Разбираемся в плюсах и минусах инвестиций в нежилые помещения.
Считается, что коммерческая недвижимость – это всегда стабильный и прогнозируемый доход.
Это суждение легко объяснить. Самый очевидный плюс иметь в собственности коммерческое помещение — возможность «крутить» им как угодно. То есть, использовать как для собственного бизнеса, так и сдавать в аренду. И от первой, и от второй манипуляции собственник будет получать выгоду в денежном эквиваленте. Также при правильной стратегии инвестиций прибыль от коммерческой недвижимости может быть даже выше, чем от жилой.
Еще причина, по которой коммерческое помещение это про стабильность — если вы применяете его в личном пользовании, то вы автоматически избавляетесь от рисков расторжения арендного договора и исключаете внезапное повышение тарифа. А если сдаёте в аренду, то при определённых нюансах ваш объект всегда будет приносить вам дивиденды.
О нюансах
Инвестиции в коммерческую недвижимость, как и любые другие инвестиции имеют свою специфику.
Главная задача при приобретении нежилой недвижимости — инвестировать в ликвидный объект. А для того, чтобы оценить его ликвидность, необходимо учесть много факторов. Конечно, есть определенная ниша помещений, которые всегда будут пользоваться спросом. Это первые этажи в ЖК. Так как сейчас все более популярен формат жизни «все под рукой», то практически во всех новостройках первые, а иногда и вторые этажи предусмотрены под «коммерцию», и на таких площадях открываются всякие продовольственные магазины, аптеки, салоны красоты, спортивные залы, пекарни, иногда бары и рестораны.
Что касается критериев для выявления рентабельности объекта — их масса. Например, сама локация помещения. И в понятие «локация» входит не только район, но и оценка пешеходного и автомобильного трафика, наличие бесплатной парковки. Про покупке стоит обращать внимание и на входные группы зданий — где располагается вход в помещение, удобен ли он для посетителей, виден ли он с улицы.
Необходимо учитывать любые, даже самые незначительные нюансы перед покупкой, ведь можно приобрести помещение в ЦАО, у которого будет мизерная проходимость и которое, логично, на вряд ли будет пользоваться спросом, а можно купить помещение в ЖК в районе Новой Москвы, и оно будет приносить большие дивиденды.
О рисках
- - Большие сроки окупаемости. Рынок далёк от стабильности, ведь спрос и предложение на нем постоянно меняются. И сложившаяся ситуация с пандемией — прямое тому доказательство. В нынешних условиях многие собственники идут на уступки арендаторам, оптимизируя условия аренды. В этой связи реальные сроки окупаемости объекта варьируются в районе 10 лет.
- - Приобретая коммерческую недвижимость под дальнейшую сдачу в аренду необходимо, чтобы объект отвечал требованиям потенциальных арендаторов. Например, для продуктовых магазинов главным критерием будет наличие зоны погрузки/разгрузки, а для заведений общепита – наличие вытяжки.
Кстати! Мы попросили экспертов в области недвижимости поделиться лайфхаками инвестиций в коммерческую недвижимость.
Оксана Ефименко, руководитель «БЕСТ-Недвижимость на 1905 года»:
«Помещение под коммерцию лучше всего покупать, если оно уже классифицируется как нежилое. В противном случае понадобятся время и денежные средства для перевода из жилого в нежилой фонд и, следовательно, покупка будет менее выгодна»;
«Если выбирать между покупкой и арендой, то прежде всего надо оценить окупаемость объекта. Если она меньше 8 лет, то выгодно покупать. Если больше, то надо провести дополнительный анализ. Оцените свой бизнес, убедитесь, что хотите его развивать именно в этой локации и в этой точке».
Мария Юрова, руководитель отдела коммерческой недвижимости ЖК "Мечта":
«Вариант покупки больше подойдет для уже сложившегося бизнеса, крепко стоящего на ногах. Новичкам лучше будет поначалу арендовать помещение, так как вложения будут достаточно крупными, и не каждый стартап такие суммы потянет»;
«При аренде или покупке помещения в многоквартирном доме стоит учитывать тот факт, что жильцы дома могут быть против того, если у вас будет шумное или сильно пахнущее производство»;
«Не стоит пренебрегать и техническими характеристиками дома – перед покупкой необходимо проверить качество коммуникаций, стен и подвальных помещений».
Вкладываться или нет, вот в чем вопрос
Вкладываться в недвижимость хочется всем, но могут это далеко не все.
При инвестициях в недвижимость, как в коммерческую, так и в жилую, необходимо не только обладать крупным капиталом, но и свободно ориентироваться на рынке и в конкурентной среде в целом.
