С начала 2026 года семейная ипотека под 6% вступает в новый этап. Государство меняет философию программы: от массового стимулирования спроса — к точечной помощи семьям, которые действительно улучшают жилищные условия. Льгота сохраняется, но правила становятся строже, а доступ — более избирательным. Это решение уже влияет на стратегию банков, застройщиков и самих заемщиков.
Одна семья — один кредит
Ключевое нововведение — ограничение на количество льготных ипотек. С февраля 2026 года оформить семейную ипотеку можно будет только один раз на семью. Оба супруга обязаны участвовать в договоре как созаемщики. Повторное использование программы допускается лишь после полного погашения кредита и при рождении еще одного ребенка. Формальный «раздел» льготы между супругами уходит в прошлое.
Льгота перестает быть инвестиционным инструментом
Если раньше ипотека под 6% нередко использовалась для поэтапных покупок или вложений в новостройки, то теперь эта возможность фактически закрыта. Даже при разводе ответственность по кредиту сохраняется за обоими супругами до юридического перераспределения обязательств. Таким образом, государство усиливает контроль над целевым использованием поддержки.
Закрытие донорских схем
С 2026 года прекращает существование практика «донорской ипотеки», когда кредит оформлялся на родственников, подходящих под условия программы. Теперь привлечение третьих лиц возможно только для подтверждения дохода, но в этом случае они полностью теряют право на участие в семейной ипотеке в будущем. Эксперты ожидают, что из-за этого спрос на программу снизится на 15–20%.
Банки ужесточают фильтры
Сокращение государственных субсидий с января 2026 года повышает нагрузку на банки. В результате заемщики столкнутся с более жесткой оценкой платежеспособности, ростом минимального первоначального взноса и пересмотром ранее одобренных заявок. По оценкам рынка, уровень одобрения может снизиться еще на 10–15%, а итоговая стоимость сделки — вырасти примерно на 5%.
Позитивный момент: гибкость комбоипотеки
На фоне ужесточений появляется и важное послабление. С февраля 2026 года разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированной ипотеки без потери льготной ставки по семейному сегменту. Это особенно актуально с учетом ожиданий постепенного снижения ключевой ставки во второй половине 2026 года.
Что это значит для рынка
Семейная ипотека остается одним из самых доступных способов покупки жилья, но теперь требует более взвешенного подхода. Для рынка новостроек это означает охлаждение спроса и рост роли рассрочек, трейд-ин программ и прямых скидок от застройщиков. Для семей — необходимость тщательного планирования и отказа от «запасных» ипотечных сценариев.
В 2026 году семейная ипотека перестает быть универсальным решением и становится адресным инструментом — именно таким, каким ее изначально и задумывали.
