Апартаменты уверенно закрепились на первичном рынке недвижимости: после того, как началась корректировка Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов», в городах-миллионниках строительство апартаментов увеличилось минимум на 30 %.
На сегодняшний день это серьезные и внушительные показатели, которые и дальше будут расти.
Главное отличие таких квадратных метров — сравнительно низкая цена, вынуждающая многих граждан приобретать по «сходной» цене подобное «жилье». Так, например, средняя стоимость «квадрата» в апартаментах на 10-15 % ниже стоимости равнозначной по площади квартиры в новостройках, что для многих людей является существенным фактором в пользу покупки апартаментов.
Однако, приобретая такую недвижимость, покупатели не всегда взвешивают возможные риски и последующие перспективы ЖК, в который они вложились. А они есть.
О рисках
Застройщики используют разные схемы для того, чтобы привлечь внимание покупателей за счёт низкой стоимости, при этом преподносят и продают их как «жилые апартаменты».
Да, фактически жить в них можно, но с точки зрения законодательства это коммерческая, а не жилая недвижимость, подразумевающая под собой огромное количество «подводных камней».
Например, апартаменты продаются точно также, как и квартиры — по 214-ФЗ. Однако потенциальные владельцы таких апартаментов считаются незащищенными в случае наступления банкротства строительной компании.
Почему? Потому что закон не защищает покупателей апартаментов, как защищает «обманутых дольщиков» квартир. В случае, если застройщик, возводящий жилой комплекс, в котором часть жилья отведена под апартаменты, обанкротится, то «обманутыми дольщиками» признают только тех, кто приобрел квартиры. А тех, кто купил апартаменты — нет. Кроме того, «обманутый вкладчик» вправе рассчитывать только на денежное возмещение от застройщика-банкрота, что на практике означает, как правило, неполучение ничего.
214-ФЗ регулирует не только финансирование строительства жилых домов. ДДУ заключаются как на машиноместа, так и на апартаменты. Но вот только если по ДДУ куплены квартира и машиноместо, а стройка «заморозилась», то шанс вернуть деньги за квартиру есть, а вот за машиноместо – нет. Потому что машиноместо относится к категории коммерческой, а не жилой недвижимости, ровно также, как и апартаменты.
Минусы апартаментов
Привлекательная цена апартаментов не «перекрывает» их очевидные минусы и нюансы, которых, кстати, существенно больше.
Например, в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку (регистрацию). Можно только временную, которую нужно продлевать каждые 5 лет.
Немаловажный факт, который также надо учитывать — жильцы апартаментов больше платят за коммунальные услуги (по коммерческим тарифам) и налог на недвижимость для них значительно выше. С инфраструктурой тоже проблема: апартаментам она вообще не полагается, ведь это нежилая недвижимость.
Таким образом, «обманутые вкладчики» апартаментов существенно отличаются от «обманутых дольщиков», покупающих жилье на основании закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ».
Строя апартаменты, застройщик изначально экономит на всём: начиная с документации и заканчивая обеспечением инфраструктурой, тем самым снижая себестоимость. Продавая апартаменты позаниженной стоимости и, тем самым, внушая покупателю психологическую выгоду, он автоматически получает сверхприбыль за счёт первичной экономии на дорогостоящей инфраструктуре.
На сегодняшний день подобная схема является лазейкой как для застройщика, так и для «заинтересованных» чиновников.
Возможные пути решения
Проблема того, что апартаменты не считаются жилой недвижимостью набирает обороты, и уже в ближайшие 2-3 года станет острой и социально напряженной, а результаты могут быть непредсказуемые. Количество «обманутых вкладчиков» апартаментов (людей, которые приобрели апартаменты, но не приобрели инфраструктуру, необходимую для постоянного проживания) будет расти, и впоследствии люди начнут требовать от государства обеспечения их гражданских прав и соблюдения всех необходимых градостроительных норм, которые им «положены».
Я уверен, что уже сегодня экспертному профессиональному сообществу строительной отрасли нужно думать об этом, искать решение по вышеперечисленным ситуациям, с которыми нам придётся столкнуться в ближайшие годы.
Если в будущем придётся называть апартаменты «жилыми», как этого уже сегодня требуют их владельцы, то нужно этому «жилью» присваивать особую категорию, установленную законом.
В апартаментах надо будет также разрешить оформлять прописку на постоянной основе — именно это станет выходом из проблемной ситуации и учтёт интересы всех заинтересованных сторон.
В марте Всероссийский центр национальной строительной политики планирует провести по этому поводу экспертное совещание и сформировать по итогу дорожную карту работы. Профессиональное сообщество должно консолидироваться в этом направлении, стратегически планировать перспективу, а также развитие и решение данной проблемы.
