Как зарегистрировать сделку с недвижимостью онлайн при участии иностранного гражданина
Электронная регистрация в России – тренд, но в других странах не так широко применяют эту практику. Законы и процедуры в области регистрации права собственности на недвижимость везде разные. Именно поэтому до сих пор нет онлайн-сервиса, работающего на мировом рынке, и при совершении сделок на территории РФ надо пользоваться российскими сервисами. Если у вас возникла необходимость провести сделку с недвижимостью в режиме онлайн с иностранным гражданином, стоит знать, какие в этой процедуре есть нюансы.
О том, как выпустить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) иностранцу и что делать, если это невозможно, рассказывает директор по развитию сервиса электронной регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.
УКЭП: кому можно, кому нет
Напомним, что УКЭП на законодательном уровне приравнивается к рукописной подписи и используется для проведения сделок с жильем в режиме онлайн.
Для получения УКЭП гражданину России, вне зависимости от того, является он резидентом или нет, кроме паспорта нужно иметь СНИЛС и ИНН. При наличии загранпаспорта нового образца (с биометрией) и подтвержденной учетной записи на госуслугах, УКЭП можно выпустить в Госключе бесплатно и полностью удаленно. Но обратите внимание, что эта опция доступна только заявителям с гражданством РФ.
Кроме того, с 1 ноября 2024 года граждане РФ могут получать УКЭП за границей очно – в Армении, Киргизии, Казахстане и Узбекистане. В Армении и Киргизии нужно обращаться в информационно-консультационные центры при консульствах, а в Казахстане и Узбекистане заявления на выпуск УКЭП принимают офисы Россотрудничества. Правда, пока это экспериментальный проект, в рамках которого электронную подпись могут получить только частные лица для личных нужд, что в целом достаточно для проведения сделки онлайн.
А вот иностранному гражданину – нерезиденту, чтобы получить УКЭП, придется немного побегать. С какими трудностями можно столкнуться?
Санкционные ограничения. Указами Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 г. и № 95 от 5 марта 2022 года на территории России установлен особый порядок проведения сделок с недвижимостью с участием лиц, имеющих гражданство стран, “совершающих недружественные действия в отношении России”. Введенный порядок не распространяется на сделки, осуществляемые частными и юридическими лицами иностранных государств, которые не входят в перечень недружественных. Последние могут распоряжаться собственностью на территории России, не получая разрешение Правительственной комиссии. Граждане “недружественных стран” должны будут в дополнение ко всему получить соответствующее разрешение.
Необходимость проживания на территории РФ. Иностранцы-нерезиденты временно или постоянно проживающие в России могут получить подпись в любом удостоверяющем центре (УЦ) аккредитованном Минцифрой. Для этого понадобится:
-
Иностранный паспорт. Если в нем не продублирована информация на русском, еще и заверенный нотариусом перевод всех его страниц. Граждане Кыргызстана и Казахстана достаточно удостоверения личности.
-
СНИЛС. Его нужно получить в Пенсионном фонде перед визитом в УЦ. Для оформления необходимо заявление, паспорт с нотариально заверенным переводом, а также виза, вид на жительство или разрешение на временное проживание.
-
ИНН. Тоже оформляется заранее в местном отделении ФНС или в МФЦ на основании паспорта с переводом и документов, подтверждающих право иностранца на пребывание или проживание в России.
Согласно требованиями ч. 2 ст. 17 ФЗ-63 «Об электронной подписи» без этих документов (СНИЛС и ИНН) получить УКЭП невозможно. Поэтому для визита в УЦ их нужно взять с собой, в редких случаях менеджер УЦ может попросить снять копию/скан со свидетельства ИНН.
Важно!
Временно пребывающий на территории РФ иностранец не имеет разрешения на временное проживание и вида на жительство. Срок его пребывания в стране ограничен либо визой, либо безвизовым порядком в 90 дней. В этом случае он не сможет зарегистрироваться в Пенсионном фонде и получить СНИЛС, без которого выпуск УКЭП невозможен.
Если СНИЛС нет и не будет
При необходимости провести сделку в таком случае самым простым решением будет – оформить доверенность на гражданина РФ с правом проведения сделки от лица иностранца. Доверенность должна быть выпущена у нотариуса, тогда все документы по сделке вместо иностранного гражданина сможет подписывать его российский представитель со своей УКЭП.
Какие полномочия доверенному лицу обычно прописываются в доверенности?
Если речь идет о продаже жилья:
-
проводить показы;
-
проводить переговоры с покупателями;
-
обсуждать условия сделки;
-
собирать пакет документов для сделки;
-
подписывать договор купли-продажи;
-
подавать пакет документов на регистрацию.
Кроме этого, доверенному лицу можно поручить получать деньги за продажу жилья, но проговорить этот момент с нотариусом нужно заранее, чтобы отразить это в доверенности. А сами условия получения денег - прописать в договоре. Обычно такую доверенность может выдать любой российский нотариус.
Если речь идет о покупке жилья:
-
проводить переговоры с продавцами;
-
обсуждать условия сделки;
-
собирать пакет документов для сделки;
-
подписывать договор купли-продажи;
-
подавать пакет документов на регистрацию.
Ну и самое главное, что нужно помнить при совершении сделки купли-продажи с участием нерезидентов – все физические лица, получившие доход от продажи жилья, обязаны платить налоги. В России нерезидент, продавший квартиру и получивший за нее деньги, обязан уплатить 30% налоговой.
Подытожим: если у иностранца есть СНИЛС и ИНН - можно выпустить ему УКЭП и провести сделку в режиме онлайн. Если СНИЛС и ИНН нет и отсутствует возможность их получить, то сделку проще провести через доверенное лицо – резидента РФ с его актуальной УКЭП.
