Рассматривая варианты покупки недвижимости, мы обычно обращаем внимание на вполне конкретные вещи: её стоимость, расположение, инфраструктуру и транспортную доступность.
Большую роль для многих потенциальных покупателей играет имя и репутация застройщика и подрядчиков. Есть и такие покупатели, которые скрупулёзно относятся к тому, из каких материалов будет состоять входная группа и которым будет принципиально важно наличие детской площадки во внутреннем дворе или на территории загородного посёлка.
Обращать внимание на все эти вещи — нормальная и правильная практика.
Тем не менее, есть такие, вроде как, незначительные мелочи, которые скрыты от глаз, но по сути являются вовсе не мелочами, а имеют даже более важное значение: это экологичность земли и состояние подземных вод.
Рассказываем, где взять информацию об этом и как проводят экспертизу почвы перед застройкой.
Где можно строить
По требованиям к проектной документации на строительство, ещё на стадии разработки проекта ЖК или загородного посёлка девелопер обязан провести экологическую экспертизу земли на предмет её загрязнений.
Другой вопрос в том, какие нормативы этих загрязнений должны быть для того, чтобы получить разрешение на застройку?
«Строить можно на любой почве. Разница будет в том, насколько глубокой очистки потребует почва в том или ином случае и будет ли готов инвестор нести такие затраты. В СанПиН зафиксировано такое понятие как ПДК (предельно допустимая концентрация) и эта ПДК отличается в зависимости от того, какой объект на какой территории будет возведен. Минус в том, что по ГОСТ эта процедура достаточно формальная и не зависит от того, что именно на территории было раньше. А по факту, глубина проводимых изысканий напрямую должна зависеть от того, как территория эксплуатировалась исторически, иначе загрязнение не выявить», — рассказывает Алексей Фунтов, советник генерального директора ФГИК "Размах", член экспертного совета по редевелопменту территорий РГУД.
О признаках опасности
Если на момент покупки недвижимости рядом с ЖК или загородными посёлком нет видимых глазу объектов, которые могут навредить почве, окружающей среде и, собственно, лично вам, то это вовсе не значит, что земля в этом радиусе экологически чистая.
Ведь земельный бэкграунд никто не отменял. На месте нового красивого ЖК или живописных полей пару десятков лет назад вполне мог располагаться какой-нибудь завод или мусорный полигон.
Узнать о том, что находилось на месте ваших будущих владений можно с помощью, разумеется, интернет ресурсов, старых карт или просто пообщавшись с соседями.
Согласно ГОСТу, градация самых опасных для здоровья элементов состоит из трёх классов.
Эти вредные элементы при контакте с организмом могут вызывать заболевания и отклонения в состоянии здоровья на много поколения вперёд.
Самый опасный класс — первый.
К нему относят те веществе, которые имеют свойство накапливаться в органах. Это тяжёлые металлы, например, ртуть и свинец. Второй класс — это тоже вещества, которые накапливаются в организме, но со временем выводятся из него. К ним относятся медь и хром.
Третий класс опасности — наиболее «безопасный», включающий в свой список нитраты и алюминий.
«Химическое исследование почв и грунтов при проведении инженерно-экологических изысканий до начала строительных работ включает в себя стандартный и расширенный перечень показателей.
Стандартный перечень химических исследований почв и грунтов включает в себя определение содержания тяжелых металлов 1 и 2 класса опасности, нефтепродуктов.
Санитарно-эпидемиологическое заключение по результатам химического, бактериологического, паразитологического и энтомологического исследований почв выдается органами и учреждениями, осуществляющими государственный санитарно-эпидемиологический надзор в территориях (территориальными органами Роспотребнадзора). Заключение действительно в течение трех лет или нормативного периода выполнения строительных работ на данной территории, — поясняет Наталья Соколова, эколог, председатель правления АНО «Равноправие». — Оценка загрязнения почвы в районе жилой застройки проводится не только в отношении характеристики самой почвы, но и в отношении характеристики объектов загрязнения среды обитания как источников загрязнения.
Почвы, отнесенные к категории загрязненных, должны находиться под постоянным контролем. Почвы выводятся из этой категории, когда количество в них загрязняющих веществ становится ниже допустимого уровня и постоянный контроль заменяется на периодический. Если показатели качества почв в результате лабораторных исследований превысят гигиенические нормативы, то возможно признать землю опасной для здоровья людей и не разрешить на ней строительство жилых комплексов».
«Чистота» девелопера
Как мы уже сказали, застройщик обязан по регламенту производить все необходимые исследования почвы ещё до начала строительства.
Всю исчерпывающую информацию на предмет химических и радиоактивных загрязнений земли обычно можно посмотреть на сайте ЖК.
«Результаты могут быть выложены на сайте застройщика или на сайте жилого комплекса, либо могут быть предоставлены покупателю по запросу. Но по сути, если заключение отрицательное, то разрешение на строительство получено не будет. Крупные застройщики, понимая исторический «бэкграунд» территории, стараются привлекать частных экспертов для оценки степени загрязнения», — объясняет Алексей Фунтов.
«Экспертизу почв и инженерно-геологические изыскания проводят компании, имеющие в своем распоряжении специализированные лаборатории. Данные о проведенных инженерно-геологических изысканиях всегда находятся в открытом доступе, и есть в проектной декларации объекта», — добавляет Анастасия Акилова, заместитель главного инженера проектов компании «Метрополис».
Если вдруг таких сведений нет, а есть лишь обобщённая информация об экологии района застройки, не подкреплённая необходимыми документами — это тревожный звонок.
Об опасном прошлом земли
«Самыми опасными традиционно считаются почвы, на которых ранее размещались промышленные объекты (особенно тяжелой и химической промышленности), объекты энергетики и мусорные полигоны. Все эти производства, несмотря на многочисленные защитные меры, влияют на почву и способствуют проникновению в нее различных тяжелых металлов, радиоактивных веществ и нефтепродуктов», — отмечает Анастасия Акилова.
Стоит ли бояться, если вы «докопались» до неприятного прошлого земли?
Жилые комплексы
Учитывая тот факт, что различные заводы распластаны практически по всей территории Москвы, а на месте бывших промзон сейчас один за другим появляются новые ЖК, то вопрос об экологии земли этих участков стоит остро.
Однако мы уже выяснили, что Роспотребнадзор и Росгидромет тщательно следят за тем, чтобы реализация не только жилых, но и коммерческих проектов рядом или на территории бывших промзон и заводов была безопасна с точки зрения экологии ввиду полной рекультивации земли. Поэтому бояться не стоит.
Сельская местность
Ровно такая же ситуация, по идее, должна быть и с современными посёлками, которые находятся за чертой города. Однако стоит обратить внимание, что экология даже за пределами мегаполисов довольно «плавающая».
Если сейчас все окей, то это не значит, что через 5 лет земля будет экологически чистой и на ней можно будет разбивать огород. В конце концов, на экологию влияют не только прошлое земли, но и будущее. Например, возведение новых магистралей и строительство развязок, которые будут оказывать самое негативное влияние.
