Признание сделки недействительной означает, констатацию судом того факта, что в силу имеющихся юридических недостатков сделки, она не имеет юридической силы и не влечет каких-либо правовых последствий (ст. 166 ГК РФ). При недействительности сделки общим последствием является то, что суд возвращает стороны в первоначальное состояние. Сделка купли-продажи недвижимости признаётся недействительной, если она нарушает закон или права одной из сторон.
«Например, при признании недействительным договора купли-продажи квартиры, продавцу возвращают квартиру, которую он передал покупателю, а покупателю соответственно деньги, уплаченные за квартиру. Основания для признания сделки недействительной указаны в ст. 168-179 ГК РФ», – поясняет Юрий Александров, директор, учредитель ООО «Юридической компании «А.Лигал», г. Санкт-Петербург.
«Такие сделки совершаются, как правило, из-за недобросовестности продавца или невнимательности покупателя. Например, человек приобрёл коммерческий объект, оплатил её полную стоимость, а потом выясняется, что продавец скрыл сведения о квартире и на самом деле она передана в залог банку. Или в договоре просто подделана подпись продавца. Таких случаев в стране множество, по подсчётам нотариусов Москвы, 5-7% сделок с недвижимостью имеют пороки законности. Важно внимательно заключать сделки, проверять продавца и объект, чтобы не столкнуться с мошенничеством, в противном случае, можно лишиться жилья», – объясняет Андрей Опарин, генеральный директор «Реновель»
Сделки бывают оспоримые и ничтожные, для признания которых имеются свои основания.
«Например, суд может признать сделку оспоримой, если она была совершена под влиянием обмана (это статья 179 Гражданского кодекса) или участник не понимал своих действий, например, находился в состоянии психического расстройства (статья 177 Гражданского кодекса). Основанием для признания сделки ничтожной может стать наличие другой сделки, которая прикрывала притворную (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), или нарушение основ правопорядка и нравственности (статья 169 ГК РФ). Полный перечень условий для признания сделок недействительной прописан в ГК РФ в статьях 166-181», – комментирует экпсерт.
Какие еще бывают случаи?
«Самый распространенная ситуация, при которой сделка по продаже недвижимости может быть признана недействительной - это продажа с занижением, если в дальнейшем продавец или его супруг будут признаны банкротом. Также встречаются ситуации, когда на сделку не было получено согласие второго супруга.
Для того, чтобы избежать проблем нужно детально проверять и объект, и продавца. По объекту нужно изучить не только выписку из ЕГРН, но и документы - основания, по которым продавец приобрел объект, а также все предыдущие сделки за 10 лет (максимальный срок исковой давности). если какая-то из сделок совершена с занижением или безвозмездно, дополнительно нужно проверить фигуру продавца/дарителя», – Евгения Яковлева, адвокат в области банкротства юридических и физических лиц.
Что важно учитывать?
«Чтобы не доводить дело до суда и избежать недобросовестных продавцов, нужно проверять данные об участниках сделки (их возраст, дееспособность), узнавать точные условия заключения сделки и их соответствие закону и общественному порядку, изучить историю объекта и т. д. Проверить коммерческую недвижимость, как правило, можно через выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), с помощью анализа технической документации (законны ли перепланировки, есть ли разрешение на эксплуатацию). Стоит перепроверить кадастровый номер объекта, с помощью которого можно получить все сведения об объекте», – добавляет Андрей Опарин.
В отношении продавца нужно изучить его финансовое состояние и семейный статус. Так всегда проверятся наличие долгов и процедур банкротства у должника, его бывших и текущих супругов. Существует большое количество бесплатных, общедоступных ресурсов, на которых можно получить эту информацию: сайты судов, сайт службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Поэтому, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной в следующих случаях:
- при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних;
- совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;
- совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
- совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение и др.
«Таким образом, в целях минимизации рисков возможного признания сделки недействительной, необходимо проверять документы перед заключением сделки, в частности: документы-основания приобретения объекта недвижимости продавцом, заказывать актуальную выписку из ЕГРН для проверки ограничений (обременений), запрещений объекта недвижимости, проверять действительность паспортов, доверенностей для заключения сделки. Осуществляя качественную проверку документов до заключения сделки, вы придаёте ей легитимность и защищаете стороны от рисков признания ее недействительной», – отмечает Юлия Кругликова, ГК «Меридиан», Тюмень, главный юрисконсульт.
А также читайте:
– В 2026 году начнет восстанавливаться активность девелоперов
– Главное в строительстве за прошедшую неделю
– Ипотека для самозанятых: какие есть актуальные предложения?
– Как собственнику оценить надежность арендатора?
