Понятие редевелопмент пополнило словарь специалистов в области коммерческой недвижимости около десяти лет назад. Но до сих пор в российской нормативно-правовой базе понятие никак не закреплено. До сих пор принято редевелопмент связывать с любыми процессами изменения и улучшения пространства. Для того чтобы разобраться в том, как обстоит ситуация в отрасли, редевелоперская компания “Колесник”, которая сама вот уже десять лет реализует проекты в этой в сфере, провела масштабное социологическое исследование.
В ходе исследования были проанализированы лучшие практики, установлены основные характеристики проектов и выявлены болевые точки, с которыми сталкиваются редевелоперы.
Президент Российской Федерации в Указе «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» определил задачу увеличить качество городской среды в 1,5 раза. Институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ были разработаны проекты благоустройства для 299 территорий в 51 городов. По результатам подсчета индекса городской среды, по результатам реализации проекта «Формирование комфортной городской среды» в 2016–2020 гг. количество населенных пунктов с благоприятной городской средой увеличилось до 375, что на 18 городов больше, чем планировалось достигнуть по плану федерального проекта.
Редевелоперские проекты неразрывно связаны со стратегическим развитием субъектов Российской Федерации.
Основная цель исследования – оценить текущее состояния отрасли редевелопмента России. Для этого был проанализирован практический опыт реализации 56 проектов редевелопмента в России, в том числе проекты реконцепции промзон городов миллионников. Среди них “Дизайн-завод Флакон” в Москве, “Новая Голландия” в Санкт-Петербурге, Центр дизайна и архитектуры лофт-квартал «Мельница» в Новосибирске, Гастрохолл «ЛАМПОЧКА» в Томске и другие.
За время работы над исследованием удалось собрать данные по самым знаковым проектам редевелопмента России, от городов миллионников, до маленьких провинциальных городков. Выбор именно этих проектов связан с тем, что они чаще других упоминались в СМИ, о них говорило экспертное сообщество и они оказали влияние на формировании городского пространства.
Зона мониторинга распространилась на 25 городов: 15 городов с населением свыше 1 миллиона человек и 10 городов с населением менее одного миллиона человек. Самый небольшой городок – Миллерово, где проживает меньше 35 тыс. человек.
Команда аналитиков в качестве методов исследования выбрала качественный анализ данных, собранных из открытых источников и экспертные интервью с руководителями компаний осуществляющих редевелопмент.
Проекты редевелопмента – важный инструмент в экономическом развитии городов. У редевелопмента сохраняются хорошие перспективы на ближайшие годы потому, что во многих городах России остается большое количество неэффективно использующихся территорий, промышленных зон, устаревших строений, заброшенных или использующихся не по назначению построек. Эти локации не популярны у горожан и не участвуют в процессах общественного развития города, они нарушают целостность экономического, а порой и эстетического ландшафта городов.
В исследовании удалось посмотреть на эффективность реализации редевелоперских проектов с точки зрения следующих показателей:
– увеличение привлекательности объектов в результате реконструкции территории;
– создание дополнительных возможностей для развития культуры, отдыха, торговли;
– объемов привлеченных инвестиций.
В зоне исследования практик редевелопмента оказалось 56 объектов. Работы по редевелопменту на данных объектах были начаты в 2005 году и за последующие 20 лет можно наблюдать циклы всплеска интереса к редевелопменту, они пришлись на 2017 и 2022 год. Отчасти это можно связать с тем, что среди целей национального проекта «Жилье и городская среда» был добавлен показатель — рост доли городов с благоприятной средой Для достижения которого в нацпроекте был выделен отдельный федеральный проект «Формирование комфортной городской среды», который стартовал в 2017 году. Кроме того, Институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ были разработаны проекты благоустройства на 2016-2020 года, а также была запущена программа АСИ по созданию креативных кластеров на месте промзон.
Фактически в ходе исследования, было получено подтверждение эффективности этих программ и проектов.
Для проектов редевелопмента свойственен короткий срок реализации. 19% реноваций проектов реализуют за 3 года. В ходе экспертных интервью информация подтвердилась. Представители компаний уточнили, что, средний срок проектов 2-4 года.
– Чаще всего редевелоперы берутся за небольшие объекты объемом до 10 тыс. м2.
Как правило редевелопмент подразумевает не только обновление зданий, их фасадов и внутреннего пространства, но и благоустройство прилегающих территорий. Интерес к средним и малым объектам оправдан тем, что именно под такие объемы площадей проще в последующем найти арендаторов. Отчасти это продиктовано и предложением на рынке коммерческой недвижимости.
В результате редевелопмента бывшие промышленные объекты, памятники архитектуры и плохо работающие пространства приобрели новое назначение, теперь это:
-
Офисные деловые центры – 18%
-
Креативный кластер/Культурные центры – 44%
-
Стрит-ритейл – 5%
-
Гастро-кластеры – 14%
-
Технопарки – 4%
-
Гостиницы – 4%
-
Парки, общественные территории – 2%
-
Жилье – 9%
– Самые старые из объектов редевелопмента были построены в XVIII веке - 2%, 51% объектов датированы XIX веком, 44% XX веком и 2% возведены уже в наше время.
Можно отметить тенденцию к повышению интереса редевелоперов к памятникам архитектуры. Они, несмотря на действующие строгие законодательные нормы по работе с такими объектами, стали охотнее браться за подобные проекты.
Источники финансирования проектов
В ходе изучения проектов редевелопмента и проведения экспертных интервью, удалось выяснить из каких источников компании формировали бюджеты своих проектов. В основном отрасль редевелопмента развивается за счет частных инвестиций.
Бюджетные средства – 16%
Частные инвестиции совместно с госфинансированием – 11%
Частные инвестиции (собственные средства компаний) – 62%
Коллективные инвестиции – 11%
Стоимость проектов
Бюджет проектов редевелопмента, вошедших в зону исследования, от 13 млн руб. до 49 млрд руб. Не все компании озвучивают суммы, которые были израсходованы на проект. Это связано с тем, что не по всем подведены окончательные итоги. Как правило объемы инвестиций напрямую зависят от объемов самих проектов.
Несмотря на все трудности, недостаточную, а местами и чрезмерную нормативно-правовую базу, критику и сложности с получением финансирования, сфера редевелопмента имеет хороший потенциал для развития и скрыт он в объединении усилий всех участников рынка.
Судя по представленным в исследовании данным, наблюдается рост интереса со стороны частных инвесторов к проектам редевелопмента, что обусловлено как необходимостью, так и экономической вовлеченностью в процесс обновления устаревшей городской инфраструктуры, повышением качества городской среды и перепрофилированием плохо работающих объектов в привлекательные для бизнеса и горожан.
Участники рынка отмечают, что успешные проекты редевелопмента способны не только улучшить внешний вид городов, но и активизировать местную экономику.
Исследование показало, что важным фактором успешного редевелопмента является активное вовлечение местных жителей (лидеров общественного мнения – ЛОМ) и представителей органов власти в процесс планирования и реализации проектов. Это позволяет идеологам проектов создавать более адаптированные к местной реальности архитектурные решения и формировать общественный диалог вокруг проектов.
Кроме того, результаты исследования подчеркивают необходимость согласования действий различных заинтересованных сторон, включая бизнес, власти и гражданское общество. Эффективное взаимодействие может существенно ускорить процесс редевелопмента и повысить его гибкость к экономическим и социальным реалиям.
“Данные социологического исследования были презентованы экспертному сообществу на Съезде Ассоциации редевелоперов. Коллеги признались, что им в работе не хватало такой структурированной информации, потому что многие обсущесвляли свои идеи не будучи частью редевелоперского комьюнити. Многое делалось интуитивно или с ориентацией только на самые громкие проекты. Мы в исследовании постарались охватить большинство регионов страны и подсветили именно тот опыт, который послужит точкой опоры в подготовке новых кейсов и проектов” – пояснил основатель компании Сергей Колесник.
Редевелопмент в России имеет необходимый потенциал для того чтобы стать мощным инструментом не только для преобразования городского пространства, но и для улучшения качества жизни его жителей, что особенно актуально на фоне возрождающегося интереса к истории страны, ее наследию и потребности в сохранении уникальных архитектурных объектов.
