Реконструкция жилья — это промежуточный вариант между капитальным ремонтом и полноценным строительством нового здания. Если капитальный ремонт можно выполнить без согласования с администрацией, то реконструкция без разрешения чревата серьезными последствиями для владельца.
Разберем, зачем нужно разрешение, как правильно оформить реконструкцию частного дома и какие документы придется подготовить.
Зачем согласовывать реконструкцию
Со временем у семьи появляются новые потребности, и существующее жилье перестает их удовлетворять. Купить большее по площади жилье получается не всегда, и тогда решение — перепланировка или реконструкция дома на собственном участке.
Капитальный ремонт ограничивается заменой инженерных систем, отделкой фасада и интерьеров. При этом конструктивные характеристики дома не меняются, поэтому никаких разрешений не требуется.
Реконструкция же — это изменение ключевых параметров здания:
- достройка дополнительных этажей или комнат;
- увеличение общей площади;
- изменение количества или формы окон;
- любые изменения, из-за которых технический паспорт дома перестает соответствовать реальности.
Такие работы приравнены к строительству, а значит — требуют официального согласования.
Органы власти проверяют:
- соблюдение ограничений использования земель (если участок находится в особой зоне);
- соответствие параметров здания статусу ИЖС;
- соблюдение правил землепользования и застройки.
С августа 2018 года действует уведомительный порядок согласования.
Какие документы нужны
В уведомлении о планируемой реконструкции указываются:
- данные заявителя (ФИО, адрес, паспорт; для организаций — реквизиты и ОГРН);
- кадастровый номер и адрес участка;
- права на землю и наличие других собственников;
- разрешенное использование участка;
- параметры будущего дома (отступы от границ, габариты);
- подтверждение, что дом не будет разделен на квартиры;
- контакты для обратной связи.
Форма документа утверждена приказом Минстроя № 591/пр.
К уведомлению прикладывают:
- действующий план дома;
- проект реконструкции;
- выписку из ЕГРН с информацией о жильцах;
- согласие всех собственников (если есть долевая собственность);
- правоустанавливающие документы на участок и дом;
- паспорт собственника;
- технический план из БТИ;
- описание внешнего вида здания (для исторических территорий).
Важно: в разных регионах перечень документов может отличаться.
Проект можно заказать как в частном бюро, так и через администрацию. Второй вариант удобнее — меньше риск отказа.
Как подать уведомление
Есть три способа:
1. Лично в администрацию или МФЦ.
2. Почтой с уведомлением о вручении.
3. В электронном виде через госуслуги (требуется подтвержденная учетная запись и электронная подпись).
Ответ направляют в течение 7 рабочих дней (или до 20 дней, если дом в историческом поселении).
Если проект соответствует нормам, либо не получен отказ в указанный срок, можно приступать к работам.
Начинать строительство до согласования запрещено.
Что будет за самовольную реконструкцию
Если работы начаты без разрешения, собственника могут оштрафовать на сумму от 2 000 до 5 000 рублей. Причем штраф может накладываться повторно, пока продолжается стройка.
Кроме того:
- незаконный объект могут обязать снести через суд (по иску администрации или соседей);
- Росреестр откажет в регистрации изменений;
- возникнут сложности при продаже или оформлении наследства.
Есть возможность узаконить уже выполненные изменения через «дачную амнистию» (до 1 марта 2031 года). В этом случае достаточно технического плана и документа на землю.
Завершение реконструкции и регистрация
После окончания работ необходимо:
1. Заказать новый технический план у кадастрового инженера.
2. Получить документы, подтверждающие соответствие строительным нормам.
3. Подать уведомление об окончании реконструкции вместе с:
- квитанцией об оплате госпошлины;
- соглашением о распределении долей (если несколько владельцев).
Эти документы станут основанием для внесения изменений в кадастр и регистрацию права собственности на обновленный дом.
