В народе «гуляет» мнение, что на перепродаже квартир можно очень прилично зарабатывать. Если вы задумываетесь, куда инвестировать деньги – то вариант заработать на недвижимости очень неплохой. Перепродажа квартиры это тоже своего рода бизнес, но только требует меньше всего времени и вовлеченности в сам процесс.
Однако как и в любом деле, в котором замешаны большие деньги, в этом тоже присутствуют свои нюансы. Разбираемся, легко ли перепродать квартиру в новостройке и как обезопасить свои деньги, покупая её.
Начнём с того, что идея заняться перепродажей квартир требует крупных стартовых вложений.
Вариант набрать кредитов, скупить несколько квартир на стадии котлована и ждать, что рентабельность ваших покупок подскочит на 50% — слишком рисковый и даже неоправданный.
Поэтому перепродажей будет проще заниматься, если у вас есть свободные средства, а также если вы хотя бы немного разбираетесь в юридических и риэлторских нюансах таких сделок.
Пункт 1: Во что вкладывать
Недвижимость на стадии котлована стоит дешевле, чем на финальной стадии. Поэтому покупка на стадии котлована и её дальнейшая перепродажа — наиболее рентабельный вариант.
Однако помимо очевидного плюса «дешевизны» квартиры в начале пути и «дороговизны» в конце, у такой покупки есть свои «подводные камни».
Квартира вроде бы есть, а вроде бы нет
Когда вы покупаете квартиру в сданном ЖК — это покупка «здесь и сейчас». То есть, вы видите то, что вы покупаете.
Когда вы приобретаете квартиру на стадии котлована — тут немного другая история.
Если говорить совсем утрированно, то на стадии котлована вы покупаете «воздух». Да, вы платите определеную сумму за квадратный метр, за этаж, за отделку, вы знаете расположение дома и вашей будущей квартиры, но все это вы видите только в плане по строительству в технической документации.
Вы не можете приехать, посмотреть, «потрогать», - одним словом, увидеть вживую то, во что вы собираетесь вложить деньги.
Плюс ко всему, покупая готовую квартиру, вы уж точно знаете, что она готова в прямом смысле, а покупая на стадии котлована, вы знаете лишь сроки сдачи в эксплуатацию, но эти сроки вполне могут быть не сильно, но нарушены, а иногда даже и строительство может быть полностью заморожено из-за недобросовестности застройщика.
Поэтому покупка квартиры на стадии котлована вызывает вполне оправданные опасения. Рассказываем, как по максимуму избежать таких рисков.
Пункт 2: Выбрать надёжного застройщика
Главный критерий для начала подбора квартиры — это вовсе не район и даже не стоимость за «квадрат».
Самое важное — определиться с застройщиком.
В открытом доступе сейчас можно найти практически любую информацию о застройщике и его проектах.
На какие моменты стоит обратить внимание:
- 1. Репутация. Необходимо заострять внимание на том, сколько застройщик присутствует на рынке, а также сколько за это время он успел построить. При этом, если застройщик существует лет 10, но за это время построил только 3 дома — это тревожный звоночек.
- 2. Не поленитесь найти информацию о прошлых проектах, не было ли задержек сроков сдачи в эксплуатацию. Идеальный вариант — либо все сдавалось в срок, либо с максимальной задержкой в полгода, не больше.
- 3. Если застройщик взял на себя ответственность достраивать объекты других обанкротившихся застройщиков, — это, конечно, хорошо, возможно даже благородно, но все-таки это накладывает дополнительные обязательства и риски для его собственных домов.
- 4. Обращайте внимание на то, сколько на данном этапе у застройщика строительных объектов. Если он начинает строить 2 ЖК, но при этом 5 до сих пор не завершены — такой вариант лучше отмести.
- 5. Проверьте финансовое положение застройщика. Наличие долгов можно проверить в графе проектной декларации девелопера. Если хотите удостовериться, что у него нет особо крупных долгов, то пробивайте компанию застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов.
- 6. Фидбэк покупателей. Ознакомьтесь с опытом других людей, которые ранее уже приобретали квартиры у выбранного вами застройщика. Отзывы помогут сориентироваться и понять, есть ли, возможно, какие-то «косяки», которые повторяются из раза в раз, замечания, недовольства, а может наоборот — нет никаких претензий, а только однозначный «лайк» застройщику.
Что касается рисков, связанных с возможными «недостроями», то на современном рынке строительства эта проблема медленно исчезает.
Дело в том, что уже почти год на рынке недвижимости действуют новые правила. Поэтому теперь, чтобы купить квартиру, вы подписываете трёхсторонний договор с застройщиком и банком, и несгораемая сумма сделки до 10 млн рублей сохраняется в банке ровно до того момента, пока застройщик не сдаст построенный им ЖК в эксплуатацию.
Так что при условиях, что застройщик надёжный и работает по схеме эскроу, риск остаться без квартиры и без денег приближается к нулю.
Пункт 3: Параметры квартиры
При продаже квартиры огромную роль играет транспортная доступность ЖК. Квартира, которая расположена рядом с метро — идеальный вариант. Если метро нет, и его строительство не «маячит» на горизонте в ближайшем будущем, то стоит поискать те варианты, которые сопряжены с наличием любого транспортного сообщения.
Следующий девиз, который хорошо применим и рентабелен в таких делах — чем меньше, тем лучше. Самые ходовые квартиры это однушки или студии. В разы проще и быстрее продать однушку в 50 кв. м, чем ждать покупателя, готового приобрести 3-х комнатную квартиру.
А так, на цену квартир в новостройках также влияет их класс, район, «имя» застройщика, этажность, наличие парковки и наличие имеющейся или будущей инфраструктуры.
Пункт 4: Быстрая продажа
Самым идеальным вариантом будет продать квартиру до вашего оформления её в собственность. То есть, ориентируясь на сроки сдачи в договоре и на реальный ход строительства, примерно за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, стоит начать искать покупателя, чтобы продать ему по переуступке. Его чуть заключается в том, что вы переуступаете не саму квартиру, а права на неё.
Что для этого нужно?
Существует 3 «ответа» застройщика на переуступку:
- 1. Он вправе запретить продавать квартиры в своём ЖК именно по переуступке. Это прописывается в ДДУ и сделать с этим ничего не получится.
- 2. Застройщик может взимать комиссию за оформление согласия на переуступку. Такой момент также обязательно прописан в ДДУ, поэтому выполнить его придётся.
- 3. Самый адекватный вариант — в договоре нет ни слова о запрете на переуступку, а это значит, что вам необходимо будет лишь уведомить застройщика о новом дольщике, приложив к письму копию зарегистрированного договора.
Как выглядит эта сделка?
- - Вы и покупатель должны заключить договор уступки прав требования. Для этого вам необходимо подтвердить факт полной оплаты продаваемой вами квартиры;
- - Далее, застройщик должен передать вашему покупателю документы об оплате;
- - Затем составляется передаточный акт, который заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
- - Документы должны поступить в МФЦ для регистрации договора уступки в Росреестре;
- - Далее осуществляется оплата покупки;
- - После получения уже зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.
Важно иметь ввиду:
- - Потенциальные покупатели в большинстве случаев выбирают обращаться за приобретением недвижимости напрямую к застройщику. Объясняется это, скорее, опасениями о том, что его запросто могут «кинуть». И это тоже вполне оправданно;
- - Для того, чтобы внушить доверие к вашим объявлениям, наилучшим способом будет размещать реальные фотографии дома. А в идеале — постепенно прикладывать фото хода строительства;
- - Если вы приобрели квартиру не в ипотеку — опять-таки, у вас больше шансов её быстрее продать;
- - Если застройщик разрешает проводить на строительную площадку посторонних лиц (по закону он имеет право не пускать), то ваши шансы также увеличиваются, ведь на финальных этапах строительства вы сможете провести потенциального покупателя на «смотрины» квартиры.
