1 июля завершится действие программы ипотеки с господдержкой. Основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate Барно Турсунова рассказала о том, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости и объяснила, как подготовиться к новым экономическим реалиям.
Начиная с 2020 года любой гражданин РФ мог взять ипотеку под 8% годовых для покупки квартиры в новостройке, дома или его строительства. Эта программа была универсальной и пользовалась высоким спросом, однако третий квартал 2024 года ознаменуется ее завершением. Помимо этого, есть риск, что действие другой популярной программы льготной IT-ипотеки тоже завершится для Москвы и Петербурга уже в июле.
Предполагаются и другие изменения. Несмотря на ожидаемое продление семейной ипотеки до 2030 года, Минфин предложил повысить ставку для семей с двумя несовершеннолетними детьми старше шести лет с 6% до 12%. При этом изменения также могут распространиться и на другие категории.
Очевидно, все это отразится на решениях миллионов россиян, поскольку в ближайшее время возможностей для покупки собственного жилья на выгодных условиях будет меньше. Вопрос в том, к чему же стоит быть готовым всем, кто вложил или только собирается вложить средства в покупку недвижимости? Чтобы на него ответить, нужно разобраться с последствиями.
Рост затрат на ипотеку и спад покупательской активности
Одно из самых очевидных последствий – увеличение затрат. Повышение минимальной процентной ставки до 12% приведет к тому, что расходы на ипотеку возрастут. Ожидается, что минимальный платеж удвоится по сравнению с текущими значениями. А значит, финансовая стабильность семей, которые задумывались над расширением жилплощади, может ухудшиться.
На протяжении последних лет покупательский спрос на рынке недвижимости формировался, в том числе за счет ставок по льготным программам. Их завершение может привести к тому, что покупатели откажутся от приобретения недвижимости до стабилизации ситуации. Можно предположить, что некоторые из тех, кто рассматривает покупку жилья, попробуют воспользоваться текущими условиями. Однако для этого есть ряд препятствий. Так, некоторые крупные банки уже перестали принимать заявки на кредиты под 8% годовых. Кроме того, есть информация, что лимиты на IT-ипотеку у российских банков могут закончиться уже в июле.
Поэтому в ближайшее время можно ожидать снижение покупательской активности. Особенно учитывая низкий сезон – летом на рынке недвижимости традиционно наблюдается уменьшение продаж.
Переориентация на аренду и изменение стоимости новостроек
С завершением льготной ипотеки большинство граждан, скорее всего, перейдет к долгосрочной аренде, чтобы понять, как трансформируется рынок и изменятся ипотечные программы с господдержкой, найти подходящие предложения от застройщиков и подобрать вариант, который будет максимально соответствовать требованиями и запланированному бюджету.
Некоторые покупатели начнут рассматривать лоты меньших площадей с более эргономичной планировкой. Часть – перейдет на вторичный рынок.
Но говорить о том, что переориентация на другие рынки и снижение спроса приведет к резкому падению стоимости новостроек – слишком рано. Из-за постепенного корректирования условий льготных ипотечных программ охлаждение рынка наблюдается уже сейчас. Поэтому с большей вероятностью можно ожидать лишь некоторое дальнейшее замедление роста цен, пока рынок будет адаптироваться под новые реалии.
И хотя по итогам первого квартала 2024 года цены на новостройки уже стабилизировались, важно помнить, что рынок недвижимости цикличен. Просадки сменяются подъемами, для которых необходимы новые драйверы аналогичные льготной ипотеке. Уже сейчас в правительстве обсуждается запуск новых адресных ипотечных программ. Например, для учителей, врачей, сотрудников оборонно-промышленного комплекса, ветеранов СВО. Несмотря на возможные корректировки семейную ипотеку также не планируют закрывать. Поэтому неизвестно, когда именно произойдет новый скачок цен.
В то же время статистика подтверждает, что в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости лишь продолжает увеличиваться. Так, по данным Центробанка, за прошедшие 3 года средняя стоимость первичного жилья в России выросла на 90%.
Возможность для покупки жилья на выгодных условиях
Осталось понять, стоит ли ждать снижения ставок, и насколько реально сейчас приобрести недвижимость на выгодных условиях? Некоторые эксперты действительно ожидают постепенное их снижение во второй половине текущего года. Однако не все столь однозначно. Базовая ставка в размере 16% годовых держится на этом уровне с декабря 2023 года, и наравне с этим продолжается рост процента по рыночной ипотеке. За счет этого кредитные организации могут готовиться к возможному увеличению ставки. Кроме того, на июньском заседании совет директоров ЦБ уже рассматривал возможность ее повышения до 17-18% годовых. В июле в рамках нового раунда этот вопрос опять может быть поднят на обсуждение.
Однако есть и хорошие новости, сейчас на фоне завершения программы льготной ипотеки девелоперы активно предлагают специальные предложения. Поэтому в ближайшее время сэкономить на покупке жилья в новостройке можно с помощью дополнительных скидок, возможности приобретения недвижимости в рассрочку, trade-in и акций. Некоторые застройщики также предлагают программы аналогичные «клиентскому капиталу», благодаря которым те, кто не успел собрать достаточно средств на увеличившийся первичный взнос по льготной ипотеке, могли бы взять семейную ипотеку под 0,1% за счёт партнёрских соглашений.
В текущей ситуации важно не только внимательно следить за предстоящими изменениями, но и осмысленно подходить к вопросам долгосрочного планирования семейного бюджета. Каждый конкретный случай индивидуален, поэтому нельзя дать ряд советов, которые сработали бы для каждого, кто планирует инвестировать часть своего капитала в недвижимость. Одно можно сказать точно, оценить сложившуюся ситуацию на рынке и скорректировать стратегию в связи с предстоящими изменения стоит оперативно, а если у вас с этим могут возникнуть трудности, то можно обратиться в любое понравившееся вам агентство недвижимости, где вам помогут разобраться и подобрать стратегию по покупке жилья под ваши средства и условия.
