Одним из ключевых требований к российским девелоперам для одобрения проектного финансирования является наличие собственных средств в размере 15% от стоимости возводимого объекта. Недавно государственный уполномоченный банк Дом.РФ снял его и решил принимать земельные участки в качестве собственных средств.
Рассказываем, оправдано ли такое решение и смогут ли другие банки повсеместно поддержать такое изменение в рамках нового закона.
С 1 июля 2019 года почти все российские девелоперы должны были перешагнуть в новую реальность возведения своих объектов с помощью привлечения банковского финансирования. Исключением пока стали те, кто успел «подогнать» свои объекты под готовность более 30%, либо реализовать 10% от общего объема квартир.
Кстати! По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на сегодняшний день эти девелоперы, «играющие» по старым правилам, возводят 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв.метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Речь пойдет о тех застройщиках, которые уже сейчас будут возводить свои объекты по новым правилам, то есть, использовать заёмные банковские средства и заключать сделки с покупателями через специальные эскроу-счета.
Спустя 3 месяца после официального принятия нового закона Минстрой предложил немного поменять изначальные правила. Самой обсуждаемой темой в отрасли строительства сейчас является вариант поэтапного раскрытия этих самых эскроу-счетов. Этот механизм подразумевает открытие средств дольщиков после завершения каких-то определенных этапов строительства ЖК. Пока вопрос находится на стадии обсуждения и в нем больше вопросов, чем ответов. Например, не совсем ясно, как будет выглядеть данная схема, кто в этой цепочке будет оценивать готовность проекта на каждом этапе и кто будет следить за банками.
Пока Минстрой прорабатывает детали и взвешивает все «за» и «против» этого варианта, государственный банк Дом.РФ решил пойти навстречу застройщикам и снял ключевой стандарт для одобрения проектного финансирования — наличие собственных средств в размере 15% стоимости объекта. То есть, для получения кредита в этом банке достаточно земельного участка с разрешением на строительство.
Стоит отметить, что на данный момент каждый из уполномоченных Минстроем банков определяет свои критерии кредитоспособности, в которые входит участие самого застройщика в размере как раз этих 15% от инвестиционной стоимости проекта.
Мы решили спросить мнения экспертов в области строительства, оправдана ли такая мера Банка Дом.РФ и может она ли ускорить процесс одобрения проектного финансирования у большинства девелоперов.
«Требование в размере собственных средств действительно нужно снижать, либо создавать более гибкий подход в этом вопросе, и с этой точки зрения отмена обязательного уровня собственных средств в сумме 15% оправдана. Для реализации застройки собственных средств у застройщика обычно не хватает. Учитывая, что ему ещё до начала строительства необходимо вложить значительные средства в покупку участка и разработку проектной документации. Помимо этого, нужно держать в запасе 15% инвестиций на будущий проект, который, возможно, насчитывает десятки корпусов. Поэтому снижение требования к собственным средствам с учётом уже вложенных в предварительные этапы проекта инвестиций — это уже позитивный шаг», — считает Кирилл Игнахин, генеральный директор “Level Group”.
Позитивно на инициативу снятия этого требования смотрит ещё один девелопер. «Я думаю это решение оправдано. Стоимость строительства одного среднего корпуса составляет порядка 1 млрд рублей. То есть, чтобы получить финансирование надо собрать не менее 150 млн. А если речь о нескольких домах, то сумма собственных средств может доходить и до миллиарда рублей. Отказ от минимального порога собственных средств позволило бы избежать «заморозки» многих новостроек и было бы актуально для тех застройщиков, которые не смогли получить проектного финансирования, но и не имеют возможности продолжить продажу по старым правилам», — подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
По мнению экспертов, смягчение требования к застройщикам по объёму собственных средств связано с тем, что во многих регионах слишком низкая маржинальность проектов, из-за которой девелоперы не могут получить проектное финансирование, так как не в состоянии накопить выручку в размере 15%, соответственно.
«Маржинальность между себестоимостью строительства и продажей должна быть не менее 20%, и банки ориентируются на рекомендации регулятора при рассвете финансовой модели. Поэтому застройщикам не первого эшелона, которые строят объекты в малых городах, стоит думать о мерах поддержки со стороны государства или продумать механизмы госгарантий или поручительств», — комментирует Наталья Бычкова, член рабочей группы Министерства строительства и экспертный спикер Торгово-промышленной палаты Ростовской области.
Первый пошёл
Банк Дом.РФ пока единственный, кто отошёл от стандартного требования. В целом, пока рано говорить о том, последуют ли другие банки этому решению конкурента. «Полагаю, банк Дом.РФ решил продемонстрировать гибкость работы с застройщиками в расчёте на то, что и другие потенциальные кредиторы последуют его примеру. Но если все устранят нижний порог необходимых застройщике средств, это ещё не изменит ситуацию на рынке. Каждое конкретное решение о кредитовании принимает кредитный комитет, который оценивает перспективы проекта и возможности застройщика выплачивать кредит. Иногда от него могут потребовать наличие и 30-40% средств. Поэтому смягчение этого условия можно рассматривать как сигнал, но не как руководство к действию», — заключает Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
