Риски внесения застройщиком изменений в проектную документацию

Здравствуйте, при проверки стойнадзором
было выявлено несоответствие бетона(заморозили),дом монолитный!Было предписание и внесение изменений в проект,сделали усиление конструкций в виде металические балок(двутавров).Я об этом узнала,только на осмотре квартиры,застройщик говорит всё законно!но эти усиления проходят по всей моей квартиры,ещё они зашиты гипсокартоновым коробок.Такое состояние квартиры меня не устраивает, что я могу сделать?

Добрый день!

В соответствии с ч.ч. 2-3 ст. 7 214-ФЗ:

"В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона."
 

Добрый день!

 

Может ли застройщик изменить количество окон в квартире? 

 

Их количество в дду не указано. Если застройщик все таки такие изменения внесет, имею ли я право отказаться от такой квартиры? 

Добрый день!

Количество окон в квартире определено проектом. ДДУ заключается на основании разрешения на строительство, выданного, в том, числе на основании, положительного заключения экспертизы проектной документации.

В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, произвольное изменение застройщиком количества окон в Вашей квартире - незаконно!

В соответствии с той же ст. 7 214-ФЗ:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

 

Добрый день!

 

Количество окон в квартире определено проектом. ДДУ заключается на основании разрешения на строительство, выданного, в том, числе на основании, положительного заключения экспертизы проектной документации.

В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, произвольное изменение застройщиком количества окон в Вашей квартире - незаконно!

В соответствии с той же ст. 7 214-ФЗ:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

 

Добрый день!

 

Может ли застройщик изменить количество окон в квартире? 

 

Их количество в дду не указано. Если застройщик все таки такие изменения внесет, имею ли я право отказаться от такой квартиры? 

Может, если это не повлияет на несущую способность здания без проведения повторной технической экспертизы измененного проекта.

Поэтому лучше ознакомиться у застройщика с проектной и рабочей документации в части, касающейся окон, их количества и расположения, и сделать их копии, заверив их представителем застройщика.

Это позволит вам представить документацию в суде при наличии спора с застройщиком.

Добрый день!

 

Количество окон в квартире определено проектом. ДДУ заключается на основании разрешения на строительство, выданного, в том, числе на основании, положительного заключения экспертизы проектной документации.

В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, произвольное изменение застройщиком количества окон в Вашей квартире - незаконно!

В соответствии с той же ст. 7 214-ФЗ:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

 

Важно знать, что:

С точки зрения 214-ФЗ и Закона РФ "Защите прав потребителей", нарушением Ваших прав, влекущим у Вас право предъявления вышеуказанных требований является сам факт одностороннего изменения застройщиком договора в части уменьшения количества окон, вне зависимости от наличия или отсутствия влияния такого изменения на несущую способность дома и т.д.

Важно знать, что:
 
С точки зрения 214-ФЗ и Закона РФ "Защите прав потребителей", нарушением Ваших прав, влекущим у Вас право предъявления вышеуказанных требований является сам факт одностороннего изменения застройщиком договора в части уменьшения количества окон, вне зависимости от наличия или отсутствия влияния такого изменения на несущую способность дома и т.д.

В вопросе отмечено, что количество окон в ДДУ не указано.
При чем тут изменение договора???

При том, что:

В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, в силу вышеуказанной нормы права, произвольное изменение застройщиком количества окон в проекте, является односторонним изменением условий ДДУ.

Добрый день. Планирую покупку квартиры по ДДУ. Есть проект договора покупки (ещё никем не подписан). Номер квартиры в договоре 123 (3х комнатная). А в проектной документации под этим номером 2х комнатная. А трёшка которую хотим купить номер 124. Застройщик убеждает оформить договор так, якобы они сейчас вносят изменения в документы и это займёт время. Чем это грозит?

При том, что:
 
В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, в силу вышеуказанной нормы права, произвольное изменение застройщиком количества окон в проекте, является односторонним изменением условий ДДУ.

При том, что:
 
В соответствии со ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, в силу вышеуказанной нормы права, произвольное изменение застройщиком количества окон в проекте, является односторонним изменением условий ДДУ.

Добрый день!
Помогите пожалуйста, не можем никак найти ответа на наш вопрос...

В 31 дек 2017 (в силу невозможности приехать раньше из другого города) мы с наличными средствами приехали выбирать квартиру из кучи типовых (я была уверена,что все они одной площади, только окна в разные стороны).
Как выяснилось желаемая квартира оказалась нам не по карману.. О чем мы и сообщили застройщику. На что он ответил нам, что у него есть площади на любой вкус. И предложил нам такую же с виду квартиру но меньшую по проекту на добрых 6-10 метров. Мы обрадовались и заключили ДДУ.
По итогу, сейчас ближе к сдаче (9 месяцев спустя) обмерили все на стройке рулеткой, и пришли к выводу,что ничем эта квартира от больших квартир не отличается.
Начали искать подвох - нашли в проектной документации. Площади покомнатно указаны верно, а вот если их сложить, выходит площадь "большой квартиры", которую мы не готовы были приобрести.
Теперь она превышает заявленную в договоре площадь более чем на 10 %...
При обращении к застройщику увидели круглые глаза и "ай йай йай, снова эти проектировщики накосячили". Отсутствие предложений - более того, у нас в договоре чётко прописана оплата за возможно увеличивающуюся площадь.

Были у юриста, сказал, можем расторгнуть ДДУ, и истребовать возврат денег и попробовать % за пользование деньгами. Но этот же юрист сказал нам что суды нещадно режут эти проценты (а там уже 400 тыс).
Во и думаем что делать... Год снимали квартиру , не могли себе ничего позволить, деньги пролежали инфляция все дела, мы сейчас за эти деньги не купим такую площадь... Да и не брали бы , если бы нас изначально не обманывали.
Помогите решить вопрос нигде не нашла прецедентов - кто несёт ответственность за математическую ошибку в проектной документации? Обязаны ли мы платить за их ошибку?
Если да, и мы захотим расторгнуть договор тк не с чего платить, чтобы оставить квартиру, может ли суд срезать неустойку, несмотря на то ,что это их вина? И вообще, неужели нет никакой статьи о мошенничестве либо введении в заблуждение? Даже если это реальная ошибка и их проектировщик пил когда делал подсчёты, неужели ничего нельзя сделать?
Жаль. Потеряли год...
P.S квартира ещё не сдана, но мы чтобы не быть голословными сделали независимые обмеры, и пишем претензию..
Что удачней, судиться, с возможным отсутствием на счетах у застройщика денег, или брать не подъёмный кредит..я не знаю.

На сайте у застройщика в наша квартира так и числится с ошибкой - как и по договору 68.7 квадрата. Никаких изменений в проектную декларацию внесено не было, несмотря на то ,что мы известили их об ошибке и по факту она больше 77 квадратов.

Застройщик сказал: не порите горячку, и что мы ничего не можем им предъявить... Вот по сдаче будут обмеры БТИ тогда и будет о чем говорить... Но мне кажется ,там времени говорить уже не будет.

Для того чтобы дать исчерпывающий ответ на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с Вашим ДДУ, проектной декларацией и разрешением на строительство.

Предварительно без ознакомления с Вашим ДДУ можем сообщить нижеследующее:

1. В соответствии со ст.ст. 10, 12 и 18 Закона РФ "О защите прав потребителе" и ч.ч. 1-2 ст. 7 ФЗ-214 при определённом стечении обстоятельств, возможна защита Ваших прав путём:

1.1. Взыскания убытков;

1.2. Отказа от ДДУ и взыскания оплаченной  стоимости последнего (этот способ защиты несёт в себе значительные риски, связанные с отсутствием у застройщика денег. в связи с чем Вы можете остаться и без квартиры и без денег);

1.3. Взыскания убытков;

1.4. Предъявления требований о замене объекта долевого строительства на объект соответствующий условиям заключенного Вами ДДУ.

Судебная практика, по данной категории дел, неоднозначна.

С одной стороны, при наличии в договоре положений, обязывающих Вас произвести доплату в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров БТИ - суды, как правило встают на сторону застройщика и взыскивают с дольщиков денежные средства в пользу застройщиков;

С другой стороны, различие в проектной и фактической площади квартиры в 10 метров (целая комната!!!), уже можно трактовать, как нарушение положений ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей", так как отклонение от проекта слишком значительно, а это уже одностороннее изменение условий договора, что противоречит положениям ст. ст. 450 ГК РФ, а иное трактование такого значительного отступления от условий ДДУ является нарушением ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом)

Здравствуйте, вопрос в следующем: при подписании акта приемки квартиры выяснилось. что мы должны доплатить за увеличение площади. Обмер и классификацию помещений производила сторонняя организация (не БТИ, в БТИ данных нет, застройщик поставил на кадастр в обход БТИ). В квартире "появилась" лоджия, вместо балкона (на самом деле  -балкон) и, соответственно, коэффициент 0,5, вместо 0,3. В дополнительном соглашении по увеличении площади присутствует пункт: размеры окончательные и не подлежат пересмотру ни при каких обстоятельствах. Как мы можем оспорить данное увеличение площади? Спасибо!

Здравствуйте, вопрос в следующем: при подписании акта приемки квартиры выяснилось. что мы должны доплатить за увеличение площади. Обмер и классификацию помещений производила сторонняя организация (не БТИ, в БТИ данных нет, застройщик поставил на кадастр в обход БТИ). В квартире "появилась" лоджия, вместо балкона (на самом деле  -балкон) и, соответственно, коэффициент 0,5, вместо 0,3. В дополнительном соглашении по увеличении площади присутствует пункт: размеры окончательные и не подлежат пересмотру ни при каких обстоятельствах. Как мы можем оспорить данное увеличение площади? Спасибо!

Да, разумеется, Вы можете оспорить данное увеличение площади. Для этого Вам необходимо, произвести независимую строительно-техническую экспертизу, которая установит реальную площадь квартиры, а также определит, что у Вас всё-таки в квартире балкон или лоджия (конструктивно это разные архитектурные элементы, которые имеют чёткое определение).

В случае, если экспертиза установит несоответствие площади квартиры и определения (балкон/лоджия) указанных в дополнительном соглашении и фактической площади и существующему балкону/лоджии, Вам необходимо обратится в суд.

В зависимости от содержания Вашего ДДУ и дополнительного соглашения к нему в случае несоответствия построенной и переданной Вам квартиры проекту и ДДУ, и отказа застройщика добровольно устранить выявленные дефекты и несоответствия у Вас также возникает возможность потребовать неустойку.

Наличие в дополнительном соглашении, указанного Вами пункта, не препятствует Вам в оспаривании нарушающего Ваши права дополнительного соглашения и/или отдельных его положений и взысканию неустойки за нарушение застройщиком 214-ФЗ и/или Закона РФ "О защите прав потребителей"

Добрый день!

В первоначальной проектной документации, на момент заключения ДДУ, было указано, что лоджии будут застекленные, однако перед сдачей дома, в проект внесли изменения и лоджии теперь НЕ застекленные.

В ДДУ про лоджии нет никаких упоминаний.

Возможно ли добиться от застройщика застекления или он действует по закону и ничего не сделать?

Добрый день!

В первоначальной проектной документации, на момент заключения ДДУ, было указано, что лоджии будут застекленные, однако перед сдачей дома, в проект внесли изменения и лоджии теперь НЕ застекленные.

В ДДУ про лоджии нет никаких упоминаний.

 

Возможно ли добиться от застройщика застекления или он действует по закону и ничего не сделать?

Добрый день!

В соответствии со ст.ст. 10, 12 и 18 Закона РФ "О защите прав потребителе" и ч.ч. 1-2 ст. 7 ФЗ-214 при определённом стечении обстоятельств, возможна защита Ваших прав путём:

1.1. Взыскания убытков в виде возмещения своих расходов на устранение недостатков;

1.2. Предъявления требований о замене объекта долевого строительства на объект соответствующий условиям заключенного Вами ДДУ;

1.3. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
1.4. Соразмерного уменьшения цены договора.
 

Добиться застекления лоджии, в данном случае маловероятно, так как застройщик построил дом в соответствии с проектом и вряд ли пойдёт на добровольное застекление лоджии, чтобы не создавать эффект домино, а суд может отказать в удовлетворении требований об устранении недостатков путём  застекления лоджии, так как дом построен и сдан в эксплуатацию в соответствии с вновь утверждённой проектной документацией.

На наш взгляд, наиболее отвечающим Вашим интересам, вариантом защиты Ваших прав является подача искового заявления об устранении недостатков путём  застекления лоджии, и при выявлении негативной реакции суда на таковые требования их изменение на требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ, на сумму составляющую разницу между стоимостью переданной Вам квартиры и стоимостью аналогичной квартиры с застеклённой лоджией.

Здравствуйте! Прошу помощи. Ситуация такая:

Застройщик в одностороннем порядке изменил проектную документацию, получил положительное заключение негосударственной экспертизы. Изменения коснулись материала наружных стен. Было: крупноформатные керамические блоки (λ = 0,186 Вт/м·0С) толщиной 380 мм с облицовкой керамическим лицевым кирпичом толщиной 120 мм (λ = 0,64 Вт/м·0С).

Стало: газосиликат (250 мм) + утеплитель (60 мм) + штукатурка (большая часть фасада здания), газосиликат (300 мм) + облицовочный кирпич (120 мм)  (там где лоджии).   Состав изменений в наружной стене: Штукатурка толщиной 10 мм, λ = 0,93 Вт/м·0С; Минераловатный утеплитель толщиной 60 мм, λ = 0,042 Вт/м·0С; Газобетонный блок, автоклавный D500 толщиной 250 мм, λ = 0,14 Вт/м·0С; 33 .

Расчетное приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен составляет R0=2,80 м2 · 0С/Вт.

При этом в ДДУ прописано «Материал наружных стен – керамический кирпич и газобетонный блок». То что керамический блок, указанный в проектной документации, поменяется на газобетонный блок мы знали при заключении договора. Изменения, касаемо применения штукатурки и утеплителя стали очень неприятным сюрпризом.

Я так понимаю, из-за данных изменений снижаются показатели по теплопотерям и уменьшаются сроки эксплуатации наружных стен до капитального ремонта.

Доп. соглашение на изменения фасада здания застройщик не предлагал заключать.

Зато сейчас предлагает заключить доп. соглашение на изменение срока ввода в эксплуатацию дома, переносит почти на год. Данное доп соглашение подписывать не планирую, т.к. буду требовать потом неустойку.

Подскажите, можно ли в данной ситуации потребовать помимо неустойки за перенос сроков сдачи дома, соразмерного уменьшения стоимости квартиры?

Могу ли я у Застройщика затребовать в письменном виде информацию о сметной стоимости проекта (дома или квартиры) до и после внесения изменений  в проектную документацию? И информацию о продолжительности эксплуатации отдельных элементов дома до капитального ремонта (замены), в частности наружных стен до внесения изменений в проектную документацию и после. И потом на этих основаниях требовать уменьшения стоимости квартиры?

Спасибо!!!

Здравствуйте! Прошу помощи. Ситуация такая:

Застройщик в одностороннем порядке изменил проектную документацию, получил положительное заключение негосударственной экспертизы. Изменения коснулись материала наружных стен. Было: крупноформатные керамические блоки (λ = 0,186 Вт/м·0С) толщиной 380 мм с облицовкой керамическим лицевым кирпичом толщиной 120 мм (λ = 0,64 Вт/м·0С).

Стало: газосиликат (250 мм) + утеплитель (60 мм) + штукатурка (большая часть фасада здания), газосиликат (300 мм) + облицовочный кирпич (120 мм)  (там где лоджии).   Состав изменений в наружной стене: Штукатурка толщиной 10 мм, λ = 0,93 Вт/м·0С; Минераловатный утеплитель толщиной 60 мм, λ = 0,042 Вт/м·0С; Газобетонный блок, автоклавный D500 толщиной 250 мм, λ = 0,14 Вт/м·0С; 33 .

Расчетное приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен составляет R0=2,80 м2 · 0С/Вт.

 

При этом в ДДУ прописано «Материал наружных стен – керамический кирпич и газобетонный блок». То что керамический блок, указанный в проектной документации, поменяется на газобетонный блок мы знали при заключении договора. Изменения, касаемо применения штукатурки и утеплителя стали очень неприятным сюрпризом.

 

Я так понимаю, из-за данных изменений снижаются показатели по теплопотерям и уменьшаются сроки эксплуатации наружных стен до капитального ремонта.

Доп. соглашение на изменения фасада здания застройщик не предлагал заключать.

Зато сейчас предлагает заключить доп. соглашение на изменение срока ввода в эксплуатацию дома, переносит почти на год. Данное доп соглашение подписывать не планирую, т.к. буду требовать потом неустойку.

Подскажите, можно ли в данной ситуации потребовать помимо неустойки за перенос сроков сдачи дома, соразмерного уменьшения стоимости квартиры?

Могу ли я у Застройщика затребовать в письменном виде информацию о сметной стоимости проекта (дома или квартиры) до и после внесения изменений  в проектную документацию? И информацию о продолжительности эксплуатации отдельных элементов дома до капитального ремонта (замены), в частности наружных стен до внесения изменений в проектную документацию и после. И потом на этих основаниях требовать уменьшения стоимости квартиры?

Спасибо!!!

Добрый день!

Для того чтобы дать исчерпывающий ответ на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с Вашим ДДУ, с ранее действовавшей и действующей в настоящее время проектными декларациями, и провести строительно техническую экспертизу в части снижения показателей по теплопотерям и уменьшению сроков эксплуатации наружных стен до капитального ремонта.

Предварительно без ознакомления с Вашим ДДУ можем сообщить нижеследующее:

1. В соответствии со ст.ст. 10, 12 и 18 Закона РФ "О защите прав потребителе" и ч.ч. 1-2 ст. 7 ФЗ-214 при определённом стечении обстоятельств, возможна защита Ваших прав путём:

1.1. 1.4. Соразмерного уменьшения цены договора на разницу в стоимости квартиры имеющей материал стен, указанный в Вашем ДДУ и квартиры имеющий материал стен в соответствии с изменениями внесёнными в проектную документацию;

1.2. Предъявления требований о замене объекта долевого строительства на объект соответствующий условиям заключенного Вами ДДУ.

2. По Вашему требования в соответствии с ч. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан Вам предоставить:

2.1) разрешение на строительство;
2.2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2.3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2.4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
2.5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
 

Спасибо за разъяснения!  А технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома - это один документ или при изменении проектной документации и изменении материалов строительства в него также должны вноситься изменения?