикам-банкротам никто не приходит. Рынок вступает в фазу «очищения» от неблагонадёжных компаний. И увы, без финансовой поддержки банка, которую фактически нереально получить «новичку», пополнение списка девелоперов вряд ли возможно. Даже компании с пулом реализованных проектов имеют сложности с получением проектного финансирования, не говоря о тех, у кого нет опыта», — комментирует Мария Литинецкая.
«Скорее всего, на смену придут компании, которые в настоящее время устойчиво работают на рынке. Также возможно появление на базе нескольких мелких региональных застройщиков, которые смогут соответствовать тем требованиям и смогут выполнять региональную застройку с невысокой маржинальностью и получать то необходимое банковское сопровождение, о котором мы говорим», — отмечает Антон Мороз.
За счёт чего объём ввода жилья не уменьшается, если на смену никто не приходит?
Объём ввода жилья за последние годы не меняет своих показателей. На данный момент площадь строящихся объектов в России составляет около 130 млн кв.метров. Но при условии ухода с рынка даже небольших застройщиков, почему эта цифра стабильна?
«Проблема в том, что с уходом мелких застройщиков усиливается диспозиция в географии жилищного строительства. Всё больше жилья строится в крупных городах, а все меньше в небольших», — объясняет Алексей Перлин. «Статистика показывает, что объём ввода жилья в Москве сильно вырос, а в Московской области находится на том же уровне, но с возможностью увеличения. Соответсвенно, за счёт таких крупных федеральных центров необходимый объём ввода жилья и замещает те отрицательные показатели, которые показывают удалённые субъекты. Это беспокоит, поскольку Москва «не резиновая» и вытягивать национальный проект «Жильё и городская среда» только за счёт строительства в столице будет крайне сложно. Мы надеемся на программу поддержки малых застройщиков, которые будут заниматься обеспечением строительств именно удаленных территорий», — подчеркивает Антон Мороз.
Что может быть с теми застройщиками, у которых отсутсвует финансовая подушка и которые не получат проектного финансирования?
В последнее время на российской арене недвижимости процветает тенденция слияния компаний. Активация таких «поглощений» крупными холдингами более маленьких застройщиков выгодна обоим сторонам и приводит к консолидации капитала. «Основная мотивация слияний - это объединение финансовых усилий. Банки требовательны к застройщикам. Чтобы получить кредит на выгодных условиях необходимо продемонстрировать наличие достаточной суммы для вложений. А чем больше игроков, тем легче выполнить эти условия. В распоряжении небольших компаний, помимо этого, могут быть участки, освоение которых требует больших затрат. Если крупному игроку такая площадка интересна, то он может пойти на сотрудничество с малой компанией», — считает Алексей Перлин.
«Для крупного девелопера покупка небольших компаний обычно интересна с точки зрения доступа к новым участкам. В текущей ситуации речь идёт о возможности выхода на региональный рынок», — соглашается Мария Литинецкая.
«Как вариант, для застройщиков, деятельность которых в новых условиях будет невозможна, можно объединиться в группы или приобрести франшизу. Запуск франчайзинговой платформы направлен на развитие рынка строительства в целом. В результате качественного жилья может быть больше», — считает Наталья Бычкова, член рабочей группы Министерства строительства Ростовской областии экспертный спикер Торгово-промышленной палаты и Министерства строительства Ростовской области.
