Как купить у банка залоговую квартиру: плюсы и минусы, подводные камни

Изучая и сравнивая ассортимент вторичного жилья, скорее всего, вы обратите внимание на витрину залогового имущества банков. Почему? Потому что банки пестрят своими заманчивыми предложениями сэкономить до 10% на покупке уже готового жилья.

Разбираемся, так ли это на самом деле.

Что такое залоговое имущество?

Залоговым имуществом называется объект жилой недвижимости, находящийся в залоге у банка.

Если заёмщик по каким-либо причинам становится финансово не подкованным исполнить свои обязательства перед банком, то недвижимость, под которую был оформлен залог, полностью переходит во владение кредитной организации. А она в свою очередь уже реализует её на торгах с целью погасить свои затраты и вернуть деньги в оборот.

Способы приобретения залоговой квартиры

Способ 1:

Купить квартиру непосредственно у владельца-заёмщика.

В этом случае стоимость может быть ниже рыночной от 5 до 15%. Марина Малайчик, руководитель информационного портала «Ипотека и недвижимость» объясняет: «Квартиры могут быть действительно дешевле. Кредитору главное побыстрее продать и погасить долг, за счёт этого и скидка».

 Однако за возможной привлекательной ценой стоит множество нюансов.

Например:

• На квартиру под залогом налагается обременение. Снимать котороепридётся самостоятельно;

•  Чтобы приобрести недвижимость таким путём необходимо получить согласие банка на продажу. Без него сделка будет считаться недействительной. Но, как правило, банки дают своё согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств;

•Важно помнить, что оригинал свидетельства о праве на собственность на квартиру хранится в банке. То есть вы как потенциальный покупатель не сможете ознакомиться с документами, даже при условии внесения задатка. Здесь существует риск, что недобросовестный продавец может получить задаток от нескольких разных лиц;

•  Продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда на основании ст. 40 Конституции РФ о невозможности произвольного решения жилья граждан. То есть, если банк и заёмщик не пришли к обоюдному согласию по продаже имущества, то спор будет рассматриваться в судебном порядке.

Способ 2:

У самого банка.

Этот способ вызывает больше всего доверия у потенциальных покупателей, потому что считается, что квартира в залоге у банка является юридически чистой, так как служба безопасности банка и страховая организация досконально проверяют объект перед сделкой.

На деле это не совсем так. Квартира может быть «чистой» для банка, но «грязной» для покупателя.

Почему?

Во-первых, в квартире могут быть зарегистрированы другие жильцы. Заниматься их выселением придётся вам, потому что банк за это не отвечает. «У прежнего собственника это часто единственное жильё, и чтобы освободить квартиру от него надо выламывать дверь, менять замки, решать судьбу вещей бывшего собственника, который при этом не собирается стоять в сторонке и смотреть на это. В итоге такая покупка требует от нового собственника проведения силовой операции по захвату квартиры. Это предусмотрено Гражданским кодексом как самозащита, но мало кто на это способен»,- отмечает Алмаз Кучембаев, директор юридического агенства «Кучембаев и партнеры»;

• Во-вторых, на квартире могут висеть возможные непогашенные долги последнего владельца. Оплачивать которые также придётся новому владельцу.

Какие документы необходимо запросить у банка

* Правоустанавливающие документы на квартиру;

* Выписка из ЕГРП со всей информацией об обременении и банке;

* Оригинал и копия тех.паспорта на квартиру;

* Кредитный ипотечный договор продавца;

* Закладная на квартиру;

* Банковские документы, подтверждающие совершение сделки;

* Договор купли-продажи квартиры;

* Документ, которым подтверждается оставшаяся сумма долго заёмщика перед банком.

Фотоматериалы: kvobzor.ru