Кадастровая стоимость: зачем она нужна, и как ее оспорить

Система кадастрового учета недвижимости была принята в России пять лет назад, а к 2020 должен завершиться полный переход на ее использование, в связи с чем данная тема становится все актуальнее.

Кадастровая стоимость (далее в статье КС) устанавливается в ходе процедуры государственной оценки Росреестром на основе различных показателей (площади, материала, назначения сооружения, экономической ситуации, рыночной цены и прочего) и представляет собой как бы официальную стоимость недвижимости, которая в последующем используется в разных ситуациях и расчетах.

В первую очередь, это касается налогов. На ее основе рассчитывается размер налогообложения недвижимого имущества. Помимо этого от кадастровой стоимости жилой недвижимости зависит размер налога, который придется выплатить собственнику при продаже жилья, приобретенного после 1 января 2016 года. Налог при этом рассчитывается по следующему принципу: если цена сделки превышает 70% от суммы кадастровой стоимости объекта, по общим правилам имущественный налоговый вычет (1 000 000.руб.) вычитается из цены квартиры, но если сделка оказывается дешевле 70% кадастровой стоимости, от данного показателя (70%) отнимается либо имущественный вычет, либо подтвержденные документами расходы на приобретение жилья.

Кроме того КС используется в судебных спорах, при оформлении ипотеки, права на наследство, оформлении различных субсидий, при взаимодействии государственных органов и собственников, объектом которого является недвижимость; она участвует в определении цены при обмене жилья на эквивалентное и в других частных ситуациях.

Чтобы пройти кадастровую оценку жилья, необходимо обратиться в Росреестр. Узнать кадастровую стоимость можно из выписки ЕГРН, которую запрашивают в кадастровых органах, МФЦ, на сайте Росреестра или других специальных онлайн-платформах. Предполагается, что КС должна быть близка к рыночной, но на деле порой случается, что последняя оказывается существенно ниже, а это несправедливо и невыгодно для налогоплательщика. В такой ситуации (а также при обнаружении ошибок в определении кадастровой стоимости) полезно будет знать следующее.

Как изменить кадастровую стоимость

Оспорить «официальную» стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке или в ходе судебного разбирательства. Согласно статистике Росреестра, почти за весь 2017 год решение по изменению КС было принято соответствующими комиссиями в пользу 55,4% заявителей. Поэтому прежде чем вступать в бой, особенно в суде, нужно хорошо взвесить свои шансы и финансы.

Сначала логичнее обратиться в комиссию, поскольку она является первым и более мирным этапом, тем более что сегодня законом не предусмотрена компенсация судебных расходов для заявителей по подобным делам. Однако, прежде всего, нужно подготовить необходимые документы, а также пригласить независимого оценщика для составления отчета о рыночной стоимости объекта. Если эксперт даст оценку рыночной стоимости ниже кадастровой, появится твердое основание чтобы оспорить последнюю.

Заявление о пересмотре КС можно подать и на другом основании: если при кадастровой оценке использовались недостоверные данные, и есть документы, подтверждающие данный факт.

Чтобы выявить основания для оспаривания кадастровой стоимости, вы можете запросить нужную информацию об объекте недвижимости в данных органах: у заказчика работ по проведению оценки, если КС была установлена в ходе государственной кадастровой оценки,  или в Управлении Росреестра по субъекту РФ – при кадастровом учете, там же можно узнать заказчика для первой ситуации.

Комиссия рассматривает заявления не дольше месяца, а в ходе первой же недели сообщает, принято ли оно к рассмотрению. Если основанием для заявления послужило несоответствие кадастровой и рыночной стоимости, комиссия приравнивает первую к последней в случае положительного решения. Если в качестве основания выступает недостоверность информации, комиссия может принять решение о полном КС, для чего направляет все документы в соответствующие органы. Решение комиссии и кадастровую стоимость далее можно пробовать оспорить в суде.

Если дело доходит до суда, обычно организуется судебная оценочная экспертиза, от заключения которой будет зависеть большая часть успеха, рассказывает Александр Тимофеев, управляющий партнер ПБ «Тимофеев и партнеры».

Вне зависимости от того, куда вы обращаетесь, необходимо подать соответствующее заявление вместе с определенным пакетом документов, без которого обращение не будет даже принято к рассмотрению.

Документы для подачи заявления в комиссию:

- Выписка из ЕГРН о КС объекта, где содержится информация об оспариваемых результатах оценки

- Заверенная нотариусом копия документов на недвижимость, подтверждающих права заявителя на объект

- Отчет об установлении рыночной стоимости объекта, составленный экспертным оценщиком или

- Документы, свидетельствующие о некорректных данных, используемых при определении КС (зависит от того, на чем основано заявление)

Данный набор не исключает возможности приложения и других документов, имеющих отношение к делу.

Пакет документов для обращения в суд:

- Та же выписка из ЕГРН о КС объекта

- Нотариально заверенная копия документов на недвижимость, подтверждающих права заявителя на объект

- В зависимости от оснований – отчет об оценке рыночной стоимости или материалы, подтверждающие ошибку в информации, которая использовалась при кадастровой оценке

- Квитанция о выплате госпошлины размером 300 рублей за объект для физических лиц (2000 – для юрлиц).

- Доверенность и копия юридического диплома представителя истца

- От юридического лица также требуется подтверждение попытки досудебного урегулирования вопроса (т.е. решение комиссии или ее отказ в рассмотрении дела)

Как мы уже отметили, решения в пользу заявителей принимаются чуть более чем в половине случаев. Это говорит о том, что шанс снизить кадастровую стоимость есть и он вполне реален, но также нужно и взвесить все факторы и обстоятельства. А наша статья, надеемся, поможет вам лучше понять данный процесс.

Фотоматериалы: КМВСИТИ