Всем уже давно известно, что с июля этого года правила игры на строительном рынке больше никогда не будут прежними. Недавно внесенные изменения о том, что абсолютно все проекты будут переведены на систему эскроу и цены взлетят вверх добавляет масла в огонь и вызывает еще больше вопросов: когда брать, где, на какую сумму рассчитывать и так до бесконечности…
Именно из-за этой неопределенности и всеобщей «паники» создается благоприятная атмосфера для работы аферистов, предлагающих уж больно выгодные условия для покупки жилья. В последнее время появилось сразу несколько новостей об обманутых пайщиках, сотрудничающих с недобросовестными жилищными кооперативами.
Например, в конце 2018 года в Санкт-Петербурге председателя нескольких ЖСК приговорили к 8,5 годам колонии за хищение 30 млн. руб., которые люди внесли в качестве паевых взносов. А в Омске заведено уголовное дело против двух глав ЖСК, обманувших 400 пайщиков и укравших 700 млн. руб. В погоне за выгодой, на фоне непременного удорожания жилья и растущих ипотечных ставок, все большее количество людей ищут альтернативные методы покупки недвижимости, и нередко остаются без денег и надежды.
Самая распространенная схема
Деятельность любого недобросовестного ЖСК напоминает классическую финансовую пирамиду – удовлетворяются жилищные потребности одних пайщиков за средства новоприбывших членов «команды». Чем же они заманивают к себе людей?
Принцип получения квартиры посредством ЖСК выглядит действительно очень выгодным: на кооперативные деньги покупается недвижимость каждому пайщику посредством очередности. Это своего рода сообщество, которое исключает каких-либо посредников и кредитные организации, в которых, как известно, ипотеку тоже может получить далеко не каждый. Все, что нужно ЖСК – ваше желание встать в его ряды и внести какую-то фиксированную сумму в общий котел. Рассмотрим эту процедуру более подробно на примере жилищного кооператива, действующего на территории всей страны.
Зайдя на официальный сайт вас попросят зарегистрироваться и присвоят личный счет, по которому вы будете оплачивать членские взносы. Юридические документы открываются только в личном кабинете после заполнения всех необходимых полей. Примечательно то, что, заполняя форму, вас сразу же предупреждают о том, что будущая недвижимость должна стоить не менее 5 млн. руб. Следующий шаг – оплата взноса за вступление в ЖСК, суммой 2 тыс. евро + 2% от курса ЦБ и занимание очереди за предыдущими пайщиками, которые также внесли свои деньги.
Когда доходит ваша очередь либо вы, либо сотрудники компании ищете жилье, удовлетворяющее вашим потребностям, ориентируясь на сумму, которую вы указали в анкете. Все это время с момента вступления в кооператив и ожидания своего часа, вы обязаны платить паевые взносы (10 тыс. руб.) и членские взносы (2 тыс. руб.) ежемесячно. Теперь представим, что вы или вам подобрали квартиру – что дальше?
А дальше вы должны заплатить минимум 35% от ее стоимости, остальное вносится на средства кооператива. При этом, вам дают рассрочку на 10 лет для погашения недостающей ранее суммы под 2%, а если вы заплатили половину стоимости, то беспроцентную.
Как мы выяснили у сотрудника жилищной кооперации, с ними нельзя купить строящее жилье у застройщика – только готовое, либо «вторичка». И, действительно, как нам пояснили в пресс-службе компании «Метриум», «на первичном рынке жилья мошенникам не развернуться, это просто невозможно».
Самый занимательный факт состоит в том, что даже если вы заплатили деньги и вам купили жилье, то в личную собственность оно перейдет только после погашения рассрочки. Все это время недвижимость будет официально принадлежать кооперативу. Это не может не настораживать, поскольку за 10 лет с компанией может случиться, что угодно, а вам потом придется бегать по судам и доказывать свою правоту. Более того, после приобретения жилья с вами заключат договор найма, и вы будете оплачивать квартиру в качестве арендатора.
Интересный факт! На сайте организации утверждается, что от срока вступления в кооператив до момента получения ключей от квартиры проходит от 5 месяцев до 1 года. Однако по многочисленным негативным отзывам на форумах оказывается, что все не так уж и просто. Были люди, которые очень долгое время ждали своей очереди и даже платили по 130 тысяч за то, чтобы выкупить место, находящееся поближе к решению жилищного вопроса, но даже это не помогало им ускорить процесс. Даже если вы и получите обещанную квартиру, от ежемесячных взносов вас не освобождают.
Кроме того, кооператив обладает всеми признаками сетевого маркетинга. На сайте пишется, что для того, чтобы приблизить свой статус внеочередности по приобретению жилья, вы должны постоянно привлекать в компанию новых клиентов. Судя по все тем же отзывам на просторах интернет сети выясняется, что, скорее всего, именно такие пайщики и получают свои квартиры, в отличие от тех, кто исправно платит ежемесячные взносы и просто ждет своей очереди. Кстати, при расторжении договора, вступительные 2 тысячи евро и членские взносы вам никто не вернет.
Как уже можно догадаться, самый главный риск состоит в том, что рано или поздно количество новоприбывших пайщиков либо сильно сократится, либо прекратится совсем, и если вы оказались в конце очереди, то на покупку вашей квартиры деньги уже никто не принесет. И вообще, получается, что, ежемесячно внося по 12 тыс. в месяц, помимо единоразового счета в 2 тыс. евро вы только «кормите» кооператив, не получая ничего взамен.
Интересный факт! На сайте компании прикреплен файл о том, что кооператив зарегистрирован в Торгово-промышленной палате России, но зайдя на официальный сайт и введя номер сертификата, мы обнаружили, что он не числится в их базе.
Юристы предупреждают о том, что устав организации, который предусматривает постоянное наращивание количества пайщиков, имеет все признаки именно финансовой пирамиды и лучше держаться от подобных компаний как можно дальше. Более того, можно столкнуться с реальной проблемой, когда владелец, а именно жилищный кооператив, может выселить пайщика, продав или сдав в аренду купленную недвижимость. А в случае банкротства, жилплощадью пайщик не владеет, денег вложено очень много и возвратить их от переставшей существовать организации проблематично.
Даже если вы не стали связываться с подобными схемами покупки жилья, и решили действовать традиционно – самостоятельно приобрести квартиру в новостройке, вам все равно понадобятся советы как не «попасть впросак», сделать все с умом и спать спокойно.
Как уберечь себя и свои деньги, покупая квартиру в новостройке?
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает, что новые правила продажи квартир по эскроу-счетам коснутся лишь сегмента первичной недвижимости. Правила вступят в силу уже 1 июля этого года. Пока же, как было и ранее, и как будет на время переходного периода правило одно: приобретать квартиры или напрямую у застройщика, или у официальных агентов по продажам, и только с помощью заключения ДДУ. При этом стоит понимать, что есть застройщики, которые не имеют собственного отдела продаж – в этом случае продажи квартир ведутся лишь уполномоченными агентствами. Есть и примеры, когда квартиры реализует как отдел продаж застройщика, так и агентство.
Помимо этого, перед покупкой стоит изучить официальный сайт девелоперской компании, официальный сайт самого проекта, все документы к моменту старта продаж должны уже присутствовать на рекламируемых сайтах. Это, как минимум, проектная декларация, разрешение на строительство, ЗОС (заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ), документы на земельный участок (подтверждение права собственности или аренды).
Если продажи ведет агентство недвижимости, у него должен быть заключен с застройщиком соответствующий агентский договор на реализацию квартир в конкретном жилом комплексе.
«Заключайте договоры только в официальном офисе продаж, указанном на сайте проекта: обычно, все брокеры и сотрудники отдела продаж застройщика находятся в едином офисе продаж рядом со строящимся ЖК. Агентства также могут работать и в собственных центральных офисах. Сайты агентств содержат информацию о всех реализуемых объектах от застройщиков – если агентство уходит с проекта,
В любом случае, 214-ФЗ сегодня предполагает оплату стоимости квартиры в новостройке только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.
Если и эти меры предосторожности не внушают потенциальному покупателю квартиры в строящемся доме доверия – стоит выбрать квартиру в уже сданной новостройке. Такие объекты имеют серьезное преимущество перед любой вторичкой: их юридическая чистота гарантирована, не может возникнуть никаких неучтенных наследников или других претендентов на это имущество; в момент подписания ДКП (договора купли-продажи) в офисе застройщика покупатель сразу получает ключи и может заселяться или начинать ремонт» - резюмирует эксперт Ирина Доброхотова.
