Покупая участок с подрядом на строительство жилого дома и проведение коммуникаций, мы часто не знаем о своих правах, за что потом расплачиваемся из личного кармана и собственными нервами. Чтобы не стать заложником неприятных ситуаций, мы собрали для вас самые актуальные проблемы и пути их решения в конфликте покупателя и застройщика частного дома.
Этап покупки
Вообще процесс покупки загородного дома практически ничем не отличается от приобретения квартиры в новостройке. Но, если вы это делаете впервые, то к абсолютно каждой мелочи нужно отнестись очень ответственно, чтобы потом не разгребать последствия своей же наивности и невнимательности. Итак, какие документы нужно требовать у застройщика?
Генеральный директор бюро правовой поддержки «ГриЛВил» Григорий Лебедев советует в первую очередь проверить документы на землю. «На основании чего (каком праве) земельный участок принадлежит застройщику – праве собственности или праве аренды.
В случае, если земля находится в собственности, то необходимо уточнить на каком основании возникло это право и сопоставить информацию, содержащуюся в правоустанавливающем документе (например, договор купли-продажи или договор передачи) с содержащейся в свидетельстве о праве собственности и/или выписке из ЕГРН.
В случае же, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, важно уточнить срок действия договора аренды и факт регистрации такого договора в ЕГРН» - рассказывает эксперт.
Важно! Однозначным стоп-фактором для заключения ДДУ на строительство дома является отсутствие кадастрового учета всех земельных участков предполагаемого поселка. По словам специалиста, в этом случае права участника долевого строительства могут быть нарушены в любой момент, в том числе и за счет двойных продаж. Продажа земельного участка должна происходить одновременно с заключением договора строительного подряда.
Как не попасть в "лапы" будущего банкрота?
Печальная статистика гласит, что случаи банкротства случаются не только у девелоперов многоквартирных домов, но и у компаний, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Чтобы оградить себя от подобных проблем, юрист советует обязательно спросить у застройщика план коттеджного поселка. Причем ознакомиться с ним нужно не вскользь, а досконально – оказывается, он многое может рассказать вам заранее.
Обращаем внимание на:
- точные границы каждого земельного участка, подготовленные на основании землеустроительных работ (межевания);
- подъездные дороги и дороги внутри самого поселка;
- коммуникации, водонапорные и газораспределительные станции;
- электрические подстанции, водопровод, канализацию и газопровод.
Помните! Предоставленный вам план коттеджного поселка должен полностью соответствовать проектной документации, заверенной в местной администрации.
«Отсутствие или не предоставление такой схемы означает, что у самого застройщика пока нет понимания того, что он будет строить и каким будет поселок. Следовательно, у него отсутствует четкий проект того, как он вообще будет выглядеть, и, соответственно, не просчитана стоимость самого строительства. Все эти факторы зачастую ведут к банкротству застройщика» - предупреждает Григорий Лебедев.
Разрешительная документация
Эксперт рекомендует наряду с правоустанавливающими и право подтверждающими документами на землю ознакомиться и с разрешительной документацией. Проверьте, чтобы на каждый отдельный дом у застройщика был отдельный разрешительный документ.
«Очень важно, чтобы разрешение на строительство было получено застройщиком до подписания договора и до оплаты участником строительства стоимости ДДУ (коттеджа). При этом, важным является также срок действия разрешения на строительство, который не должен превышать срок передачи коттеджа, указанный в ДДУ» - советует Григорий.
На что мы имеем право?
На сегодняшний день самое большое количество судебных разбирательств между застройщиком и покупателями связаны со статусом общего имущества поселков: земля, дороги, входная группа и коммуникации. Если при покупке квартиры, потребитель автоматически приобретает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций, которые нельзя разделить или продать третьим лицам, то в случае с коттеджными поселками, на этой почве могут появиться серьезные конфликты.
Чтобы не обзавестись «коробкой» в чистом поле, непригодной для жизни, где вообще нет коммуникаций, статус общего имущества нужно определить еще до заключения договора.
«Перед подписанием ДДУ потребуйте у застройщика технические условия на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения, которые у него должны быть к моменту начала строительства. Отслеживание выполнения таковых условий необходимо осуществлять особенно тщательно.
При этом, застройщик должен быть иметь заключенный договор на поставку электроэнергии на период строительства поселка, а после завершения строительных работ должны быть подписаны договоры на электроснабжение каждого коттеджа.
В случае если застройщик при продаже декларирует газификацию поселка, попросите его ознакомить вас с договорами на осуществлять работы по созданию системы газоснабжения» - советует Григорий Лебедев.
Важно! Общее имущество поселка должно быть передано в собственность дачного некоммерческого поселка (ДНП) или ТСЖ. Дороги и коммуникации ни в коем случае не должны принадлежать застройщику или его аффилированному лицу. Нередки случаи, когда при конфликте застройщика с покупателями, вас могут просто отключить от всех коммуникаций.
Между прочим, сроки передачи этого имущества законом не регламентируются. Лучше, если их статус будет решен еще до покупки частного дома – в этом случае вы гарантированно обезопасите себя от возможных неприятных последствий. Однако, как показывает практика, часто этот вопрос начинает решаться позднее и может привести к нарушению ваших прав. В этом случае у вас могут возникнуть риски – передадут в собственность или же здесь что-то «нечисто».
Если вы решитесь пойти на определенный риск, то юрист советует в первую очередь смотреть на самого застройщика – узнать его прошлые проекты, соответствие рекламных буклетов на результаты выполненных проектов, отзывы прошлых покупателей и проанализировать судебные электронные базы на предмет наличия или отсутствия судебных тяжб с клиентами, подрядчиками или поставщиками, но самое главное – досконально проверить все необходимые документы на строительство.
