Застройщик ЖК Ты и Я

Фантазировать не надо, надо просто досчитать!

Долевое участие:

 1383 квартир*7 000 000(средняя)=9.68млр.

 792 парковок *600 000 (мин.предположим)=0.5млр.

 кладовки и коммерческие помещения(средняя) =1.5млр.

Итого: 9.68+0.5+1.5=11.68млр.

 

Вышли на сметную стоимость, которая включает в себя сметную прибыль и накладные расходы.

 

С арифметикой и (или) логикой явные проблемы.

Не надоело еще "открывать глаза" на этот ЖК?

проблема в том, что сейчас мало какие дома к выдаче ключей полностью распроданы. да и парковки - не самая популярная покупка) лично я буду следить за ходом стройки и продаж ближайшие 8-10 месяцев. если все будет устраивать, тогда серьезно рассмотрю. 

и кстати, разве 7млн здесь средняя? 

проблема в том, что сейчас мало какие дома к выдаче ключей полностью распроданы. да и парковки - не самая популярная покупка) лично я буду следить за ходом стройки и продаж ближайшие 8-10 месяцев. если все будет устраивать, тогда серьезно рассмотрю. 

и кстати, разве 7млн здесь средняя? 

Можно и понаблюдать. Вопрос только в том насколько цена изменится?

и кстати, разве 7млн здесь средняя? 

Зависит от того, какую смотрите на двушки да средняя цена 7 лямов, трёшки начинаются от 7 лямов

 

Не надоело еще "открывать глаза" на этот ЖК?

«Открывать глаза» - отличное выражение.

А давайте и вправду ОТКРОЕМ глаза наконец?!

1.      Стройка осуществляется на месте футбольного стадиона и земляных теннисных кортов.

Проблема? Нет же!

Застройщик клятвенно обещает сохранить-построить и футбольное поле, и корты.

Какие молодцы! Общественность громко хлопает в ладоши!

А теперь ОТКРОЕМ глаза и посмотрим, что обещает застройщик и что РЕАЛЬНО физически можно сделать.

Длина участка на схеме застройки, где предполагается разместить футбольное поле и корты составляет 143 м. макс. (от улицы до улицы)

Длина стандартного футбольного поля – 105 м. мин., теннисного корта – 24 м. мин., т.е. физические МИНИМАЛЬНЫЕ размеры поле+корты = 129 м.

Смотрим СХЕМУ застройки.

Со стороны ул. Коминтерна предусмотрены парковочные карманы в две машины.

Длина парковочного кармана по ГОСТу – 5 м.

т.е. 2 х 5 м + расстояние для проезда авто 3 м = 13 м. минимум

Итого: 13+24+105= 142 м. минимум!

и это при том, что парковка, корт и поле располагаются впритык друг к другу без каких-либо пробелов, не говоря уже о зеленых насаждениях между ними, изображенных на схеме!

Ее потом втихую поменяют, потому что в реальности ФИЗИЧЕСКИ там негде разместить все нарисованное.

Увидели, что схема цинично обманывает общественность?

Открылись глаза?

2.      По смете ЖК стоит свыше 11 млрд. руб. Уставной капитал Застройщика – 0.6 млрд. (прибл. 5% от всей стройки).

Иными словами, учредители Застройщика ГОТОВЫ рисковать не более 5 (пятью!) % собственных средств от стоимости ЖК, о надежности которого тут трубят во все трубы!

По законам финансовых рынков, если инвестор готов инвестировать в проект не более 5%, то это означает, что он оценивает риски по данному проекту как «очень высокие».

Для сравнения: ЖК Изумрудная 24. Смета ЖК по документам 690 млн. руб., уставной капитал застройщика 220 млн. руб. (прибл. 30%), т.е. Застройщик закладывал в стройку/рисковал минимум 30 (тридцатью!)% собственных средств от стоимости проекта.

5% и 30%!

Открылись глаза?

3.      Посмотрите на схему. По кромке Янтарного проезда притык будут (если построят) стоять 20-этажные дома. Они попросту перекроют намертво солнечный свет для жителей пятиэтажек по Янтарному проезду. Ширина Янтарного проекта - две авто полосы.

Чувствуете отношение к  уже живущим здесь людям?

А где будут стоять машины жителей нового ЖК? Подземных гаражей только для 50% квартир да и покупают их плохо, потому что они дорогие (к стоимости квартир). Это означает, что все близлежащие улицы и и дворы БУДУТ забиты машинами.

Всем плевать!

Они деньги получили и уехали, а вы тут на головах другу у друга копошитесь как хотите.

Открылись глаза?

4.      В данный момент, в среднем, от 10 до 20% квартир остаются непроданными в ПОСТРОЕННЫХ ЖК по Москве.

Обычная практика сейчас.

Предположим, что в этом проекте это количество 15%.

В таком случае, Застройщику нужно будет изъять из своей прибыли от проданных квартир примерно 1.7 млрд. руб., чтобы профинансировать строительство НЕПРОДАННЫХ квартир. 

Помним, что своих денег на этот проект они «отложили» только 0.6 млрд. руб.

И НЕ ЗАБЫВАЕМ, что помимо прочего они клятвенно обещали построить спортивно-оздоровительный комплекс за СВОЙ счет (т.е. из прибыли проекта! своих-то денег у них нет).

Где они возьмут деньги?

Может поэтому они не готовы вложить больше 5%?

Открылись глаза?

Почему я это пишу? Потому что

1.      Надоел рекламный обман Застройщика, который, пожалуй, уже не побрезгует ничем, чтобы «ввести в заблуждение» и вытянуть деньги потенциальных покупателей, гипнотизируя разноцветными картинками и сладкими обещаниями.

Сам Застройщик не готов вложить более 5% от стоимости проекта, а с покупателя он потребует 100% оплату сразу или в рассрочку под процент. СОРАЗМЕРНО?

2.      верю, что люди должны обладать полной информацией и хорошо осознавать существенные детали проекта перед тем, как понесут свои ипотечные деньги в эту стройку

3.      считаю, что Застройщик должен строить честные отношения со своими партнерами (любой покупатель становится партнером-инвестором по данному проекту).

В 21 веке такие отношения не должны быть «не обманул – не продал».

Выкладываю свои оценочные соображения в рамках свободной дискуссии и никому ничего не навязываю. Все цифры и расчеты могут быть проверены в официальной документации, размещенной в свободном доступе.

3) При проектировании жилого комплекса, проводился инсоляционный расчет, таким образом продолжительность прямого солнечного света, попадающего в окна жилых домов существующей застройки полностью соответствует нормам. Секции ЖК «ТЫ И Я» специально расположены «с разрывом», а не «в одну стену». 

Кроме того, в соответствии с программой города по реновации территорий утвержденной на период 2017-2020г., большинство зданий на Янтарной улице будут снесены, в т.ч.:

• Янтарный проезд, дом 25, к. 1

• Янтарный проезд, дом 27

• Янтарный проезд, дом 29

• Янтарный проезд, дом 31

Если солнце будет вставать с другой стороны, то, да.  Кстати, в каком году эти дома пойдут под снос?

 

 

По факту вашего заявления сообщаем следующее:

 

1) Проект строительства ЖК «ТЫ И Я» включают в себя строительство футбольного поля с искусственным покрытием и теннисные корты в кол-ве 6 шт. (3шт. уличные - примыкают к футбольному полю, 3 шт. крытые – в составе физкультурно-оздоровительного комплекса). Фактические проводимые работы полностью соответствуют проектной документации, на которую получено положительное заключение №77-1-1-2-5210-17.

Документ размещен на оф. сайте проекта, раздел «Документация» http://you-me.ru/about/documentation/

Раздел «Технологические решения». Выдержка: 

 

Ваши расчеты не верны и могут ввести других пользователей форума в заблуждение.

 

2) Размер уставного капитала застройщика регулируется Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.07.2016 N 304-ФЗ, зависит от площади объекта строительства и соответствует одной из девяти градаций. 

Общая площадь ЖК «ТЫ И Я» - 168 040.14 кв.м., таким образом размер уставного капитала, уставного фонда застройщика или сумма размеров уставных капиталов, уставных фондов, связанных с застройщиком юридических лиц, должен быть не менее 150 млн.р. Размер уставного капитала застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц составляет 620 млн.р (в 4 раза выше минимального допустимого значения). 

Застройщик полностью соответствует требованиям согласно 214-ФЗ, что подтверждено контролирующим органом в лице Москомстройинвеста.

 

3) При проектировании жилого комплекса, проводился инсоляционный расчет, таким образом продолжительность прямого солнечного света, попадающего в окна жилых домов существующей застройки полностью соответствует нормам. Секции ЖК «ТЫ И Я» специально расположены «с разрывом», а не «в одну стену». 

Кроме того, в соответствии с программой города по реновации территорий утвержденной на период 2017-2020г., большинство зданий на Янтарной улице будут снесены, в т.ч.:

• Янтарный проезд, дом 25, к. 1

• Янтарный проезд, дом 27

• Янтарный проезд, дом 29

• Янтарный проезд, дом 31

 

Кол-во квартир в ЖК «ТЫ И Я» - 1383 шт., вместимость подземного паркинга составляет 792 автомобиля, дополнительно предусмотрено размещение 100 гостевых автомобиля по периметру участка ЖК. Что в полной мере соответствует градостроительным нормам. На текущий момент продажи машино-мест не открыты. 

 

4) Стоимость строительства физкультурно-оздоровительного комплекса включена в общую стоимость строительства ЖК «ТЫ И Я». 

 

5) Все рекламные материалы ЖК «ТЫ И Я» в полной мере соответствуют проекту и ФЗ «О рекламе». 3Д-рендеры проекта сделаны на основании и в соответствии с проектной документацией.

Наша компания следит за репутацией, мы заранее тщательно продумываем все архитектурные и иные решения, поэтому завершенные проекты в полной мере соответствуют планам и заявленным «разноцветным картинкам». 

 

Среди завершенных проектов "Мангазея Девелопмент": ЖК «Измайлово Lane» и «Марьина роща», все квартиры в которых были распроданы еще до ввода в эксплуатацию. У нас четкое проектное управление и грамотно выстроенные операционные процессы, поэтому счастливые дольщики, как правило, получают ключи раньше запланированного срока. В случае с «Марьиной рощей» это произошло на целый год раньше. На текущий момент в стадии строительства находится 2 проекта: ЖК "ТЫ И Я" и ЖК "Пикассо". Строительство ЖК «Пикассо» также ведется с опережением графика. 

 

1. Спортивные площадки.

Расчеты неверны и могут ввести в заблуждение?

в чем расчеты неверны по сути? 

размер стандартного футбольного поля - 105 м., по проекту - 75м., т.е. это будет не футбольное ПОЛЕ, а игровая площадка.

размер стандартного теннисного корта - 11Х 24 м., соответственно, это будут также "нестандартные" уменьшенные теннисные корты.

2. Уставной фонд застройщика.

если вы даете ссылку на Закон, то хотя бы почитайте его.

во-первых, вот выдержка из Закона об Уставном фонде в 150 млн. руб.:

"сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров";

при застройке площадью свыше 100,000 м2 минимальный уставной фонд должен быть минимум 400 млн. руб.

нет никаких "четырехкратных превышений по требованиям", о которых вы пишете.

во-вторых, где я писал, что нарушен закон?

я писал о том, что Застройщик готов вложить в проект не более 5% собственных средств от его стоимости.

это абсолютно другая мысль.

3. инсоляция.

Вы пишете, что дома снесут в период 2017-2020гг. откуда такая информация?!

на данный момент из ОФИЦИАЛЬНЫХ источников известно, что в Лосиноостровском определены три стартовых дома, строительство которых должно быть завершено до 2021г. С чего вы решили, что в эти ТРИ стартовые дома переселят жителей именно этих домов?

Не вводите людей в заблуждение.

3.1. Количество парковочных мест соответствует градостроительным нормам.

разве кто-то писал, что оно не соответствует?

просто в районе появится ТЫСЯЧА авто новых жильцов, которые будут распихивать по дворам, а не по градостроительным нормам.

4. Стоимость спортивного комплекса включена в стоимость комплекса.

кто-то спорит с этим? да, включена.

вопрос возник, а откуда деньги на него возьмутся?

при условии, что собственные деньги Застройщика покрывают 5% стоимости проекта, а распродать все построенные квартиры до ввода дома не получается ни у одного застройщика в данный момент.

В том числе и вам тоже.

Какие санкции будут у застройщика, если он не построит спорткомплекс?

уверен, что никаких.

опровергните меня.

5. Уже построены дома.

"Измайлово лейн" - 134 квартиры. Начали строить в 2013г.

"Марьина роща" - 88 квартир. начали строить в 2015г.

"Пикассо" - 393 квартиры, начали строить в январе 2016г. Кстати, квартиры в продаже до сих пор есть.

И еще момент! в этих домах количество подземных гаражей СООТВЕТСТВУЕТ количеству квартир, а для Лосиноостровского количество гаражей почти в 2 раза МЕНЬШЕ.

Решили сэкономить на Лосинке?

ну а так-то да, все по политике и согласно минимальным требованиям.

5. по рекламным картинкам можно задам один вопрос?

рекламный буклет в существующем сейчас варианте можно сделать приложением к Договору покупки квартиры?

если нет, то это не документ и можно даже не обсуждать это серьезно.

Не вводите людей в заблуждение.

Ну, если уж представитель застройщика пришел на форум на вопросы отвечать, то это о многом говорит, согласитесь.

Ну, если уж представитель застройщика пришел на форум на вопросы отвечать, то это о многом говорит, согласитесь.

поясните, пожалуйста, свою мысль.

о чем это говорит?

поясните, пожалуйста, свою мысль.

о чем это говорит?

Как минимум о том, что они открыты, готовы ответить на любые вопросы и им нечего скрывать.

поясните, пожалуйста, свою мысль.

о чем это говорит?

О серьезности намерений... Я хотел в Измайлово у них на начальной стадии взять. Побоялся из-за того, что у них был первый проект. Политика продаж у них особенная-с первых этажей вверх и цена вверх. А цена по-моему у них интересная. А так можно много "анализировать" и разглагольствовать, но разрешение выдано, первый договор зарегистрирован, судя по предыдущим объектам и размере уставного капитала для предстоящего смутного времени немаловажно. место, судя по всему, неплохое. Еще бы предложения с отделкой и по рассрочке адекватные появились.

О серьезности намерений... Я хотел в Измайлово у них на начальной стадии взять. Побоялся из-за того, что у них был первый проект. Политика продаж у них особенная-с первых этажей вверх и цена вверх. 

Цена вверх в каком смысле?

Цена вверх в каком смысле?

В смысле растет. Разные застройщики по-разному выставляют пулы квартир на продажу. эти всегда начинают снизу. поэтому цена растет со временем от степени готовности и этажности продаваемых квартир. короче, резко растет. неудобно для тех, кто хочет квартиру на верхнем этаже купить.

В смысле растет. Разные застройщики по-разному выставляют пулы квартир на продажу. эти всегда начинают снизу. поэтому цена растет со временем от степени готовности и этажности продаваемых квартир. короче, резко растет. неудобно для тех, кто хочет квартиру на верхнем этаже купить.

Верхние этажи сейчас везде дороже остальных, а нижние дешевле.

Как минимум о том, что они открыты, готовы ответить на любые вопросы и им нечего скрывать.

не соглашусь.

появление на форуме ничего не говорит об их открытости.

на вопросы они отвечают очень выборочно и только то, что им удобно.

1. футбольного поля не будет. будет дворовая площадка.

т.е. футбольного стадиона жителей уже лишили.

это факт.

2. по четырехкратному превышению нормы к достаточности капитала застройщика, о которой они тут публично заявили, оказалось, мягко говоря, неправда. однажды соврав...можно ли верить в остальном?

3. по соблюдению норм инсоляции утверждают, что все согласно нормам.

ждем опубликования этих самых норм? дождемся ли?

4. плотность застройки.

откройте карты гугл/яндекс и сравните

1. площадь участка застройки и соседнего микрорайона

2. количество домов и этажность

подсказка:

1. площадь соседнего 3-го микрорайона Лосиноостровского в 2 раза больше.

​2. всего домов 24 шт., из которых 18 пятиэтажки.

​ЖК Ты и я будет включать 22 корпуса (=дома), высотность БОЛЬШИНСТВА которых будет до 20 этажей.

иными словами, плотность застройки нового ЖК, КАК МИНИМУМ, в 2 раза выше соседней жилой зоны. 

не сомневаюсь, что все в пределах установленных норм.

нас упаковывают как селедку, а мы должны радоваться и благодарить Застройщика?

не соглашусь.

появление на форуме ничего не говорит об их открытости.

на вопросы они отвечают очень выборочно и только то, что им удобно.

 

1. футбольного поля не будет. будет дворовая площадка.

т.е. футбольного стадиона жителей уже лишили.

это факт.

 

2. по четырехкратному превышению нормы к достаточности капитала застройщика, о которой они тут публично заявили, оказалось, мягко говоря, неправда. однажды соврав...можно ли верить в остальном?

 

3. по соблюдению норм инсоляции утверждают, что все согласно нормам.

ждем опубликования этих самых норм? дождемся ли?

 

4. плотность застройки.

откройте карты гугл/яндекс и сравните

 

1. площадь участка застройки и соседнего микрорайона

2. количество домов и этажность

 

подсказка:

1. площадь соседнего 3-го микрорайона Лосиноостровского в 2 раза больше.

​2. всего домов 24 шт., из которых 18 пятиэтажки.

 

​ЖК Ты и я будет включать 22 корпуса (=дома), высотность БОЛЬШИНСТВА которых будет до 20 этажей.

иными словами, плотность застройки нового ЖК, КАК МИНИМУМ, в 2 раза выше соседней жилой зоны. 

не сомневаюсь, что все в пределах установленных норм.

нас упаковывают как селедку, а мы должны радоваться и благодарить Застройщика?

1. "ЖК Ты и я будет включать 22 корпуса (=дома)"

Давайте посчитаем:

14 домов (если посчитать ФОК, то 15)

не путайте секции с домами и корпусами. Секции это подъезды.

2. "ждем опубликования этих самых норм? дождемся ли?"

Чего ждать? откройте СНиП и прочитайте, google Вам в помощь.

Для Москвы норма инсоляции 2.5 часа если не прерывно (3 часа, если есть перерыв более чем на час) в период с апреля по ноябрь. Солнце должно светить в одну комнату, если квартира трехкомнатная (или меньше) и в 2 комнаты если 4 комнаты и больше.

1. "ЖК Ты и я будет включать 22 корпуса (=дома)"

Давайте посчитаем:

14 домов (если посчитать ФОК, то 15)

не путайте секции с домами и корпусами. Секции это подъезды.

 

2. "ждем опубликования этих самых норм? дождемся ли?"

 

Чего ждать? откройте СНиП и прочитайте, google Вам в помощь.

Для Москвы норма инсоляции 2.5 часа если не прерывно (3 часа, если есть перерыв более чем на час) в период с апреля по ноябрь. Солнце должно светить в одну комнату, если квартира трехкомнатная (или меньше) и в 2 комнаты если 4 комнаты и больше.

1. что такое стандартная пятиэтажка?

это 60 или 80 квартир.

(4 кв. на этаже Х 5 этажей Х 3 (4) подъезда)

что такое стандартная секция 20 этажей?

это как минимум 80 квартир.

(4 кв. на этаже Х 20 этажей)

итого 1 пятиэтажка = одна секция.

22 секции = 22 пятиэтажки

еще проще можно

1383 квартиры / 80 квартир = 17 пятиэтажек на площади в два раза меньшей.

уплотнение, как минимум, в 2 раза.

все абсолютно очевидно.

2. по инсоляции переиначу вопрос.

если жители домов в тени новых многоэтажек ДОКАЖУТ, что их права нарушены, то что будет?

Застройщика обяжут изменить проект/перестроить построенный дом/заставят выплатить компенсацию?

да ровным счетом ничего не будет! 

можно смело утверждать, что все по нормам, потому что в ЛЮБОМ случае, жильцам ничего не светит (буквально и в переносном смысле) и они просто утрутся. в такой стране живем.

это новость для кого-то?